I

El presente real decreto nace con el objetivo de culminar la modernización y mejora de los mecanismos de refinanciación de las entidades de crédito en el mercado hipotecario ya emprendidas con la aprobación de la Ley 41/2007 por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. Con dicho objetivo, este real decreto desarrolla la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, viniendo a sustituir de forma completa al Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario que queda derogado.

II

Una primera reforma introducida en este real decreto, viene a aclarar la capacidad, que ya se reconocía de facto, que tienen las sucursales en España de entidades de crédito autorizadas en otro Estado miembro de la Unión Europea de emitir participaciones hipotecarias que tengan por objeto préstamos y créditos concedidos por ellas, garantizados por hipoteca sobre inmuebles situados en España.

En lo que se refiere a las operaciones activas, esto es, a las condiciones que deben cumplir los préstamos y créditos hipotecarios para poder servir de base a la emisión de títulos del mercado hipotecario, se llevan a cabo varios desarrollos imprescindibles. En primer lugar, se elimina el requisito de finalidad de los préstamos y créditos hipotecarios que pueden garantizar las emisiones de bonos y cédulas hipotecarias, pues el artículo 4 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, incluye entre los préstamos y créditos admitidos para la emisión de títulos del mercado hipotecario cualesquiera que reúnan las condiciones establecidas por la propia ley, garantizados por hipoteca inmobiliaria resultando, por tanto, innecesario desarrollo reglamentario alguno.

En segundo lugar, se aclara definitivamente que el principal propósito del Capítulo II del real decreto es definir los requisitos que deben cumplir los préstamos y créditos hipotecarios concedidos por entidades de crédito para resultar elegibles a efectos de servir de cobertura a las emisiones de bonos hipotecarios, de ser objeto de participaciones hipotecarias o de servir para el cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias. Dentro de estos requisitos, merece mencionarse, primero, el hecho de que se endurece la relación entre préstamo o crédito y valor de tasación requerida a los préstamos o créditos hipotecarios no residenciales, pasando del 70% al 60%. Segundo, se reconoce la posibilidad de utilización por parte de las entidades de crédito de avales bancarios o seguros de crédito hipotecario como una garantía adicional que les permita elevar la relación entre préstamo o crédito y valor de tasación hasta al 95% en los préstamos o créditos hipotecarios residenciales, para incluirlos en la cartera de cobertura de las emisiones de bonos hipotecarios, para poder ser objeto de participaciones hipotecarias o para servir para el cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias. La cuantía de la elevación de dicha relación entre el 80% y el 95% dependerá de la fortaleza jurídica de los términos de la garantía, así como de la calidad crediticia del garante. El pago de este aval bancario o seguro de crédito hipotecario corresponderá únicamente a la entidad de crédito y en ningún caso deberá recaer directa o indirectamente sobre el deudor hipotecario. Por último, establece las condiciones que deben cumplir las hipotecas concedidas por entidades de crédito españolas en otros países de la Unión Europea de modo que se consideren equivalentes al régimen de garantía hipotecaria nacional y puedan formar parte de la cartera de garantía de títulos hipotecarios emitidos en el mercado español.

Dentro de este mismo capítulo y, siguiendo el objetivo de modernización normativa, se adapta la normativa hipotecaria a las recientes modificaciones en la legislación sobre el suelo y urbanística. De igual manera, se introducen los ajustes precisos para alcanzar una mayor coherencia de la regulación, en sintonía con las últimas novedades introducidas durante 2007 y principios de 2008 en la Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

Por último, se reforma el mecanismo para contrarrestar el desmerecimiento de la garantía hipotecaria, para lograr un grado de protección mayor del deudor hipotecario cuando éste sea persona física.

III

El Capítulo III del real decreto aborda la flexibilización de la emisión de títulos del mercado hipotecario: cédulas hipotecarias y bonos hipotecarios. Debe recordarse, en primer lugar, la especial protección concursal de la que gozan los tenedores de estos títulos, así como la responsabilidad patrimonial universal del emisor, por constituir una de sus mayores ventajas. A esta característica básica, vienen a añadirse toda una serie de mejoras que refuerzan la seguridad para el inversor en estos títulos y que permiten una mayor flexibilidad y agilidad a las entidades de crédito a la hora de diseñar las condiciones de su emisión.

Lo primero que destaca es la libertad para el establecimiento de las condiciones financieras de los títulos del mercado hipotecario. El reconocimiento en el real decreto de mecanismos eficientes para gestionar los riesgos de estas emisiones: derivados de cobertura del riesgo de tipo de interés, activos de sustitución frente al riesgo de liquidez, cláusulas de amortización anticipada frente al riesgo de prepago; hacen innecesario ser tan restrictivo como en el año 1982 en lo referente a las condiciones financieras de la emisión de los títulos. Se permite, por tanto, una mayor libertad en este sentido con la cautela de exigir unos límites de emisión más estrictos y de obligar a las entidades de crédito emisoras a que adopten las medidas necesarias para que no se produzcan desequilibrios entre los flujos derivados de la cartera de garantía y los necesarios para atender los pagos a los tenedores de cédulas o bonos hipotecarios.

En segundo lugar, de especial relevancia resulta la desaparición de muchas de las trabas administrativas que afectaban a estas emisiones y que, gracias al desarrollo de nuestros mercados de valores y de sus medios de supervisión, habían quedado hoy obsoletas. En este sentido se elimina la obligación de publicar en el «Boletín Oficial del Estado» las emisiones de títulos. Del mismo modo, se elimina la necesidad de realizar notas al margen en el Registro de la Propiedad para poder afectar préstamos o créditos hipotecarios a las emisiones de bonos.

En tercer lugar, se introduce también un cierto grado de actualización en el régimen de las participaciones hipotecarias. Queda definitivamente claro que mediante la emisión de participaciones hipotecarias se produce una verdadera cesión de la parte del crédito hipotecario que se participa. La entidad de crédito que emite las participaciones hipotecarias traslada la totalidad del riesgo de la parte del crédito que se cede. Se aclara, además, que cada uno de los títulos de participación hipotecaria representa una participación en un crédito particular, no en un grupo de créditos.

En cuarto lugar, se desarrolla el registro contable especial de los préstamos y créditos hipotecarios y activos de sustitución que respaldan las cédulas y bonos hipotecarios, así como de los instrumentos financieros derivados vinculados a ellos. Los objetivos principales de dicho registro consisten en incrementar la seguridad jurídica ante el concurso, garantizar una mayor transparencia sobre la calidad de los títulos y aumentar la eficacia de la supervisión de este mercado. La actualización de este registro será continua, sin que ello implique nunca una retasación continua de inmuebles.

IV

El Capítulo IV del real decreto detalla unas mínimas particularidades del régimen fiscal y financiero de los títulos del mercado financiero estableciéndolos como títulos aptos para la inversión de ciertas entidades con régimen de inversión regulada, así como su tratamiento a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

En el Capítulo V incluye las especificidades de circulación en mercado secundario de los títulos del mercado hipotecario. Destaca en este Capítulo la significativa flexibilización de la posibilidad de operar con valores propios, si bien se han incrementado los requisitos de transparencia a este respecto.

El Capítulo VI contiene el régimen de supervisión del mercado de títulos hipotecarios. Se ha introducido una disposición que, sin cambiar la relación de competencias actuales sobre este mercado del Banco de España y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, explicita su contenido en cada caso, de modo que no pueda producirse ningún solapamiento en este ámbito.

V

En la parte final, las disposiciones adicionales introducen, en primer lugar, una aclaración necesaria y ampliamente demandada acerca del régimen aplicable a los certificados de transmisión de hipoteca regulados por la disposición adicional quinta de la Ley 3/1994, de 14 de abril, por la que se adapta la legislación española en materia de entidades de crédito a la Segunda Directiva de Coordinación Bancaria. Los certificados de transmisión de hipoteca se configuran así como una cesión de crédito al igual que las participaciones hipotecarias pero no entran en la definición estricta de dicho título del mercado hipotecario ya que no tienen garantizada una calidad mínima. En segundo lugar, se realizan algunas aclaraciones necesarias al régimen de la subrogación de préstamos hipotecarios y del derecho a enervar tales subrogaciones, con la finalidad de hacer más eficaz la protección del deudor hipotecario.

La disposición transitoria única pospone determinadas obligaciones de las entidades referidas al Registro contable especial a distintos momentos temporales posteriores a su entrada en vigor.

Por último, la disposición final primera lleva a cabo dos modificaciones en el Real Decreto 775/1997 de 30 de mayo, sobre el Régimen Jurídico de Homologación de los Servicios y Sociedades de Tasación con la finalidad de solucionar problemas prácticos surgidos con su aplicación. Las disposiciones finales segunda, tercera y cuarta contienen, respectivamente, el título competencial conforme al cual se dicta la norma, la habilitación para su desarrollo reglamentario y la fecha para su entrada en vigor.

Este real decreto se dicta al amparo, entre otras, de las habilitaciones contenidas en la disposición adicional segunda de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y de la disposición final octava de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

En su virtud, a propuesta de la Ministra de Economía y Hacienda y del Ministro de Justicia, de acuerdo con el Consejo de Estado y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 24 de abril de 2009,

DISPONGO:

Artículo 1. Objeto del mercado hipotecario.

El mercado hipotecario, regulado por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario, tiene por objeto la negociación de los títulos emitidos por las entidades a que se refiere el artículo siguiente garantizados por los préstamos y créditos hipotecarios concedidos por las mismas, siempre que unos y otros reúnan las condiciones establecidas en este real decreto.

CAPÍTULO I
Emisores

Artículo 2. Entidades que pueden participar en el mercado hipotecario.

1. Las entidades de crédito que pueden participar en el mercado hipotecario son:

a) Los bancos y, cuando así lo permitan sus respectivos estatutos, las entidades oficiales de crédito.

b) Las cajas de ahorros y la Confederación Española de Cajas de Ahorros.

c) Las cooperativas de crédito.

d) Los establecimientos financieros de crédito.

2. Las sucursales en España de entidades de crédito autorizadas en otro Estado miembro de la Unión Europea podrán hacer participar a terceros en los préstamos y créditos garantizados por hipoteca sobre inmuebles situados en España concedidos por ellas mediante la emisión de participaciones hipotecarias, en los términos establecidos en este real decreto.

CAPÍTULO II
Operaciones activas

Artículo 3. Préstamos y créditos elegibles.

Se considerarán préstamos y créditos elegibles a efectos de servir de cobertura a las emisiones de bonos hipotecarios, de ser objeto de participaciones hipotecarias o de servir para el cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias, los préstamos y créditos hipotecarios concedidos por las entidades a que se refiere el artículo 2 que cumplan con los requisitos establecidos en este Capítulo.

Artículo 4. La hipoteca.

1. Los préstamos y créditos hipotecarios habrán de estar garantizados, en todo caso, con primera hipoteca sobre el pleno dominio.

2. La inscripción de la finca hipotecada deberá estar vigente y sin contradicción alguna, y no sujeta a limitaciones por razón de inmatriculación o por tratarse de inscripciones practicadas al amparo del artículo 298 del Reglamento Hipotecario.

3. Las entidades emisoras no podrán posponer las hipotecas existentes a su favor en garantía de préstamos o créditos afectos al pago de bonos o que hayan sido objeto de alguna participación hipotecaria, salvo con el consentimiento del Sindicato de Tenedores de Bonos o de los tenedores de bonos cuando éste no se haya constituido, o de todos los partícipes del préstamo o crédito, respectivamente.

En el caso de que el Sindicato de Tenedores de Bonos no se hubiese constituido, el acuerdo de emisión de los bonos hipotecarios determinará la forma en que, llegado el caso, el emisor recabará el consentimiento de los tenedores de bonos que sólo estará sujeto a los requisitos y restricciones necesarios para garantizar la identificación de los tenedores y la seguridad de las comunicaciones. El consentimiento requerirá una mayoría absoluta entre, por lo menos, dos terceras partes de los tenedores.

4. Las entidades emisoras tampoco podrán, sin el expresado consentimiento:

a) Cancelar voluntariamente dichas hipotecas, por causa distinta del pago del préstamo o crédito garantizado.

b) Renunciar o transigir sobre ellas.

c) Condonar en todo o en parte el préstamo o crédito garantizado.

d) En general, realizar cualquier acto que disminuya el rango, la eficacia jurídica o el valor económico de la hipoteca o del préstamo o crédito.

5. Las hipotecas inscritas a favor de las entidades que pueden participar en el mercado hipotecario sólo podrán ser rescindidas o impugnadas al amparo de lo previsto en el artículo 71 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, por la administración concursal, que tendrá que demostrar la existencia de fraude en la constitución de gravamen. En todo caso quedarán a salvo los derechos del tercero de buena fe.

Artículo 5. Límites del préstamo o crédito.

1. El préstamo o crédito garantizado no podrá exceder del 60% del valor de tasación del bien hipotecado, salvo para la financiación de la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda, en las que podrá alcanzar el 80% de aquel valor, sin perjuicio de las excepciones previstas en el siguiente apartado.

2. El límite del 80% a la relación entre el préstamo o crédito garantizado y el valor de la vivienda hipotecada mencionado en el apartado anterior podrá superarse, sin exceder en ningún caso del 95%, si el préstamo o crédito hipotecario cuenta con aval bancario prestado por entidad de crédito distinta de la acreedora o se halla cubierto por un seguro de crédito, del ramo 14 del artículo 6.1 del Real Decreto Legislativo 6/2004, de 29 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de ordenación y supervisión de los seguros privados, prestado por entidades aseguradoras. En cualquier caso, será la entidad de crédito acreedora quien sufrague el coste del aval bancario o quien figure como tomador del seguro y sufrague su coste. En ningún caso podrá repercutirse el coste del aval bancario o seguro sobre el deudor hipotecario. El aval bancario o el seguro deberán cumplir en todo caso las siguientes condiciones:

a) la garantía será directa;

b) el alcance de la garantía o seguro estará definido con claridad y será jurídicamente válido y eficaz;

c) la garantía o seguro cubrirá, al menos, el importe del préstamo o crédito garantizado que exceda del 80% del valor de tasación del bien hipotecado;

d) el acuerdo de garantía o seguro no contendrá cláusula alguna cuyo cumplimiento escape al control directo del acreedor y que:

i) permita al proveedor de la garantía o seguro cancelar unilateralmente dicha garantía o seguro; o,

ii) incremente el coste efectivo de la garantía o seguro como resultado del deterioro de la calidad crediticia del préstamo o crédito garantizado o asegurado; o,

iii) pueda permitir que el proveedor de la garantía o seguro reduzca el vencimiento de estos;

e) en caso de incumplimiento o impago del deudor original y transcurrido un periodo máximo de 24 meses desde dicho momento, la entidad de crédito acreedora tendrá derecho a exigir del garante o asegurador los pagos pendientes derivados del préstamo o crédito hipotecario cubierto,

f) el pago por el garante o asegurador no podrá, en ningún caso, estar supeditado a que la entidad de crédito obtenga una resolución judicial; en el caso de seguro, el mero incumplimiento en los términos establecidos en el contrato será considerado siniestro;

g) la garantía o seguro será una obligación expresa y documentada por escrito que asume el garante o el asegurador, respectivamente;

h) la garantía o seguro cubrirá, al menos, el pago del principal y los intereses pactados derivados del préstamo o crédito hipotecario que el deudor esté obligado a efectuar;

i) la entidad de crédito o aseguradora que presten la garantía o seguro mencionados en este apartado no podrán pertenecer al mismo grupo, de acuerdo con lo que dispone el artículo 42 del Código de Comercio, que la entidad acreedora del préstamo o crédito hipotecario garantizado o asegurado, y,

j) la entidad de crédito que proporcione la garantía deberá tener una calificación crediticia mínima para exposiciones a largo plazo de A1, A+ o asimilados de una agencia de calificación de riesgos reconocida por el Banco de España; si se trata de un seguro, bastará con que la entidad aseguradora disponga de la correspondiente autorización administrativa.

Cuando el aval bancario o el seguro cubra todos los pagos derivados del crédito o préstamo hipotecario que el deudor estuviese obligado a efectuar, tenga carácter inmediato y, en el caso del aval bancario, el garante goce de una calificación de calidad crediticia igual o mayor que la del Reino de España, la relación máxima entre el préstamo o crédito garantizado y el valor de la vivienda hipotecada mencionada en el apartado anterior será del 95%. En los demás casos, el Banco de España determinará el porcentaje máximo a que pueda llegar dicha relación, atendiendo a las características de la garantía provista y a la calidad crediticia del garante.

3. Los préstamos y créditos hipotecarios que inicialmente excedan de estos porcentajes resultarán elegibles para el cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias, para servir de cobertura a la emisión de bonos hipotecarios y para ser objeto de participaciones hipotecarias cuando, como consecuencia de la amortización experimentada por su principal o de la modificación del valor de los bienes en el mercado, previa la tasación correspondiente, su importe no supere los límites establecidos en este artículo en relación con el valor de tasación, inicial o revisado, del bien hipotecado.

Artículo 6. Préstamos y créditos garantizados por inmuebles situados en otros países de la Unión Europea.

1. Los préstamos y créditos que estén garantizados por inmuebles situados dentro de la Unión Europea podrán ser considerados préstamos y créditos elegibles para el cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias y para servir de cobertura a la emisión de bonos hipotecarios siempre que, a juicio del Banco de España, dichas garantías sean de naturaleza y características equivalentes a las previstas en este real decreto.

2. La equivalencia de las garantías se apreciará atendiendo a los siguientes requisitos a cumplir por dicha garantía o por el régimen jurídico que la regule:

a) que la hipoteca o derecho dado en garantía sea jurídicamente válido y eficaz en todas las jurisdicciones relevantes en el momento de la conclusión del contrato de préstamo o crédito y haya sido documentado por escrito en tiempo y forma;

b) que el régimen jurídico que regule la garantía establezca la obligación de valoración previa del inmueble que sirve de garantía por un tasador independiente de la entidad de crédito prestamista, entendido como una persona que posea las calificaciones, capacidades y experiencia necesarias para efectuar una tasación y que sea independiente del procedimiento de decisión crediticia;

c) que el acuerdo de garantía y el procedimiento jurídico en que se sustenta permita a la entidad de crédito acreedora liquidar el valor de la garantía por su propia cuenta en un plazo razonable ante una situación de impago; y,

d) que el régimen jurídico que regule la garantía contemple la existencia de mecanismos suficientes para garantizar la obtención de un precio justo en la ejecución de la garantía.

A efectos de apreciar la equivalencia de los regímenes y garantías correspondientes, el Banco de España podrá requerir a las entidades cuanta información y documentación adicional estime oportuna, incluidos dictámenes jurídicos suficientes, elaborados de forma independiente por expertos ajenos a la entidad, así como acreditación del tratamiento que dichas garantías han recibido de la autoridad supervisora del país afectado como instrumento de mitigación de riesgos, a efectos de los requerimientos de solvencia de las entidades de crédito.

3. A los préstamos y créditos garantizados por inmuebles situados dentro de la Unión Europea que se considere, de acuerdo con el apartado anterior, que cuentan con garantías equivalentes a las previstas en este real decreto, se les aplicarán los artículos 3, 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 5, 7, 10, 11 y 12 de este Capítulo y los artículos 4 a 9 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, para determinar si resultan elegibles para el cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias y para servir de cobertura a la emisión de bonos hipotecarios.

4. En ningún caso los préstamos y créditos regulados en este artículo podrán ser objeto de participaciones hipotecarias.

Artículo 7. Titularidad de los bienes.

1. Las hipotecas han de estar constituidas sobre bienes que pertenezcan en pleno dominio y en su totalidad al hipotecante. Dicho pleno dominio no podrá hallarse sujeto a condiciones, prohibiciones de disponer, plazos, sustituciones, reservas, cargas, gravámenes o limitaciones de cualquier clase, salvo que unos y otras no afecten a la hipoteca, se pospongan a ella o se cancelen previamente a la emisión de títulos.

No se considerarán carga, a estos efectos, las afectaciones por razón de impuestos devengados por el Estado, la Administración Autonómica o la Administración Local, ni las responsabilidades derivadas del artículo 99 del Reglamento de Viviendas de Protección Oficial, aprobado por Decreto 2114/1968, de 24 de julio.

2. No obstante lo dispuesto en el apartado 1, la finca hipotecada podrá pertenecer a distintas personas en participaciones indivisas, o con titularidad sobre los derechos integrantes del dominio, siempre que la hipoteca se haya constituido sobre la totalidad de las participaciones o derechos como una sola, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 217 del Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947.

3. En los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal:

a) Si la hipoteca recae sobre el edificio en su conjunto deberá haberse constituido y estar inscrita en la forma que previene el artículo 218 del Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947.

b) Si la hipoteca recae sobre los pisos o locales, éstos deberán constar inscritos en folios separados.

Artículo 8. Tasación previa.

1. Los bienes inmuebles por naturaleza sobre los que recaiga la hipoteca deberán haber sido tasados con anterioridad a la emisión de títulos por los servicios de tasación de la entidad financiera prestamista o de entidades homologadas, con arreglo a lo que dispone este real decreto. Dicha tasación tiene por objeto estimar de forma adecuada el precio que pueden alcanzar aquellos bienes de manera que su valor se constituya en garantía última de las entidades financieras y de los ahorradores que participen en el mercado.

2. La tasación se acreditará mediante certificación de los servicios correspondientes y si se hubiera practicado antes del otorgamiento de la escritura de constitución de la hipoteca, se hará constar en dicha escritura y en la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad. En este caso, el tipo de subasta para el supuesto de ejecución de la hipoteca será necesariamente, como mínimo, dicha valoración.

3. La certificación habrá de basarse en un informe de tasación en el que se recogerán los aspectos jurídicos y técnicos que influyan en la valoración del bien y que constituyen las características básicas definitorias del mismo, así como el conjunto de cálculos técnico-económicos conducentes a determinar el valor final de la tasación.

El informe técnico de tasación, así como el certificado en el que podrá sintetizarse el mismo, habrá de ser firmado necesariamente por un Arquitecto, Aparejador o Arquitecto Técnico, Ingeniero o Ingeniero Técnico de la especialidad correspondiente según el régimen competencial profesional marcado por la naturaleza del objeto de la tasación. Este informe no tendrá que ser visado por el Colegio Oficial respectivo y caducará a los tres meses de la fecha de su firma.

4. El Ministro de Economía y Hacienda podrá establecer los criterios de valoración, los contenidos mínimos de los informes y certificados de tasación y cuantas disposiciones sean necesarias a efectos de valoración de los bienes que puedan servir de garantía en el mercado hipotecario.

Artículo 9. Ampliación de hipoteca.

Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un 20%, y con ello se superasen, en función del principal pendiente de amortizar, los límites a que se refiere el artículo 5.1, la entidad acreedora, previa tasación realizada por una sociedad homologada independiente, podrá exigir del deudor la ampliación de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el préstamo o crédito que garantiza.

En el caso de que el deudor sea una persona física, el desmerecimiento al que se refiere el párrafo anterior deberá haberse mantenido durante el plazo de un año, a contar desde el momento en que la entidad acreedora haya hecho constar en el registro contable al que se refiere el artículo 21 el citado desmerecimiento.

El deudor, después de requerido para efectuar la ampliación, podrá optar por la devolución de la totalidad del préstamo o crédito o de la parte de éste que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo.

Si dentro del plazo de dos meses desde que fuera requerido para la ampliación, el deudor no la realiza ni devuelve la parte de préstamo o crédito a que se refiere el párrafo anterior, se entenderá que ha optado por la devolución de la totalidad del préstamo o crédito, la que le será inmediatamente exigible por la entidad acreedora.

Artículo 10. Seguros de daños.

1. Los bienes sobre los que se constituya la garantía hipotecaria deberán contar con un seguro contra daños adecuado a la naturaleza de los mismos. Los riesgos cubiertos deberán ser, al menos, los incluidos en los ramos de seguro 8 y 9 del artículo 6.1 del Real Decreto Legislativo 6/2004, de 29 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de ordenación y supervisión de los seguros privados, con excepción del robo. La suma asegurada deberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes no asegurables por naturaleza, en particular el suelo.

2. El tomador del seguro notificará al asegurador la existencia del préstamo o crédito que grave el bien asegurado, y el asegurador dará traslado de aquella notificación al acreedor.

3. En el caso de falta de pago de la prima por el tomador del seguro, el asegurador lo notificará al acreedor antes de que haya expirado el plazo de gracia del pago de la prima.

4. En caso de siniestro, el tomador del seguro lo notificará al asegurador en los términos previstos en la póliza, y éste dará traslado de la notificación al acreedor.

Artículo 11. Bienes excluidos.

1. Los bienes que no pueden ser admitidos en garantía para préstamos o créditos hipotecarios que se consideren elegibles de acuerdo con el artículo 3 por no representar un valor suficientemente estable y duradero son los siguientes:

a) El derecho de usufructo.

b) Las concesiones administrativas.

c) Los derechos de superficie cuya duración, contada a partir de la fecha prevista para el final del plazo de amortización del préstamo o crédito hipotecarios, no alcance los 20 años, los derechos de pastos, aguas, leñas y semejantes.

d) Los edificios e instalaciones situadas fuera de ordenación urbana y los terrenos sobre los que se hubieren autorizado obras de carácter provisional, en los términos fijados para uno u otro supuesto en la legislación sobre el suelo o urbanística aplicable, cuando tal circunstancia conste registralmente.

2. Serán en todo caso bienes hipotecables, a los efectos del mercado hipotecario, las viviendas acogidas a algún régimen de protección pública, cuyos requisitos y beneficios se regirán por lo dispuesto en la normativa especial correspondiente.

Artículo 12. Préstamos y créditos excluidos o restringidos.

1. No podrán resultar elegibles de acuerdo con el artículo 3 los préstamos o créditos hipotecarios siguientes:

a) Los que estén instrumentados en títulos valores nominativos, a la orden o al portador.

b) Los totalmente vencidos o la parte vencida de dichos préstamos o créditos en el momento de ser afectados como garantía de la emisión. Lo dispuesto en esta letra no será de aplicación a las participaciones hipotecarias.

c) Los que estuvieren afectos a otra emisión de bonos o los que hayan sido objeto de participaciones hipotecarias en la porción participada.

d) Los garantizados con hipoteca que aparezca registralmente contradicha mediante anotación de demanda.

e) Los subhipotecados o embargados.

f) Los sujetos a condición suspensiva, mientras no conste registralmente su cumplimiento, y los garantizados por hipoteca de seguridad o de máximo, en la parte de los mismos en que no conste haber sido efectivamente contraída la deuda correspondiente en el registro contable especial llevado por la entidad emisora de las cédulas o bonos hipotecarios, o en el libro especial mencionado en el artículo 32.3 llevado por la entidad emisora, en el caso de participaciones hipotecarias.

2. Los préstamos o créditos que estén garantizados con hipoteca sobre edificios en construcción o sobre las fincas independientes en régimen de propiedad horizontal que formen parte de los mismos, sólo podrán resultar elegibles de acuerdo con el artículo 3 cuando reúnan los siguientes requisitos:

a) Que el préstamo o crédito se destine a financiar la construcción del bien hipotecado y el prestatario quede obligado a concluirlo.

b) Que el bien hipotecado que ha de resultar al concluir la construcción sea susceptible, según este real decreto, de hipoteca en garantía de préstamos o créditos que resulten elegibles de acuerdo con el artículo 3.

c) Que en el certificado de tasación conste el valor que alcanzará, una vez terminada su construcción, el edificio o finca hipotecados.

3. Sea cual fuere el importe del préstamo o crédito comprendido en el apartado anterior, a efectos de resultar elegible de acuerdo con el artículo 3, el límite computable vendrá determinado por la suma de los importes siguientes:

a) 50% del valor de tasación del solar; y,

b) 50% del valor de las obras realizadas, excluida la repercusión del solar.

4. Las cuantías resultantes de la aplicación del apartado anterior sólo podrán computarse, a efectos de resultar elegibles de acuerdo con el artículo 3, siempre que su suma no exceda del 20% del importe total de los capitales de los préstamos y créditos afectos a una emisión de bonos o de la cartera que determina el límite de la emisión de cédulas.

5. Los préstamos o créditos que estén garantizados con hipoteca sobre terrenos en los que, de acuerdo con la legislación sobre el suelo o urbanística aplicable, sea posible edificar, a efectos de resultar elegibles de acuerdo con el artículo 3, tendrán como límite computable el 50% del valor de tasación de dichos terrenos.

6. Los préstamos o créditos que estén garantizados con hipoteca sobre bienes inmuebles construidos o edificados en virtud de un derecho de superficie sólo podrán considerarse elegibles, de acuerdo con el artículo 3, cuando la edificación o construcción haya sido realizada dentro del plazo previsto para ello en el título constitutivo del derecho, de conformidad con la normativa aplicable.

7. Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia, el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en los términos establecidos en el artículo 9 y ello no fuera subsanado por los métodos descritos en dicho artículo, el préstamo o crédito hipotecario garantizado por dicho bien dejará de ser elegible de acuerdo con el artículo 3, salvo que se hubiere ya afectado a la emisión de bonos o hubiese sido objeto de participaciones hipotecarias.

8. Los préstamos y créditos hipotecarios que, por contar con el aval bancario o con el seguro previstos en el artículo 5.2, superen los límites establecidos en el artículo 5.1, sólo se computarán para el cálculo de los límites de emisión de los artículos 23 y 24 hasta los porcentajes establecidos en dicho artículo 5.1.

CAPÍTULO III
Operaciones pasivas

Sección 1.ª Títulos hipotecarios

Artículo 13. Clases de títulos.

1. Los títulos que se emitan para el mercado hipotecario pueden ser de tres clases: cédulas hipotecarias, bonos hipotecarios y participaciones hipotecarias. Estas denominaciones son exclusivas y quedan reservadas para dichos títulos.

2. Los títulos hipotecarios podrán ser emitidos por todas las entidades a que se refiere el artículo 2, siempre que se cumplan las condiciones y requisitos que se exigen en este real decreto.

Artículo 14. Cédulas hipotecarias.

1. Las cédulas hipotecarias contendrán, al menos, los siguientes datos:

a) Designación específica y la indicación de su ley reguladora.

b) La expresión de si son nominativas, a la orden o al portador y, en su caso, el nombre del titular o el de la persona a cuya orden estén libradas. En defecto de calificación expresa se entenderán emitidas al portador.

c) Su valor nominal y el de las primas, si las tuvieren.

d) El plazo y forma de amortización del capital.

e) Los intereses que devenguen y sus vencimientos.

f) La opción que, en cuanto a la forma de pago, permite el artículo 22 de este real decreto.

g) La expresión de si la cédula es única o si pertenece a una serie y, en este último caso, el número del título y el número o la letra de la serie, si hubiese varias.

h) La fecha de la emisión.

i) El nombre y domicilio de la entidad emisora y, en su caso, los datos de su inscripción en el Registro Mercantil.

j) El sello de la entidad emisora y la firma de, al menos uno de sus consejeros o apoderados, que podrá ser impresa, cumpliendo los requisitos legales, cuando las cédulas se emitan en serie.

k) La expresión de si la cédula incluye o no una opción de amortización anticipada a favor del emisor y las circunstancias en que ésta puede ejercerse.

2. Cuando las cédulas hipotecarias estén representadas por medio de anotaciones en cuenta se harán constar en todo caso en el documento a que se refiere el artículo 6 de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del mercado de valores, aquellos de los datos mencionados en el apartado 1 anterior que resulten compatibles con tal forma de representación.

Artículo 15. Bonos hipotecarios.

Los bonos hipotecarios contendrán los datos que para las cédulas establece el artículo 14 y además los siguientes:

a) El nombre y residencia del notario y el número de su protocolo, en el que obre la escritura pública por la que se afectan los préstamos y créditos hipotecarios a la emisión de bonos hipotecarios.

b) La circunstancia de que los bonos están especialmente garantizados por la afectación de los préstamos y créditos hipotecarios reseñados en la escritura pública y, si existen, por los activos de sustitución contemplados en el artículo 17 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, que se afecten en escritura pública y por los flujos económicos generados por los instrumentos financieros derivados vinculados a cada emisión.

c) La circunstancia de que la afectación recogida en la letra b) anterior no excluye la responsabilidad patrimonial universal de la entidad emisora.

d) El domicilio del Sindicato de Tenedores de Bonos, si se trata de una emisión en serie y en el caso en que éste se hubiese constituido.

e) La fecha de inscripción de la emisión en el Registro Mercantil.

Sección 2.ª Condiciones de emisión

Artículo 16. Normas generales.

1. La realización de las emisiones de cédulas y bonos hipotecarios se ajustará, sin perjuicio de lo previsto en este real decreto, a la normativa reguladora del mercado de valores, a los pactos, estatutos o normas de las entidades emisoras, y a los acuerdos de sus órganos competentes, siempre que no contravengan lo establecido en aquélla.

2. Las cédulas y bonos hipotecarios podrán emitirse con las características financieras que se deseen con arreglo a lo que se establece en el artículo 11 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo.

3. Las cédulas y bonos hipotecarios podrán incluir cláusulas de amortización anticipada a disposición del emisor según lo especificado en los términos de la emisión.

4. En ningún caso podrá resultar perjudicado el deudor hipotecario por la emisión de títulos a que se refiere la Ley 2/1981, de 25 de marzo.

Artículo 17. Emisión de cédulas.

1. Cuando las cédulas no se emitan en serie, la fecha de su emisión deberá constar en forma fehaciente.

2. Los títulos emitidos en serie se extenderán en libros talonarios con un registro-matriz, y estarán numerados correlativamente. Podrán existir varias series dentro de una misma emisión. La diferencia podrá consistir en el valor nominal, en el contenido de los derechos, o en ambas cosas a la vez. Los títulos de cada serie serán de igual valor y conferirán los mismos derechos.

3. La emisión de cédulas hipotecarias conllevará la obligación de la entidad emisora de mantener un registro contable especial con el contenido que se detalla en el artículo 21.

4. Los activos de sustitución que, de acuerdo con el artículo 16 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, respalden emisiones de cédulas hipotecarias, lo harán hasta el límite establecido en dicho artículo y con relación a una emisión determinada de cédulas hipotecarias realizada por la entidad. Los activos de sustitución deberán vincularse a una determinada emisión de cédulas en el momento en que dicha emisión se produzca y quedarán identificados en el registro contable especial de acuerdo con el artículo 21.

5. A efectos del cálculo del límite establecido en el párrafo segundo del artículo 16 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, los activos de sustitución vinculados a una emisión de cédulas hipotecarias se valorarán por su valor de mercado en el momento de su vinculación a la emisión de cédulas hipotecarias.

6. Los emisores de cédulas hipotecarias adoptarán las medidas necesarias para evitar desequilibrios inapropiados entre los flujos procedentes de la cartera de cobertura y los derivados de la atención de los pagos debidos por las cédulas que emitan.

Artículo 18. Emisión de bonos.

1. La afectación de préstamos o créditos hipotecarios a una emisión de bonos hipotecarios se hará constar, una vez finalizado el periodo de suscripción de la emisión y antes de que se produzca el desembolso por parte de los tenedores de los bonos, en escritura pública. De acuerdo con el artículo 13 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, solo podrán afectarse a emisiones de bonos hipotecarios préstamos y créditos hipotecarios que resulten elegibles de acuerdo con el artículo 3.

2. Dicha escritura, además de reunir los requisitos exigidos por la legislación notarial, contendrá, al menos, lo siguiente:

a) Denominación, domicilio y fecha de constitución de la entidad emisora.

b) Nombre, apellidos y domicilio de sus administradores.

c) Importe y condiciones de la emisión.

d) Fecha inicial y el plazo de suscripción de los títulos.

e) La naturaleza, clase y características de los títulos, con referencia a cada una de las series, si hubiese varias, expresando el valor nominal de los títulos, las primas, si las hubiere, la forma y plazos de amortización del capital, los intereses que devenguen y sus vencimientos.

f) La relación detallada de los préstamos y créditos hipotecarios que queden afectos al pago de los bonos, con indicación de sus capitales, valor actualizado en el momento de la emisión, la fecha de constitución de las hipotecas y los datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, así como datos suficientes para identificar los activos de sustitución vinculados a la emisión a que se refiere el artículo 17 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo.

g) La constitución del Sindicato de Tenedores de Bonos cuando éstos se emitan en serie y en los casos en los que ésta se produzca.

3. La emisión se inscribirá en la hoja del Registro Mercantil correspondiente a la entidad emisora cuando la misma estuviere sujeta a inscripción en dicho Registro. La emisión de bonos se hará constar, adicionalmente, en un registro contable especial que llevará la entidad emisora y tendrá el contenido que se detalla en el artículo 21.

4. Los activos de sustitución que, de acuerdo con el apartado dos del artículo 17 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, respalden emisiones de bonos hipotecarios, lo harán hasta el límite establecido en dicho artículo y con relación a una emisión determinada de bonos hipotecarios realizada por la entidad. Los activos de sustitución deberán vincularse a una determinada emisión de bonos en el momento en que dicha emisión se produzca y quedarán identificados en el registro contable especial de acuerdo con el artículo 21.

5. A efectos del cálculo del límite establecido en el apartado dos del artículo 17 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, los activos de sustitución vinculados a una emisión de bonos hipotecarios se valorarán por su valor de mercado en el momento de la afectación a la emisión de bonos hipotecarios.

6. Los emisores de bonos hipotecarios adoptarán las medidas necesarias para evitar desequilibrios inapropiados entre los flujos procedentes de la cartera de cobertura y los derivados de la atención de los pagos debidos por los bonos emitidos.

Artículo 19. Sindicato de Tenedores de Bonos.

1. Respecto al funcionamiento del Sindicato de Tenedores de Bonos, facultades y atribuciones del Presidente y de la Asamblea de Tenedores se estará a lo dispuesto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, en este real decreto y en el Real Decreto Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas.

2. El Sindicato de Tenedores de Bonos podrá ejercer las siguientes funciones, si así se acuerda en el momento de su constitución:

a) permitir a la entidad emisora posponer las hipotecas existentes a su favor en garantía de préstamos o créditos afectos a la emisión de bonos hipotecarios,

b) permitir, mediante acuerdo, a la entidad emisora, cancelar dichas hipotecas, por causa distinta del pago del préstamo o crédito garantizado.

c) permitir a la entidad emisora renunciar o transigir sobre ellas,

d) permitir a la entidad emisora novar el préstamo o crédito garantizado, condonarlo en todo o en parte o prorrogarlo,

e) impedir, en general, a la entidad emisora realizar cualquier acto que disminuya el rango, la eficacia jurídica o el valor económico de la hipoteca o del préstamo o crédito,

f) intervenir, a través de su presidente, en caso de emisión en serie, en la escritura pública por la que se afectan los préstamos o créditos hipotecarios a la emisión de bonos, mencionada en el artículo 19.1,

g) en representación de los tenedores de bonos, cerrar con la entidad emisora el convenio al que se refiere el artículo 22.1.2.º