Ficha
Nº de Disposición:
801/2005
Fecha Disposición:
01/07/2005
Órgano Emisor:
MINISTERIO DE VIVIENDA
Artículo 14. Efectos del incumplimiento.
El incumplimiento de las condiciones establecidas en cada caso y de cualesquiera otros requisitos exigidos en este Real Decreto para cada una de las actuaciones protegidas objeto de ayudas financieras a la vivienda, incluyendo la no obtención de calificación o declaración definitiva de las actuaciones, conllevará, en todo caso, además de las sanciones que correspondan, de conformidad con la naturaleza de la infracción cometida, y según la
Ley 38/2003, de 17 de diciembre, General de Subvenciones, y la normativa establecida al respecto por las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla, la pérdida, en su caso, de la condición de préstamo convenido y la interrupción de la subsidiación otorgada, así como el reintegro a la Administración General del Estado de las cantidades satisfechas con cargo a los presupuestos del Ministerio de Vivienda en concepto de ayudas estatales financieras directas, incrementadas con los intereses de demora desde su percepción.
CAPÍTULO II
Acceso de los ciudadanos a viviendas en arrendamiento
Artículo 15. Condiciones para obtener subvenciones a inquilinos.
1. Para obtener las subvenciones al alquiler, a las que se refiere el apartado 5 del artículo 4, tendrán preferencia las personas que formalicen un contrato de arrendamiento de vivienda, en los términos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y en quienes concurra alguna de las siguientes circunstancias:
a) Tener una edad no superior a 35 años.
b) Ser víctima de la violencia de género o del terrorismo.
c) Familias numerosas y las constituidas por el padre o la madre y los hijos.
d) Personas con discapacidad reconocida oficialmente.
e) Pertenecer a un colectivo en situación o riesgo de exclusión social.
f) Estar inserto en otros grupos de protección preferente, según la normativa propia de las Comunidades Autónomas y de las Ciudades de Ceuta y Melilla.
En los supuestos anteriores, los eventuales beneficiarios habrán de tener unos ingresos familiares que no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, y la renta anual que satisfagan ha de oscilar entre el 2 por 100 y el 9 por 100 del precio máximo a que se refiere el artículo 32.1.a) para las viviendas protegidas para arrendamiento de renta básica. Los ingresos familiares anuales se referirán, en este caso, a los de todos los ocupantes de la vivienda con independencia de que exista entre los mismos relación de parentesco.
2. La superficie máxima computable para las viviendas será de 90 metros cuadrados de superficie útil y para el garaje y trastero, las previstas en el apartado 4 del artículo 19, aun cuando las superficies reales respectivas sean superiores.
3. Para la concesión de este tipo de ayudas será necesario que el solicitante presente el contrato de arrendamiento para su visado ante el órgano competente en materia de vivienda de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, de acuerdo con los procedimientos que éstas establezcan.
Artículo 16. Cuantía y duración de las subvenciones a inquilinos.
1. La cuantía máxima anual de la subvención no excederá del 40 por 100 de la renta anual que se vaya a satisfacer, ni de un máximo absoluto de 2.880 euros, y podrá ser hecha efectiva al inquilino, o al arrendador, directamente por las Comunidades Autónomas o por las Ciudades de Ceuta y Melilla, o a través de la agencia o sociedad pública que se encargue de la gestión del arrendamiento.
2. La duración máxima de esta subvención será de veinticuatro meses, condicionada a que se mantengan las
circunstancias que dieron lugar al reconocimiento inicial del derecho a la ayuda.
3. No se podrán obtener nuevamente estas subvenciones hasta transcurridos, al menos, cinco años desde la fecha de su reconocimiento.
4. Las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla podrán establecer, dentro de los límites referidos de ingresos, rentas y cuantía máxima de subvención, los criterios objetivos de selección de los inquilinos, incluyendo la edad de los mismos, así como los de graduación de las cuantías de las subvenciones, que consideren convenientes para adaptarlas a las necesidades de su ámbito territorial.
CAPÍTULO III
Acceso de los ciudadanos a viviendas en propiedad de nueva construcción y a viviendas usadas
Artículo 17. Condiciones para acceder en propiedad a las viviendas protegidas y a las viviendas usadas.
1. Para acceder en propiedad a las viviendas protegidas para venta y a las usadas a las que se refiere el artículo 27, los beneficiarios han de disfrutar de unos ingresos familiares que correspondan a los siguientes baremos:
a) Que no excedan de 6,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples si se trata de viviendas protegidas de precio concertado.
b) Que no excedan de 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples si se trata de viviendas protegidas de precio general o de viviendas usadas.
c) Que no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples si se trata de viviendas protegidas de régimen especial.
2. Además de los ingresos a que se refiere el apartado anterior, las personas que deseen acceder en propiedad a las viviendas protegidas y a las viviendas usadas no pueden ser titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o de disfrute sobre otra vivienda sujeta a régimen de protección pública, salvo en caso de ocupación temporal de la vivienda por motivo de realojamientos bajo el control de organismos públicos, a que se refiere el artículo 13.1.
3. Quienes deseen acceder en propiedad a las viviendas protegidas y a las viviendas usadas tampoco pueden ser titulares de una vivienda libre, cuando su valor, determinado de acuerdo con la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, exceda del 40 por 100 del precio máximo total de venta de la vivienda objeto de la actuación protegida. Este valor se elevará al 60 por 100 en los siguientes supuestos:
a) Cuando se trate de familias numerosas y necesitaran adquirir una vivienda de mayor superficie por el incremento del número de miembros de su unidad familiar.
b) En el caso de personas mayores de 65 años, de las personas con discapacidad o de víctimas de la violencia de género o del terrorismo.
Artículo 18. Condiciones para acceder a las ayudas financieras a la vivienda.
1. Para obtener las ayudas financieras destinadas a acceder en propiedad a las viviendas protegidas y a las usadas a las que se refiere este Real Decreto, los solicitantes han de cumplir las siguientes condiciones:
a) Tener unos ingresos familiares que no excedan de 6,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, para poder obtener préstamos convenidos.
b) Tener unos ingresos familiares que no excedan de 3,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples para ser beneficiarios de ayudas estatales financieras directas y acogerse al sistema específico de ayudas financieras para el primer acceso a la vivienda en propiedad.
Las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla podrán establecer límites mínimos de ingresos familiares u otras condiciones sobre la naturaleza u origen de dichos ingresos, como condición para poder acceder a las ayudas financieras para adquisición de viviendas con una garantía razonable de poder hacer frente a las obligaciones derivadas del préstamo hipotecario, y ofrecerán, alternativamente y en la medida de lo posible, viviendas protegidas en régimen de arrendamiento.
2. Además de los requisitos relativos a los ingresos familiares establecidos en el apartado anterior, los solicitantes no pueden haber obtenido previamente ayudas financieras para adquisición de vivienda, al amparo de planes estatales de vivienda, durante los diez años anteriores a la solicitud actual de la ayuda. Se entenderá que se han obtenido ayudas financieras a la vivienda, a los efectos de este Real Decreto, cuando se haya formalizado el préstamo convenido.
No obstante, no será preciso cumplir esta condición: a) Cuando la nueva solicitud de ayudas financieras a la vivienda se deba a la adquisición de una vivienda para destinarla a residencia habitual y permanente, en otra localidad, como consecuencia del cambio de residencia del titular.
b) Cuando la nueva solicitud de ayudas financieras a la vivienda se deba a un incremento del número de miembros de la unidad familiar para adquirir una vivienda por parte de una familia numerosa, con mayor superficie útil de la que tenía.
c) Cuando la nueva solicitud de ayudas financieras se produzca por la necesidad de una vivienda adaptada a las condiciones de discapacidad sobrevenida de algún miembro de la unidad familiar del solicitante.
En los tres supuestos será necesaria la previa cancelación del préstamo convenido anteriormente obtenido. Respecto de las ayudas económicas directas se podrá optar por devolver las ayudas o por percibir la diferencia si procediera.
SECCIÓN 1.ª VIVIENDAS DE NUEVA CONSTRUCCIÓN EN PROPIEDAD Artículo 19. Clases de viviendas protegidas o de protección oficial de nueva construcción para venta y sus precios máximos.
1. Las viviendas de nueva construcción, calificadas o declaradas como protegidas destinadas a la venta, se clasifican, a efectos de la gestión de las ayudas financieras, en los siguientes tipos aunque tengan otra denominación en los planes o programas propios de las Comunidades Autónomas y de las Ciudades de Ceuta y Melilla:
a) Viviendas de protección oficial de régimen especial. Bajo esta denominación se incluyen las viviendas de nueva construcción calificadas a los efectos establecidos en el artículo 91.dos.6.º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, o a los efectos de los impuestos que, en el caso de la Comunidad Autónoma de Canarias y de las Ciudades de Ceuta y Melilla, se aplican en lugar de aquél, y destinadas exclusivamente a familias o personas individuales cuyos ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples siempre que su precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil no exceda de 1,40 veces el Precio Básico Nacional.
b) Viviendas protegidas de precio general. Esta denominación se refiere a las viviendas de nueva construcción así calificadas o declaradas por las Comunidades Autónomas y por las Ciudades de Ceuta y Melilla, cuyo precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil no exceda de 1,60 veces el Precio Básico Nacional.
c) Viviendas protegidas de precio concertado. Esta calificación se refiere a las viviendas cuyo precio máximo no exceda, por metro cuadrado de superficie útil, de 1,80 veces el Precio Básico Nacional.
2. En los tres tipos descritos, el precio máximo se calcula con independencia del incremento adicional de precio que pudiera corresponder por la eventual ubicación de la vivienda en un ámbito territorial de precio máximo superior.
3. Cuando se trate de promociones de vivienda para uso propio, el precio máximo de adjudicación, o valor de la edificación sumado al del suelo que figure en la declaración de obra nueva, en caso de promoción individual, tendrán los límites establecidos en el artículo anterior e incluirán el conjunto de los pagos que efectúe el promotor individual, el cooperativista o comunero que sean imputables al coste de la vivienda, por ser necesarios para llevar a cabo la promoción y la individualización física y jurídica de ésta, incluyendo, en su caso, los honorarios de la gestión.
Se entenderá por gastos necesarios, los de escrituración e inscripción del suelo y los de la declaración de obra nueva y división horizontal, así como los del préstamo hipotecario, seguros de percepción de cantidades a cuenta y otros análogos. No tendrán tal consideración las aportaciones al capital social, las cuotas sociales ni las de participación en otras actividades que pueda desarrollar la cooperativa o comunidad de propietarios.
4. Cuando la promoción incluya garajes o trasteros, con independencia de que estén o no vinculados a la vivienda, el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de éstos, que figurará asimismo en la calificación o declaración provisional de la vivienda, no podrá exceder del 60 por 100 del precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de la vivienda.
El precio máximo total de venta incluirá, en su caso, el de un trastero y el de un garaje. A estos efectos, sólo serán computables como máximo 8 metros cuadrados de superficie útil de trastero y 25 metros cuadrados de superficie útil de garaje, con independencia de que su superficie real sea superior.
Artículo 20. Precios máximos de las viviendas protegidas en segundas y posteriores transmisiones.
1. En el marco del Plan estatal 2005-2008, el precio máximo de venta, por metro cuadrado de superficie útil, en segundas y ulteriores transmisiones, de una vivienda de nueva construcción calificada o declarada protegida, será fijado por las Comunidades Autónomas o por las Ciudades de Ceuta y Melilla, con un límite de hasta 2 veces el precio de venta inicial de la vivienda, una vez actualizado mediante la aplicación de la variación porcentual del Índice de Precios de Consumo, Índice General, registrada desde la fecha de la primera transmisión hasta la de la segunda o ulterior transmisión de que se trate.
2. Este sistema de precios máximos de venta será de aplicación mientras dure el régimen legal de protección.
Artículo 21. Características de los préstamos convenidos para compradores.
1. Los compradores podrán obtener préstamos convenidos directamente o por subrogación en el pago de la carga hipotecaria del préstamo convenido al promotor.
2. En ambos casos, y sin perjuicio de lo establecido en el artículo 24.3 para la obtención de la ayuda estatal directa a la entrada, la cuantía máxima computable del préstamo, será igual al 80 por 100 del precio fijado en la Escritura Pública de compraventa o de adjudicación, o del 80 por 100 del valor de la edificación sumado al del suelo, que constará en la escritura de declaración de obra nueva, cuando se trate de préstamos a promotores individuales para uso propio.
En el supuesto regulado en el artículo 18.2.b), dicha cuantía del préstamo convenido no podrá exceder de la diferencia entre el precio total de la vivienda protegida objeto de adquisición y el valor de la vivienda ya poseída a que se refiere dicho artículo, y se atendrá a los demás requisitos exigibles en el supuesto del primer acceso a la vivienda en propiedad.
Si la vivienda tuviera plaza de garaje o trastero, vinculados en proyecto y registralmente a la vivienda objeto de ayudas financieras, la cuantía global del préstamo, calculada según se establece en los párrafos anteriores, podrá incrementarse como máximo hasta el 80 por 100 del precio máximo legal de venta de aquéllos, en préstamos a promotor o hasta el 80 por 100 del precio o del coste real, según proceda, en los restantes supuestos.
Artículo 22. Reglas sobre amortización de los préstamos convenidos para compradores.
1. El préstamo tendrá un plazo de amortización de veinticinco años, precedido, en el caso de los préstamos al promotor para uso propio, de un período de carencia cuya duración máxima será de tres años desde la formalización del préstamo. Este período podrá ampliarse hasta cuatro años cuando medien circunstancias que, a juicio de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, aconsejen dicha ampliación hasta un año adicional, como máximo, siempre que se cuente con el acuerdo de la entidad prestamista.
Los préstamos a adquirentes podrán ser objeto de amortización parcial o total previamente al plazo indicado, a instancia del prestatario y con el acuerdo de la entidad financiera prestamista, según se concrete en los convenios a que se refiere el artículo 79, y sin perjuicio de lo establecido en el artículo 24.4.
Los préstamos cuyos titulares se encuentren acogidos al sistema de primer acceso a la vivienda en propiedad, no perderán su condición de convenidos en el caso de que su período de amortización sea ampliado excepcionalmente, hasta un máximo de dos años, por acuerdo entre la entidad prestamista y el prestatario, mediante interrupciones temporales de pagos debidas a situaciones de desempleo que, a juicio de dicha entidad financiera, afecten significativamente a la capacidad de pago del prestatario. La primera interrupción no podrá tener lugar antes de la completa amortización de las tres primeras anualidades.
En estos supuestos de ampliación excepcional del período de amortización, la subsidiación de los préstamos se reanudará cada vez que se reinicie el período de amortización.
2. En el caso de que exista préstamo al promotor, y salvo en el supuesto de promoción individual para uso propio, la adquisición de la vivienda mediante el otorgamiento de la correspondiente Escritura Pública de compraventa o adjudicación, interrumpe tanto el período de carencia como el devengo de intereses correspondiente a este período y determina el inicio del período de amortización.
Con el otorgamiento de la Escritura Pública, el comprador o adjudicatario asume las responsabilidades derivadas de la hipoteca que grava a la vivienda, y deberá satisfacer a partir de ese momento la amortización del
principal e intereses del crédito hipotecario. A tal efecto, se remitirá copia simple de dicho documento a la entidad financiera, cuyos gastos correrán a cuenta del promotor. Si de conformidad con lo dispuesto en el artículo 118 del texto refundido de la Ley Hipotecaria, aprobado por Decreto de 8 de febrero de 1946, se hubiere pactado que el comprador o adjudicatario se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, aquél quedará además subrogado en dicha obligación si la entidad financiera prestase su consentimiento expreso o tácito.
3. La concesión de los préstamos convenidos directamente al comprador se atendrá a las siguientes condiciones:
a) Que la vivienda haya obtenido la calificación o la declaración definitiva.
b) Que se haya celebrado contrato de compraventa o adjudicación entre el comprador o adjudicatario y el promotor de la vivienda y que entre el visado de dicho contrato y la solicitud a la entidad financiera del préstamo convenido no hayan transcurrido más de seis meses.
c) Que cuando el promotor hubiera recibido un préstamo convenido para la misma vivienda, lo cancele previa o simultáneamente a la concesión del préstamo al comprador o adjudicatario.
Artículo 23. Subsidiación de préstamos convenidos para compradores.
1. El Ministerio de Vivienda subsidiará los préstamos convenidos obtenidos por los compradores de viviendas protegidas de nueva construcción para venta, de régimen especial y de precio general, acogidos al sistema de financiación para primer acceso a la vivienda en propiedad, en la cuantía y por los períodos que a continuación se indican:
a) 82 euros al año, por cada 10.000 euros de préstamo, durante un máximo de 10 años, cuando los ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.
b) 48 euros al año, por cada 10.000 euros de préstamo, durante un máximo de 5 años, cuando los ingresos familiares sean superiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples y no excedan de 3,5 veces dicho Indicador.
Este sistema de subsidiación es compatible con la obtención de la ayuda estatal directa a la entrada.
2. La subsidiación correspondiente a los prestatarios con ingresos familiares no superiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, se concederá por un período de cinco años y podrá ser ampliada por el mismo importe inicialmente concedido, por otro período de la misma duración máxima.
La ampliación del período de subsidiación exigirá que el beneficiario de esta ayuda solicite la ampliación y acredite, dentro del quinto año del primer período, que sigue reuniendo las condiciones que le hacen acreedor a la subsidiación que le fue concedida.
Se entenderá que se cumplen dichas condiciones, por lo que se refiere a los ingresos familiares, cuando no excedan de 2,5 veces el citado Indicador Público o cuando, siendo superiores, la media de aquéllos en los dos años anteriores al de la revisión, con plazo de presentación vencido, a los efectos de la declaración por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, no varíe en más de un 20 por 100, en relación con los ingresos familiares acreditados en el momento de la concesión inicial de la subsidiación.
3. Cuando se trate de una familia numerosa, la cuantía fija de subsidiación correspondiente en cada caso se incrementará durante los primeros cinco años del período
de amortización del préstamo convenido, en una cuantía anual por cada 10.000 euros de préstamo, de 50 euros, si los ingresos familiares no exceden de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, o de 30 euros, si dichos ingresos superan 2,5 veces, pero no exceden de 3,5 veces el citado Indicador.
Artículo 24. Ayuda estatal directa a la entrada.
1. La ayuda estatal directa a la entrada consiste en el abono, en pago único, de una cantidad fija en euros determinada por el nivel de ingresos y las circunstancias personales o familiares del solicitante que se especifican en el siguiente artículo, destinada a facilitar el pago de la entrada correspondiente al precio de venta o adjudicación de la vivienda, cuando se trate de una vivienda calificada o declarada como de régimen especial o de precio general; o de la suma de los valores de la edificación y del suelo, en caso del promotor para uso propio.
2. Podrán solicitar dicha ayuda los compradores que tengan derecho a acogerse al sistema específico de ayudas financieras para el primer acceso a la vivienda en propiedad, de acuerdo con el artículo 12.
3. La obtención de la ayuda estatal directa a la entrada requerirá, además de la condición indicada en el apartado anterior, que la cuantía del préstamo convenido no sea inferior al 60 por 100 del precio total de la vivienda.
4. Una vez obtenida la ayuda, la amortización anticipada parcial o total del préstamo antes de haber transcurrido los cinco primeros años del período de amortización conllevará el reintegro de la misma, así como de las restantes ayudas estatales financieras directas percibidas con cargo a los Presupuestos del Ministerio de Vivienda, incrementadas con los intereses de demora desde su percepción, previstos en los artículos 37.1 y 38.2 de la Ley 38/2003, de 17 de diciembre, General de Subvenciones.
Artículo 25. Cuantía de la ayuda estatal directa a la entrada.
1. La cuantía de la ayuda estatal directa a la entrada depende de los ingresos familiares, así como, en su caso, de otras circunstancias personales o familiares del solicitante, según se especifica en los apartados siguientes de este artículo. Las cuantías correspondientes a dichas circunstancias personales o familiares no serán acumulables entre sí, correspondiendo únicamente la más elevada de las varias posibles que se especifican.
2. La cuantía general corresponde al siguiente baremo:
a) Si los ingresos del solicitante no exceden de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, ascenderá a 7.000 euros.
b) Si los ingresos del solicitante exceden de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples pero no lo superan 3,5 veces, ascenderá a 4.000 euros.
3. En el caso de las familias numerosas, el baremo aplicable, sin perjuicio de lo establecido en la legislación vigente de familias numerosas, será el siguiente:
a) Familias con tres hijos: si los ingresos del solicitante no exceden de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples se abonarán 10.000 euros; si exceden de 2,5 veces el referido Indicador pero no lo superan 3,5 veces, se abonarán 7.000 euros.
b) Familias con cuatro hijos: si los ingresos del solicitante no exceden de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples se abonarán 10.600 euros; si exceden de 2,5 veces el referido Indicador pero no lo superan 3,5 veces, se abonarán 7.600 euros.
c) Familias con cinco o más hijos: si los ingresos del solicitante no exceden de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples se abonarán 11.200 euros; si exceden de 2,5 veces el referido Indicador pero no lo superan 3,5 veces, se abonarán 8.200 euros.
4. Si concurren en los solicitantes algunas de las circunstancias que a continuación se reseñan, la ayuda ascenderá a 7.900 euros si los ingresos del solicitante no exceden de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples; o a 4.900 euros si los ingresos del solicitante exceden de 2,5 veces el referido Indicador pero no lo superan en 3,5. Las circunstancias concurrentes pueden ser cualquiera de las siguientes:
a) Constituir una unidad familiar formada únicamente por el padre o la madre y los hijos.
b) Formar una unidad familiar en la que haya personas con discapacidad, en las condiciones establecidas en la legislación sobre el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
c) Constituir una unidad familiar que tenga a su cargo a alguna persona de más de 65 años o cuando el solicitante tenga esa misma edad.
d) Que entre sus integrantes haya víctimas de la violencia de género o del terrorismo, otros colectivos en situación o riesgo de exclusión social o que pertenezcan a otros grupos de protección preferente según la normativa propia de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla.
5. La cuantía de la ayuda estatal directa a la entrada fijada en los apartados anteriores de este artículo, así como en el artículo 75.1 de este Real Decreto, se incrementará, cuando la vivienda estuviera situada en un ámbito territorial declarado de precio máximo superior, en las siguientes cuantías:
a) 1.000 euros, cuando se trate de un ámbito territorial declarado de precio máximo superior del grupo A.
b) 550 euros, cuando se trate de un ámbito territorial declarado de precio máximo superior del grupo B.
c) 300 euros, cuando se trate de un ámbito territorial declarado de precio máximo superior del grupo C.
6. Con carácter excepcional, el Consejo de Ministros, a propuesta de la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos, valorada la evolución y perspectivas del subsector vivienda y de los mercados financieros, y si las circunstancias lo aconsejaran, podrá modificar las cuantías de la ayuda estatal directa a la entrada.
Artículo 26. Procedimiento de abono de las ayudas estatales directas a la entrada y de reintegro a las entidades financieras.
1. La cuantía total de la ayuda estatal directa a la entrada, previa resolución de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, se satisfará a sus destinatarios, directamente y mediante pago único, por las entidades financieras concedentes del préstamo convenido, en el momento de la formalización de aquél, o de la subrogación en el préstamo obtenido por el promotor. En el caso del promotor para uso propio, la ayuda se percibirá en el momento en que se inicie la amortización del préstamo convenido.
2. La cuantía abonada en concepto de ayuda estatal directa a la entrada será reintegrada por el Ministerio de Vivienda a dichas entidades financieras al contado y sin intereses, con independencia de cualesquiera circunstancias personales que puedan afectar al destinatario de la citada ayuda estatal.
SECCIÓN 2.ª VIVIENDAS USADAS EN PROPIEDAD
Artículo 27. Ámbito de las actuaciones protegidas.
1. A efectos de este Real Decreto, se considera adquisición protegida de viviendas usadas la efectuada a título oneroso, de viviendas libres en segunda o posteriores transmisiones, y en las condiciones establecidas en esta sección.
2. Podrán obtener las mismas ayudas financieras que las viviendas usadas a que se refiere el apartado 1 anterior, las siguientes modalidades de viviendas:
a) Viviendas sujetas a regímenes de protección pública, adquiridas en segunda o posterior transmisión. A estos efectos, se considerarán asimismo segundas transmisiones, las que tengan por objeto viviendas protegidas que se hubieran destinado con anterioridad a arrendamiento, salvo que la normativa de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla disponga lo contrario.
b) Viviendas, adquiridas en primera transmisión, sujetas a regímenes de protección pública, con superficie de hasta 120 metros cuadrados, a las que se refiere el artículo 11.4.b) de este Real Decreto, cuando haya transcurrido un plazo de un año como mínimo desde la fecha de la calificación o declaración definitiva de las mismas, y no hubieran sido adquiridas por las familias numerosas a las que se destinaban.
c) Viviendas libres de nueva construcción, adquiridas cuando haya transcurrido un plazo de dos años como mínimo entre la expedición de la licencia de primera ocupación, el certificado final de obra o la cédula de habitabilidad, según proceda, y la fecha del contrato de opción de compra o de compraventa.
d) Viviendas rurales usadas, con una superficie útil que no exceda de 120 metros cuadrados y sean adquiridas en municipios o núcleos de población que no superen los 10.000 habitantes de derecho y que cumplan los requisitos adicionales que, en su caso, establezca la normativa de las Comunidades Autónomas.
Artículo 28. Precios máximos de venta.
1. El precio máximo de venta de las viviendas usadas, por metro cuadrado de superficie útil, será de 1,60 veces el precio básico nacional, con independencia del incremento adicional de precio que correspondiera por la eventual ubicación de la vivienda en un ámbito territorial de precio máximo superior.
Si la vivienda tuviera un garaje o un trastero, estén o no vinculados a la vivienda, el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de los mismos no podrá exceder del 60 por 100 del precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de la misma.
A efectos de determinación del precio máximo total de venta, sólo serán computables como máximo 8 metros cuadrados de superficie útil de trastero y 25 metros cuadrados de superficie útil de garaje, con independencia de que su superficie real sea superior.
2. El precio máximo de venta de las viviendas acogidas a algún régimen de protección pública será el que corresponda según las normas específicas que les sean de aplicación, siempre que su precio de venta no exceda de los máximos establecidos en el apartado anterior de este artículo.
3. El precio máximo de venta de las viviendas a que se refieren las letras b), c) y d) del artículo 27.2 de este Real Decreto, será el mismo que corresponda a una vivienda libre usada acogida a lo prevenido en esta norma, en la misma ubicación, en el momento de la compra.
4. A efectos de segundas y posteriores transmisiones de las viviendas usadas, acogidas a este Real Decreto, y de
las demás viviendas a que se refieren las letras c) y d) de su artículo 27.2, se aplicarán, en cuanto a los precios máximos de venta, los criterios aplicables a las viviendas protegidas de nueva construcción, y durante el período establecido en el artículo 5.2. Cuando se trate de las viviendas a las que se refiere el apartado 2 de este artículo, serán de aplicación sus normas específicas.
Artículo 29. Características de los préstamos convenidos a los compradores.
1. Los préstamos convenidos a los compradores de viviendas usadas tendrán las mismas características que los correspondientes a los préstamos directos de compradores de viviendas protegidas de nueva construcción, salvo en los supuestos contemplados en el artículo 27.2.b) y d), en los que podrán obtenerse los préstamos convenidos correspondientes a 90 metros cuadrados útiles, con independencia de que la superficie real, dentro del límite establecido en dicho artículo, sea mayor.
2. Para la obtención de los préstamos a que se refiere el apartado anterior, se cumplirán los siguientes requisitos:
a) Que se haya celebrado contrato de opción de compra o de compraventa, debidamente visado por el órgano administrativo competente, acreditativo del cumplimiento de los requisitos y condiciones necesarios para obtener las ayudas financieras a la vivienda.
b) Si el vendedor hubiese recibido un préstamo convenido para la misma vivienda, deberá cancelarlo previa o simultáneamente a la formalización del préstamo al comprador, salvo en el supuesto contemplado en el artículo 70.2.b) de este Real Decreto.
c) Que entre la celebración del contrato de opción de compra o de compraventa y la solicitud del visado del mismo por el órgano competente no hayan transcurrido más de cuatro meses.
d) El plazo de validez del visado para solicitar a la entidad financiera el préstamo convenido será de seis meses desde su otorgamiento, salvo que las Comunidades Autónomas o las Ciudades de Ceuta y Melilla dispongan otro distinto.
Artículo 30. Subsidiación de los préstamos convenidos y ayuda estatal directa a la entrada.
1. La subsidiación de los préstamos convenidos concedidos a compradores de las viviendas a las que se refiere este capítulo, acogidos al sistema de financiación para primer acceso a la vivienda en propiedad, será la misma que corresponda a compradores de viviendas protegidas de nueva construcción, de precio general, acogidos al sistema de financiación para primer acceso a la vivienda en propiedad.
2. Cuando la vivienda se ubique en un ámbito territorial de precio máximo superior, las cuantías y períodos máximos de subsidiación serán los siguientes:
a) 69 euros al año, por cada 10.000 euros de préstamo, durante un máximo de 10 años, cuando los ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.
b) 40 euros al año, por cada 10.000 euros de préstamo, durante un máximo de 5 años, cuando los ingresos familiares sean superiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples y no excedan de 3,5 veces el citado Indicador.
3. Cuando se trate de una familia numerosa, la cuantía fija de subsidiación correspondiente en cada caso, se incrementará durante los primeros cinco años del período de amortización del préstamo convenido en una cuantía anual de 50 euros por cada 10.000 euros de préstamo, si
los ingresos familiares no exceden de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, o de 30 euros, si dichos ingresos superan 2,5 veces, pero no exceden de 3,5 veces el citado Indicador.
4. La cuantía de la ayuda estatal directa a la entrada será la misma que corresponda a compradores de viviendas protegidas de nueva construcción, de precio general, acogidos al sistema de financiación para primer acceso a la vivienda en propiedad.
CAPÍTULO IV
Medidas para impulsar la oferta de viviendas asequibles para los ciudadanos
SECCIÓN 1.ª VIVIENDAS EN ARRENDAMIENTO, PROTEGIDAS Y LIBRES,
CON RENTAS LIMITADAS
Artículo 31. Modalidades de actuaciones protegidas.
Con la finalidad de estimular la oferta de viviendas en arrendamiento, protegidas o no, pero con rentas limitadas, para ponerlas a disposición de ciudadanos con niveles de ingresos medios y bajos, se protegerán, en las condiciones establecidas en este Real Decreto, las siguientes líneas de actuaciones:
a) La promoción de viviendas protegidas de nueva construcción para arrendar, incluyendo las viviendas así calificadas, provenientes de la rehabilitación de edificios completos y las destinadas preferentemente a jóvenes; y la cofinanciación de la promoción de viviendas de protección oficial de promoción pública, asimismo para arrendar.
b) La movilización del parque residencial, mediante el apoyo a quienes pongan en alquiler viviendas usadas y libres, propias, o a quienes las adquieran para tal finalidad.
c) La rehabilitación individual de viviendas, o de un edificio completo, destinadas al arrendamiento, según se determina en los artículos 67 y 70 de este Real Decreto. Subsección 1.ª Promoción de viviendas protegidas de nueva construcción para arrendar y cofinanciación de la vivienda de protección oficial de promoción pública
Artículo 32. Condiciones de las viviendas, de los inquilinos, y rentas máximas de las viviendas protegidas de nueva construcción financiadas con destino a arrendamiento.
1. Podrán ser calificadas como protegidas, para arrendarlas, a efectos de este Real Decreto, y con independencia de que a efectos de planes o programas propios de las Comunidades Autónomas y de las Ciudades de Ceuta y Melilla tengan otra denominación específica, aquellas viviendas de nueva construcción que, según la normativa propia de dichas Comunidades y Ciudades, se incluyan, a efectos de precios máximos legales de referencia, ingresos de los compradores y sistema de ayudas financieras, en los siguientes grupos:
a) Viviendas protegidas para arrendar de renta básica. Se trata de las viviendas de nueva construcción así calificadas o declaradas por las Comunidades Autónomas y por las Ciudades de Ceuta y Melilla, y cuyo precio máximo legal de referencia por metro cuadrado de superficie útil no exceda de 1,60 veces el precio básico nacional, con independencia del incremento adicional de precio que correspondiera por la eventual ubicación de la vivienda en un ámbito territorial declarado de precio máximo superior.
b) Viviendas protegidas para arrendar de renta concertada. Se trata de las viviendas de nueva construcción así calificadas o declaradas por las Comunidades Autónomas y por las Ciudades de Ceuta y Melilla, y cuyo precio máximo legal de referencia por metro cuadrado de superficie útil no exceda de 1,80 veces el precio básico nacional con independencia del incremento adicional de precio que correspondiera por la eventual ubicación de la vivienda en un ámbito territorial declarado de precio máximo superior.
2. Si la vivienda tuviera garaje, trastero, o ambos, se aplicará, a efectos de sus precios máximos legales de referencia, así como para la determinación del precio máximo legal total, lo establecido en el artículo 19.4 de este Real Decreto.
Artículo 33. Condiciones de cesión y enajenación de las viviendas de nueva construcción con destino a arrendamiento.
1. Las viviendas protegidas de nueva construcción, y las provenientes de la rehabilitación de un edificio completo, para su cesión en arrendamiento, que se acojan al Plan estatal 2005-2008, deberán estar vinculadas a dicho régimen de uso durante un período mínimo de diez o de veinticinco años.
Dicho plazo de vinculación, que deberá figurar en la calificación o declaración provisional de actuación protegida, se contará a partir de la fecha de la calificación o declaración definitiva.
2. Las viviendas protegidas a 10 años, una vez transcurrido éste continuarán siendo protegidas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 5 del presente Real Decreto, salvo las de renta concertada. El arrendador podrá mantenerlas en régimen de alquiler u ofrecerlas en venta, a compradores que cumplan las condiciones para poder acceder a las viviendas usadas definidas en este Real Decreto, ateniéndose a los precios máximos establecidos en el artículo 20 del mismo.
3. Las viviendas protegidas a 25 años, una vez transcurridos diez años continuarán siendo protegidas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 5 del presente Real Decreto. El arrendador deberá mantenerlas en régimen de alquiler y podrá ofrecer en venta hasta un cincuenta por 100 de las mismas, al precio máximo legal de referencia al que se refiere el artículo 32 del presente Real Decreto, a compradores que cumplan las condiciones previstas en el mismo para poder acceder a las viviendas usadas. A tales efectos, se requerirá autorización de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, así como el cumplimiento de los procedimientos establecidos por éstas.
4. A efectos de lo previsto en los apartados 2 y 3 tendrán preferencia para adquirir las viviendas los inquilinos que hayan permanecido al menos cinco años en régimen de arrendamiento en dichas viviendas.
5. Los titulares de las viviendas protegidas para alquiler podrán enajenarlas a nuevos titulares, siempre que se trate de sociedades que incluyan en su objeto social el arrendamiento de viviendas, incluyendo sociedades o fondos de inversión inmobiliaria. La enajenación será por promociones completas, según proceda de acuerdo con la normativa aplicable, en cualquier momento del período de vinculación a dicho régimen de uso, sin sujeción a los precios legales máximos de referencia establecidos en el artículo 32.1 de este Real Decreto, previa autorización, y en las condiciones fijadas por parte del órgano competente de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla.
Los titulares promotores podrán:
a) Retener la gestión de las promociones enajenadas, con la obligación, en todo caso, por parte de los compradores, de atenerse a las condiciones, compromisos, plazos y rentas máximas establecidos en este Real Decreto, subrogándose en sus derechos y obligaciones y pudiendo subrogarse, total o parcialmente, en la financiación cualificada que hubieran obtenido los promotores. b) Ceder la gestión de las mismas a organismos públicos, entidades sin ánimo de lucro, o a sociedades que incluyan en su objeto social el arrendamiento de viviendas, con la obligación, por parte de los gestores, de atenerse a las condiciones, compromisos, plazos y rentas máximas establecidos en este Real Decreto.
6. Las viviendas promovidas para ser destinadas a arrendamiento podrán ser edificadas sobre suelos en régimen de cesión del derecho de superficie, bajo cualquier modalidad del mismo, o aplicando otros procedimientos establecidos por la normativa de las Comunidades Autónomas, siempre que ello no impida el cumplimiento de los requisitos y obligaciones del arrendador.
7. Sólo podrán acceder a las viviendas protegidas de nueva construcción calificadas para arrendamiento aquellos ciudadanos con ingresos familiares que no excedan de:
a) 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, cuando se trate de viviendas protegidas para arrendar, de renta básica.
b) 6,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, cuando se trate de viviendas protegidas para arrendar, de renta concertada.
Artículo 34. Rentas máximas de las viviendas protegidas de nueva construcción financiadas con destino a arrendamiento.
1. Las rentas máximas anuales de las viviendas protegidas de nueva construcción financiadas con destino a arrendamiento serán un porcentaje del precio máximo legal total de referencia calculado según la duración del período de amortización del préstamo, del modo siguiente: a) La renta anual máxima inicial en las viviendas de nueva construcción o procedentes de rehabilitación en arrendamiento, a 10 años, será el 5,5 por 100 de los precios máximos legales totales de referencia a que se refiere el artículo 32.1.a) y b), según proceda.
b) La renta anual máxima inicial en las viviendas de nueva construcción o procedentes de rehabilitación en arrendamiento, a 25 años, será el 3,5 por 100 de los precios máximos legales totales de referencia a que se refiere el artículo 32.1.a) y b), según proceda.
La renta resultante deberá figurar en el visado del contrato de arrendamiento, expedido por las Comunidades Autónomas o por las Ciudades de Ceuta y Melilla, sin que pueda superar, por metro cuadrado de superficie útil, el número de veces el Precio Básico Nacional vigente en el momento de formalizar el contrato de arrendamiento, según sea la modalidad de vivienda protegida en arrendamiento, y sin perjuicio del incremento adicional de precio que correspondiera por la eventual ubicación de la vivienda en un ámbito territorial de precio máximo superior. Si la vivienda tuviera garaje o trastero será de aplicación el porcentaje establecido en el artículo 19.4 de este Real Decreto, a efectos del cálculo del precio de los mismos y del precio legal total máximo de referencia.
2. La renta inicial aplicada, o que hubiera podido aplicarse, podrá actualizarse anualmente en función de las variaciones porcentuales del Índice Nacional General del Sistema de Índices de Precios al Consumo.
3. El arrendador podrá percibir, además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador, así como las demás repercusiones autorizadas por la legislación aplicable.
Artículo 35. Viviendas de promoción pública en arrendamiento.
Podrán acogerse al sistema de cofinanciación establecido en el artículo 40 de este Real Decreto las viviendas calificadas o declaradas protegidas de promoción pública,
según lo establecido en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre Política de Vivienda,
o en la normativa propia de las Comunidades Autónomas y de las Ciudades de Ceuta y Melilla, y destinadas exclusivamente a familias o personas individuales cuyos ingresos
familiares no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples o de otro límite inferior que establezca la normativa propia de las Comunidades
Autónomas y de las Ciudades de Ceuta y Melilla, cuando se destinen a arrendamiento, por un plazo no inferior a diez años.
Artículo 36. Reglas generales sobre ayudas financieras.
Además de las ayudas en forma de suelo ya urbanizado, o destinadas a este propósito, a que se refiere el capítulo V de este Real Decreto, los promotores de viviendas
protegidas de nueva construcción para arrendamiento podrán obtener préstamos convenidos, subsidiación para los mismos y subvenciones.
Artículo 37. Préstamos convenidos a promotores.
Los préstamos convenidos, además de las características generales que son de aplicación a los préstamos a promotores de viviendas para arrendamiento, reunirán las siguientes características:
a) La cuantía máxima del préstamo, a efectos de la determinación de los importes de las ayudas económicas estatales directas, será del 80 por 100 del precio máximo legal total de referencia que corresponda, según el artículo 32.1 de este Real Decreto.
b) El plazo de amortización de los préstamos será de diez o de veinticinco años, precedido de un período de carencia cuya duración máxima será de tres años, ampliable
hasta cuatro años como máximo, cuando medien circunstancias que, a juicio de la Comunidad Autónoma o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, y previo acuerdo de la
entidad prestamista, aconsejen dicha ampliación.
El incumplimiento de las condiciones establecidas en cada caso y de cualesquiera otros requisitos exigidos en este Real Decreto para cada una de las actuaciones protegidas objeto de ayudas financieras a la vivienda, incluyendo la no obtención de calificación o declaración definitiva de las actuaciones, conllevará, en todo caso, además de las sanciones que correspondan, de conformidad con la naturaleza de la infracción cometida, y según la
Ley 38/2003, de 17 de diciembre, General de Subvenciones, y la normativa establecida al respecto por las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla, la pérdida, en su caso, de la condición de préstamo convenido y la interrupción de la subsidiación otorgada, así como el reintegro a la Administración General del Estado de las cantidades satisfechas con cargo a los presupuestos del Ministerio de Vivienda en concepto de ayudas estatales financieras directas, incrementadas con los intereses de demora desde su percepción.
CAPÍTULO II
Acceso de los ciudadanos a viviendas en arrendamiento
Artículo 15. Condiciones para obtener subvenciones a inquilinos.
1. Para obtener las subvenciones al alquiler, a las que se refiere el apartado 5 del artículo 4, tendrán preferencia las personas que formalicen un contrato de arrendamiento de vivienda, en los términos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y en quienes concurra alguna de las siguientes circunstancias:
a) Tener una edad no superior a 35 años.
b) Ser víctima de la violencia de género o del terrorismo.
c) Familias numerosas y las constituidas por el padre o la madre y los hijos.
d) Personas con discapacidad reconocida oficialmente.
e) Pertenecer a un colectivo en situación o riesgo de exclusión social.
f) Estar inserto en otros grupos de protección preferente, según la normativa propia de las Comunidades Autónomas y de las Ciudades de Ceuta y Melilla.
En los supuestos anteriores, los eventuales beneficiarios habrán de tener unos ingresos familiares que no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, y la renta anual que satisfagan ha de oscilar entre el 2 por 100 y el 9 por 100 del precio máximo a que se refiere el artículo 32.1.a) para las viviendas protegidas para arrendamiento de renta básica. Los ingresos familiares anuales se referirán, en este caso, a los de todos los ocupantes de la vivienda con independencia de que exista entre los mismos relación de parentesco.
2. La superficie máxima computable para las viviendas será de 90 metros cuadrados de superficie útil y para el garaje y trastero, las previstas en el apartado 4 del artículo 19, aun cuando las superficies reales respectivas sean superiores.
3. Para la concesión de este tipo de ayudas será necesario que el solicitante presente el contrato de arrendamiento para su visado ante el órgano competente en materia de vivienda de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, de acuerdo con los procedimientos que éstas establezcan.
Artículo 16. Cuantía y duración de las subvenciones a inquilinos.
1. La cuantía máxima anual de la subvención no excederá del 40 por 100 de la renta anual que se vaya a satisfacer, ni de un máximo absoluto de 2.880 euros, y podrá ser hecha efectiva al inquilino, o al arrendador, directamente por las Comunidades Autónomas o por las Ciudades de Ceuta y Melilla, o a través de la agencia o sociedad pública que se encargue de la gestión del arrendamiento.
2. La duración máxima de esta subvención será de veinticuatro meses, condicionada a que se mantengan las
circunstancias que dieron lugar al reconocimiento inicial del derecho a la ayuda.
3. No se podrán obtener nuevamente estas subvenciones hasta transcurridos, al menos, cinco años desde la fecha de su reconocimiento.
4. Las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla podrán establecer, dentro de los límites referidos de ingresos, rentas y cuantía máxima de subvención, los criterios objetivos de selección de los inquilinos, incluyendo la edad de los mismos, así como los de graduación de las cuantías de las subvenciones, que consideren convenientes para adaptarlas a las necesidades de su ámbito territorial.
CAPÍTULO III
Acceso de los ciudadanos a viviendas en propiedad de nueva construcción y a viviendas usadas
Artículo 17. Condiciones para acceder en propiedad a las viviendas protegidas y a las viviendas usadas.
1. Para acceder en propiedad a las viviendas protegidas para venta y a las usadas a las que se refiere el artículo 27, los beneficiarios han de disfrutar de unos ingresos familiares que correspondan a los siguientes baremos:
a) Que no excedan de 6,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples si se trata de viviendas protegidas de precio concertado.
b) Que no excedan de 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples si se trata de viviendas protegidas de precio general o de viviendas usadas.
c) Que no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples si se trata de viviendas protegidas de régimen especial.
2. Además de los ingresos a que se refiere el apartado anterior, las personas que deseen acceder en propiedad a las viviendas protegidas y a las viviendas usadas no pueden ser titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o de disfrute sobre otra vivienda sujeta a régimen de protección pública, salvo en caso de ocupación temporal de la vivienda por motivo de realojamientos bajo el control de organismos públicos, a que se refiere el artículo 13.1.
3. Quienes deseen acceder en propiedad a las viviendas protegidas y a las viviendas usadas tampoco pueden ser titulares de una vivienda libre, cuando su valor, determinado de acuerdo con la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, exceda del 40 por 100 del precio máximo total de venta de la vivienda objeto de la actuación protegida. Este valor se elevará al 60 por 100 en los siguientes supuestos:
a) Cuando se trate de familias numerosas y necesitaran adquirir una vivienda de mayor superficie por el incremento del número de miembros de su unidad familiar.
b) En el caso de personas mayores de 65 años, de las personas con discapacidad o de víctimas de la violencia de género o del terrorismo.
Artículo 18. Condiciones para acceder a las ayudas financieras a la vivienda.
1. Para obtener las ayudas financieras destinadas a acceder en propiedad a las viviendas protegidas y a las usadas a las que se refiere este Real Decreto, los solicitantes han de cumplir las siguientes condiciones:
a) Tener unos ingresos familiares que no excedan de 6,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, para poder obtener préstamos convenidos.
b) Tener unos ingresos familiares que no excedan de 3,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples para ser beneficiarios de ayudas estatales financieras directas y acogerse al sistema específico de ayudas financieras para el primer acceso a la vivienda en propiedad.
Las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla podrán establecer límites mínimos de ingresos familiares u otras condiciones sobre la naturaleza u origen de dichos ingresos, como condición para poder acceder a las ayudas financieras para adquisición de viviendas con una garantía razonable de poder hacer frente a las obligaciones derivadas del préstamo hipotecario, y ofrecerán, alternativamente y en la medida de lo posible, viviendas protegidas en régimen de arrendamiento.
2. Además de los requisitos relativos a los ingresos familiares establecidos en el apartado anterior, los solicitantes no pueden haber obtenido previamente ayudas financieras para adquisición de vivienda, al amparo de planes estatales de vivienda, durante los diez años anteriores a la solicitud actual de la ayuda. Se entenderá que se han obtenido ayudas financieras a la vivienda, a los efectos de este Real Decreto, cuando se haya formalizado el préstamo convenido.
No obstante, no será preciso cumplir esta condición: a) Cuando la nueva solicitud de ayudas financieras a la vivienda se deba a la adquisición de una vivienda para destinarla a residencia habitual y permanente, en otra localidad, como consecuencia del cambio de residencia del titular.
b) Cuando la nueva solicitud de ayudas financieras a la vivienda se deba a un incremento del número de miembros de la unidad familiar para adquirir una vivienda por parte de una familia numerosa, con mayor superficie útil de la que tenía.
c) Cuando la nueva solicitud de ayudas financieras se produzca por la necesidad de una vivienda adaptada a las condiciones de discapacidad sobrevenida de algún miembro de la unidad familiar del solicitante.
En los tres supuestos será necesaria la previa cancelación del préstamo convenido anteriormente obtenido. Respecto de las ayudas económicas directas se podrá optar por devolver las ayudas o por percibir la diferencia si procediera.
SECCIÓN 1.ª VIVIENDAS DE NUEVA CONSTRUCCIÓN EN PROPIEDAD Artículo 19. Clases de viviendas protegidas o de protección oficial de nueva construcción para venta y sus precios máximos.
1. Las viviendas de nueva construcción, calificadas o declaradas como protegidas destinadas a la venta, se clasifican, a efectos de la gestión de las ayudas financieras, en los siguientes tipos aunque tengan otra denominación en los planes o programas propios de las Comunidades Autónomas y de las Ciudades de Ceuta y Melilla:
a) Viviendas de protección oficial de régimen especial. Bajo esta denominación se incluyen las viviendas de nueva construcción calificadas a los efectos establecidos en el artículo 91.dos.6.º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, o a los efectos de los impuestos que, en el caso de la Comunidad Autónoma de Canarias y de las Ciudades de Ceuta y Melilla, se aplican en lugar de aquél, y destinadas exclusivamente a familias o personas individuales cuyos ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples siempre que su precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil no exceda de 1,40 veces el Precio Básico Nacional.
b) Viviendas protegidas de precio general. Esta denominación se refiere a las viviendas de nueva construcción así calificadas o declaradas por las Comunidades Autónomas y por las Ciudades de Ceuta y Melilla, cuyo precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil no exceda de 1,60 veces el Precio Básico Nacional.
c) Viviendas protegidas de precio concertado. Esta calificación se refiere a las viviendas cuyo precio máximo no exceda, por metro cuadrado de superficie útil, de 1,80 veces el Precio Básico Nacional.
2. En los tres tipos descritos, el precio máximo se calcula con independencia del incremento adicional de precio que pudiera corresponder por la eventual ubicación de la vivienda en un ámbito territorial de precio máximo superior.
3. Cuando se trate de promociones de vivienda para uso propio, el precio máximo de adjudicación, o valor de la edificación sumado al del suelo que figure en la declaración de obra nueva, en caso de promoción individual, tendrán los límites establecidos en el artículo anterior e incluirán el conjunto de los pagos que efectúe el promotor individual, el cooperativista o comunero que sean imputables al coste de la vivienda, por ser necesarios para llevar a cabo la promoción y la individualización física y jurídica de ésta, incluyendo, en su caso, los honorarios de la gestión.
Se entenderá por gastos necesarios, los de escrituración e inscripción del suelo y los de la declaración de obra nueva y división horizontal, así como los del préstamo hipotecario, seguros de percepción de cantidades a cuenta y otros análogos. No tendrán tal consideración las aportaciones al capital social, las cuotas sociales ni las de participación en otras actividades que pueda desarrollar la cooperativa o comunidad de propietarios.
4. Cuando la promoción incluya garajes o trasteros, con independencia de que estén o no vinculados a la vivienda, el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de éstos, que figurará asimismo en la calificación o declaración provisional de la vivienda, no podrá exceder del 60 por 100 del precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de la vivienda.
El precio máximo total de venta incluirá, en su caso, el de un trastero y el de un garaje. A estos efectos, sólo serán computables como máximo 8 metros cuadrados de superficie útil de trastero y 25 metros cuadrados de superficie útil de garaje, con independencia de que su superficie real sea superior.
Artículo 20. Precios máximos de las viviendas protegidas en segundas y posteriores transmisiones.
1. En el marco del Plan estatal 2005-2008, el precio máximo de venta, por metro cuadrado de superficie útil, en segundas y ulteriores transmisiones, de una vivienda de nueva construcción calificada o declarada protegida, será fijado por las Comunidades Autónomas o por las Ciudades de Ceuta y Melilla, con un límite de hasta 2 veces el precio de venta inicial de la vivienda, una vez actualizado mediante la aplicación de la variación porcentual del Índice de Precios de Consumo, Índice General, registrada desde la fecha de la primera transmisión hasta la de la segunda o ulterior transmisión de que se trate.
2. Este sistema de precios máximos de venta será de aplicación mientras dure el régimen legal de protección.
Artículo 21. Características de los préstamos convenidos para compradores.
1. Los compradores podrán obtener préstamos convenidos directamente o por subrogación en el pago de la carga hipotecaria del préstamo convenido al promotor.
2. En ambos casos, y sin perjuicio de lo establecido en el artículo 24.3 para la obtención de la ayuda estatal directa a la entrada, la cuantía máxima computable del préstamo, será igual al 80 por 100 del precio fijado en la Escritura Pública de compraventa o de adjudicación, o del 80 por 100 del valor de la edificación sumado al del suelo, que constará en la escritura de declaración de obra nueva, cuando se trate de préstamos a promotores individuales para uso propio.
En el supuesto regulado en el artículo 18.2.b), dicha cuantía del préstamo convenido no podrá exceder de la diferencia entre el precio total de la vivienda protegida objeto de adquisición y el valor de la vivienda ya poseída a que se refiere dicho artículo, y se atendrá a los demás requisitos exigibles en el supuesto del primer acceso a la vivienda en propiedad.
Si la vivienda tuviera plaza de garaje o trastero, vinculados en proyecto y registralmente a la vivienda objeto de ayudas financieras, la cuantía global del préstamo, calculada según se establece en los párrafos anteriores, podrá incrementarse como máximo hasta el 80 por 100 del precio máximo legal de venta de aquéllos, en préstamos a promotor o hasta el 80 por 100 del precio o del coste real, según proceda, en los restantes supuestos.
Artículo 22. Reglas sobre amortización de los préstamos convenidos para compradores.
1. El préstamo tendrá un plazo de amortización de veinticinco años, precedido, en el caso de los préstamos al promotor para uso propio, de un período de carencia cuya duración máxima será de tres años desde la formalización del préstamo. Este período podrá ampliarse hasta cuatro años cuando medien circunstancias que, a juicio de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, aconsejen dicha ampliación hasta un año adicional, como máximo, siempre que se cuente con el acuerdo de la entidad prestamista.
Los préstamos a adquirentes podrán ser objeto de amortización parcial o total previamente al plazo indicado, a instancia del prestatario y con el acuerdo de la entidad financiera prestamista, según se concrete en los convenios a que se refiere el artículo 79, y sin perjuicio de lo establecido en el artículo 24.4.
Los préstamos cuyos titulares se encuentren acogidos al sistema de primer acceso a la vivienda en propiedad, no perderán su condición de convenidos en el caso de que su período de amortización sea ampliado excepcionalmente, hasta un máximo de dos años, por acuerdo entre la entidad prestamista y el prestatario, mediante interrupciones temporales de pagos debidas a situaciones de desempleo que, a juicio de dicha entidad financiera, afecten significativamente a la capacidad de pago del prestatario. La primera interrupción no podrá tener lugar antes de la completa amortización de las tres primeras anualidades.
En estos supuestos de ampliación excepcional del período de amortización, la subsidiación de los préstamos se reanudará cada vez que se reinicie el período de amortización.
2. En el caso de que exista préstamo al promotor, y salvo en el supuesto de promoción individual para uso propio, la adquisición de la vivienda mediante el otorgamiento de la correspondiente Escritura Pública de compraventa o adjudicación, interrumpe tanto el período de carencia como el devengo de intereses correspondiente a este período y determina el inicio del período de amortización.
Con el otorgamiento de la Escritura Pública, el comprador o adjudicatario asume las responsabilidades derivadas de la hipoteca que grava a la vivienda, y deberá satisfacer a partir de ese momento la amortización del
principal e intereses del crédito hipotecario. A tal efecto, se remitirá copia simple de dicho documento a la entidad financiera, cuyos gastos correrán a cuenta del promotor. Si de conformidad con lo dispuesto en el artículo 118 del texto refundido de la Ley Hipotecaria, aprobado por Decreto de 8 de febrero de 1946, se hubiere pactado que el comprador o adjudicatario se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, aquél quedará además subrogado en dicha obligación si la entidad financiera prestase su consentimiento expreso o tácito.
3. La concesión de los préstamos convenidos directamente al comprador se atendrá a las siguientes condiciones:
a) Que la vivienda haya obtenido la calificación o la declaración definitiva.
b) Que se haya celebrado contrato de compraventa o adjudicación entre el comprador o adjudicatario y el promotor de la vivienda y que entre el visado de dicho contrato y la solicitud a la entidad financiera del préstamo convenido no hayan transcurrido más de seis meses.
c) Que cuando el promotor hubiera recibido un préstamo convenido para la misma vivienda, lo cancele previa o simultáneamente a la concesión del préstamo al comprador o adjudicatario.
Artículo 23. Subsidiación de préstamos convenidos para compradores.
1. El Ministerio de Vivienda subsidiará los préstamos convenidos obtenidos por los compradores de viviendas protegidas de nueva construcción para venta, de régimen especial y de precio general, acogidos al sistema de financiación para primer acceso a la vivienda en propiedad, en la cuantía y por los períodos que a continuación se indican:
a) 82 euros al año, por cada 10.000 euros de préstamo, durante un máximo de 10 años, cuando los ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.
b) 48 euros al año, por cada 10.000 euros de préstamo, durante un máximo de 5 años, cuando los ingresos familiares sean superiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples y no excedan de 3,5 veces dicho Indicador.
Este sistema de subsidiación es compatible con la obtención de la ayuda estatal directa a la entrada.
2. La subsidiación correspondiente a los prestatarios con ingresos familiares no superiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, se concederá por un período de cinco años y podrá ser ampliada por el mismo importe inicialmente concedido, por otro período de la misma duración máxima.
La ampliación del período de subsidiación exigirá que el beneficiario de esta ayuda solicite la ampliación y acredite, dentro del quinto año del primer período, que sigue reuniendo las condiciones que le hacen acreedor a la subsidiación que le fue concedida.
Se entenderá que se cumplen dichas condiciones, por lo que se refiere a los ingresos familiares, cuando no excedan de 2,5 veces el citado Indicador Público o cuando, siendo superiores, la media de aquéllos en los dos años anteriores al de la revisión, con plazo de presentación vencido, a los efectos de la declaración por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, no varíe en más de un 20 por 100, en relación con los ingresos familiares acreditados en el momento de la concesión inicial de la subsidiación.
3. Cuando se trate de una familia numerosa, la cuantía fija de subsidiación correspondiente en cada caso se incrementará durante los primeros cinco años del período
de amortización del préstamo convenido, en una cuantía anual por cada 10.000 euros de préstamo, de 50 euros, si los ingresos familiares no exceden de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, o de 30 euros, si dichos ingresos superan 2,5 veces, pero no exceden de 3,5 veces el citado Indicador.
Artículo 24. Ayuda estatal directa a la entrada.
1. La ayuda estatal directa a la entrada consiste en el abono, en pago único, de una cantidad fija en euros determinada por el nivel de ingresos y las circunstancias personales o familiares del solicitante que se especifican en el siguiente artículo, destinada a facilitar el pago de la entrada correspondiente al precio de venta o adjudicación de la vivienda, cuando se trate de una vivienda calificada o declarada como de régimen especial o de precio general; o de la suma de los valores de la edificación y del suelo, en caso del promotor para uso propio.
2. Podrán solicitar dicha ayuda los compradores que tengan derecho a acogerse al sistema específico de ayudas financieras para el primer acceso a la vivienda en propiedad, de acuerdo con el artículo 12.
3. La obtención de la ayuda estatal directa a la entrada requerirá, además de la condición indicada en el apartado anterior, que la cuantía del préstamo convenido no sea inferior al 60 por 100 del precio total de la vivienda.
4. Una vez obtenida la ayuda, la amortización anticipada parcial o total del préstamo antes de haber transcurrido los cinco primeros años del período de amortización conllevará el reintegro de la misma, así como de las restantes ayudas estatales financieras directas percibidas con cargo a los Presupuestos del Ministerio de Vivienda, incrementadas con los intereses de demora desde su percepción, previstos en los artículos 37.1 y 38.2 de la Ley 38/2003, de 17 de diciembre, General de Subvenciones.
Artículo 25. Cuantía de la ayuda estatal directa a la entrada.
1. La cuantía de la ayuda estatal directa a la entrada depende de los ingresos familiares, así como, en su caso, de otras circunstancias personales o familiares del solicitante, según se especifica en los apartados siguientes de este artículo. Las cuantías correspondientes a dichas circunstancias personales o familiares no serán acumulables entre sí, correspondiendo únicamente la más elevada de las varias posibles que se especifican.
2. La cuantía general corresponde al siguiente baremo:
a) Si los ingresos del solicitante no exceden de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, ascenderá a 7.000 euros.
b) Si los ingresos del solicitante exceden de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples pero no lo superan 3,5 veces, ascenderá a 4.000 euros.
3. En el caso de las familias numerosas, el baremo aplicable, sin perjuicio de lo establecido en la legislación vigente de familias numerosas, será el siguiente:
a) Familias con tres hijos: si los ingresos del solicitante no exceden de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples se abonarán 10.000 euros; si exceden de 2,5 veces el referido Indicador pero no lo superan 3,5 veces, se abonarán 7.000 euros.
b) Familias con cuatro hijos: si los ingresos del solicitante no exceden de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples se abonarán 10.600 euros; si exceden de 2,5 veces el referido Indicador pero no lo superan 3,5 veces, se abonarán 7.600 euros.
c) Familias con cinco o más hijos: si los ingresos del solicitante no exceden de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples se abonarán 11.200 euros; si exceden de 2,5 veces el referido Indicador pero no lo superan 3,5 veces, se abonarán 8.200 euros.
4. Si concurren en los solicitantes algunas de las circunstancias que a continuación se reseñan, la ayuda ascenderá a 7.900 euros si los ingresos del solicitante no exceden de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples; o a 4.900 euros si los ingresos del solicitante exceden de 2,5 veces el referido Indicador pero no lo superan en 3,5. Las circunstancias concurrentes pueden ser cualquiera de las siguientes:
a) Constituir una unidad familiar formada únicamente por el padre o la madre y los hijos.
b) Formar una unidad familiar en la que haya personas con discapacidad, en las condiciones establecidas en la legislación sobre el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
c) Constituir una unidad familiar que tenga a su cargo a alguna persona de más de 65 años o cuando el solicitante tenga esa misma edad.
d) Que entre sus integrantes haya víctimas de la violencia de género o del terrorismo, otros colectivos en situación o riesgo de exclusión social o que pertenezcan a otros grupos de protección preferente según la normativa propia de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla.
5. La cuantía de la ayuda estatal directa a la entrada fijada en los apartados anteriores de este artículo, así como en el artículo 75.1 de este Real Decreto, se incrementará, cuando la vivienda estuviera situada en un ámbito territorial declarado de precio máximo superior, en las siguientes cuantías:
a) 1.000 euros, cuando se trate de un ámbito territorial declarado de precio máximo superior del grupo A.
b) 550 euros, cuando se trate de un ámbito territorial declarado de precio máximo superior del grupo B.
c) 300 euros, cuando se trate de un ámbito territorial declarado de precio máximo superior del grupo C.
6. Con carácter excepcional, el Consejo de Ministros, a propuesta de la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos, valorada la evolución y perspectivas del subsector vivienda y de los mercados financieros, y si las circunstancias lo aconsejaran, podrá modificar las cuantías de la ayuda estatal directa a la entrada.
Artículo 26. Procedimiento de abono de las ayudas estatales directas a la entrada y de reintegro a las entidades financieras.
1. La cuantía total de la ayuda estatal directa a la entrada, previa resolución de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, se satisfará a sus destinatarios, directamente y mediante pago único, por las entidades financieras concedentes del préstamo convenido, en el momento de la formalización de aquél, o de la subrogación en el préstamo obtenido por el promotor. En el caso del promotor para uso propio, la ayuda se percibirá en el momento en que se inicie la amortización del préstamo convenido.
2. La cuantía abonada en concepto de ayuda estatal directa a la entrada será reintegrada por el Ministerio de Vivienda a dichas entidades financieras al contado y sin intereses, con independencia de cualesquiera circunstancias personales que puedan afectar al destinatario de la citada ayuda estatal.
SECCIÓN 2.ª VIVIENDAS USADAS EN PROPIEDAD
Artículo 27. Ámbito de las actuaciones protegidas.
1. A efectos de este Real Decreto, se considera adquisición protegida de viviendas usadas la efectuada a título oneroso, de viviendas libres en segunda o posteriores transmisiones, y en las condiciones establecidas en esta sección.
2. Podrán obtener las mismas ayudas financieras que las viviendas usadas a que se refiere el apartado 1 anterior, las siguientes modalidades de viviendas:
a) Viviendas sujetas a regímenes de protección pública, adquiridas en segunda o posterior transmisión. A estos efectos, se considerarán asimismo segundas transmisiones, las que tengan por objeto viviendas protegidas que se hubieran destinado con anterioridad a arrendamiento, salvo que la normativa de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla disponga lo contrario.
b) Viviendas, adquiridas en primera transmisión, sujetas a regímenes de protección pública, con superficie de hasta 120 metros cuadrados, a las que se refiere el artículo 11.4.b) de este Real Decreto, cuando haya transcurrido un plazo de un año como mínimo desde la fecha de la calificación o declaración definitiva de las mismas, y no hubieran sido adquiridas por las familias numerosas a las que se destinaban.
c) Viviendas libres de nueva construcción, adquiridas cuando haya transcurrido un plazo de dos años como mínimo entre la expedición de la licencia de primera ocupación, el certificado final de obra o la cédula de habitabilidad, según proceda, y la fecha del contrato de opción de compra o de compraventa.
d) Viviendas rurales usadas, con una superficie útil que no exceda de 120 metros cuadrados y sean adquiridas en municipios o núcleos de población que no superen los 10.000 habitantes de derecho y que cumplan los requisitos adicionales que, en su caso, establezca la normativa de las Comunidades Autónomas.
Artículo 28. Precios máximos de venta.
1. El precio máximo de venta de las viviendas usadas, por metro cuadrado de superficie útil, será de 1,60 veces el precio básico nacional, con independencia del incremento adicional de precio que correspondiera por la eventual ubicación de la vivienda en un ámbito territorial de precio máximo superior.
Si la vivienda tuviera un garaje o un trastero, estén o no vinculados a la vivienda, el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de los mismos no podrá exceder del 60 por 100 del precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de la misma.
A efectos de determinación del precio máximo total de venta, sólo serán computables como máximo 8 metros cuadrados de superficie útil de trastero y 25 metros cuadrados de superficie útil de garaje, con independencia de que su superficie real sea superior.
2. El precio máximo de venta de las viviendas acogidas a algún régimen de protección pública será el que corresponda según las normas específicas que les sean de aplicación, siempre que su precio de venta no exceda de los máximos establecidos en el apartado anterior de este artículo.
3. El precio máximo de venta de las viviendas a que se refieren las letras b), c) y d) del artículo 27.2 de este Real Decreto, será el mismo que corresponda a una vivienda libre usada acogida a lo prevenido en esta norma, en la misma ubicación, en el momento de la compra.
4. A efectos de segundas y posteriores transmisiones de las viviendas usadas, acogidas a este Real Decreto, y de
las demás viviendas a que se refieren las letras c) y d) de su artículo 27.2, se aplicarán, en cuanto a los precios máximos de venta, los criterios aplicables a las viviendas protegidas de nueva construcción, y durante el período establecido en el artículo 5.2. Cuando se trate de las viviendas a las que se refiere el apartado 2 de este artículo, serán de aplicación sus normas específicas.
Artículo 29. Características de los préstamos convenidos a los compradores.
1. Los préstamos convenidos a los compradores de viviendas usadas tendrán las mismas características que los correspondientes a los préstamos directos de compradores de viviendas protegidas de nueva construcción, salvo en los supuestos contemplados en el artículo 27.2.b) y d), en los que podrán obtenerse los préstamos convenidos correspondientes a 90 metros cuadrados útiles, con independencia de que la superficie real, dentro del límite establecido en dicho artículo, sea mayor.
2. Para la obtención de los préstamos a que se refiere el apartado anterior, se cumplirán los siguientes requisitos:
a) Que se haya celebrado contrato de opción de compra o de compraventa, debidamente visado por el órgano administrativo competente, acreditativo del cumplimiento de los requisitos y condiciones necesarios para obtener las ayudas financieras a la vivienda.
b) Si el vendedor hubiese recibido un préstamo convenido para la misma vivienda, deberá cancelarlo previa o simultáneamente a la formalización del préstamo al comprador, salvo en el supuesto contemplado en el artículo 70.2.b) de este Real Decreto.
c) Que entre la celebración del contrato de opción de compra o de compraventa y la solicitud del visado del mismo por el órgano competente no hayan transcurrido más de cuatro meses.
d) El plazo de validez del visado para solicitar a la entidad financiera el préstamo convenido será de seis meses desde su otorgamiento, salvo que las Comunidades Autónomas o las Ciudades de Ceuta y Melilla dispongan otro distinto.
Artículo 30. Subsidiación de los préstamos convenidos y ayuda estatal directa a la entrada.
1. La subsidiación de los préstamos convenidos concedidos a compradores de las viviendas a las que se refiere este capítulo, acogidos al sistema de financiación para primer acceso a la vivienda en propiedad, será la misma que corresponda a compradores de viviendas protegidas de nueva construcción, de precio general, acogidos al sistema de financiación para primer acceso a la vivienda en propiedad.
2. Cuando la vivienda se ubique en un ámbito territorial de precio máximo superior, las cuantías y períodos máximos de subsidiación serán los siguientes:
a) 69 euros al año, por cada 10.000 euros de préstamo, durante un máximo de 10 años, cuando los ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.
b) 40 euros al año, por cada 10.000 euros de préstamo, durante un máximo de 5 años, cuando los ingresos familiares sean superiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples y no excedan de 3,5 veces el citado Indicador.
3. Cuando se trate de una familia numerosa, la cuantía fija de subsidiación correspondiente en cada caso, se incrementará durante los primeros cinco años del período de amortización del préstamo convenido en una cuantía anual de 50 euros por cada 10.000 euros de préstamo, si
los ingresos familiares no exceden de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, o de 30 euros, si dichos ingresos superan 2,5 veces, pero no exceden de 3,5 veces el citado Indicador.
4. La cuantía de la ayuda estatal directa a la entrada será la misma que corresponda a compradores de viviendas protegidas de nueva construcción, de precio general, acogidos al sistema de financiación para primer acceso a la vivienda en propiedad.
CAPÍTULO IV
Medidas para impulsar la oferta de viviendas asequibles para los ciudadanos
SECCIÓN 1.ª VIVIENDAS EN ARRENDAMIENTO, PROTEGIDAS Y LIBRES,
CON RENTAS LIMITADAS
Artículo 31. Modalidades de actuaciones protegidas.
Con la finalidad de estimular la oferta de viviendas en arrendamiento, protegidas o no, pero con rentas limitadas, para ponerlas a disposición de ciudadanos con niveles de ingresos medios y bajos, se protegerán, en las condiciones establecidas en este Real Decreto, las siguientes líneas de actuaciones:
a) La promoción de viviendas protegidas de nueva construcción para arrendar, incluyendo las viviendas así calificadas, provenientes de la rehabilitación de edificios completos y las destinadas preferentemente a jóvenes; y la cofinanciación de la promoción de viviendas de protección oficial de promoción pública, asimismo para arrendar.
b) La movilización del parque residencial, mediante el apoyo a quienes pongan en alquiler viviendas usadas y libres, propias, o a quienes las adquieran para tal finalidad.
c) La rehabilitación individual de viviendas, o de un edificio completo, destinadas al arrendamiento, según se determina en los artículos 67 y 70 de este Real Decreto. Subsección 1.ª Promoción de viviendas protegidas de nueva construcción para arrendar y cofinanciación de la vivienda de protección oficial de promoción pública
Artículo 32. Condiciones de las viviendas, de los inquilinos, y rentas máximas de las viviendas protegidas de nueva construcción financiadas con destino a arrendamiento.
1. Podrán ser calificadas como protegidas, para arrendarlas, a efectos de este Real Decreto, y con independencia de que a efectos de planes o programas propios de las Comunidades Autónomas y de las Ciudades de Ceuta y Melilla tengan otra denominación específica, aquellas viviendas de nueva construcción que, según la normativa propia de dichas Comunidades y Ciudades, se incluyan, a efectos de precios máximos legales de referencia, ingresos de los compradores y sistema de ayudas financieras, en los siguientes grupos:
a) Viviendas protegidas para arrendar de renta básica. Se trata de las viviendas de nueva construcción así calificadas o declaradas por las Comunidades Autónomas y por las Ciudades de Ceuta y Melilla, y cuyo precio máximo legal de referencia por metro cuadrado de superficie útil no exceda de 1,60 veces el precio básico nacional, con independencia del incremento adicional de precio que correspondiera por la eventual ubicación de la vivienda en un ámbito territorial declarado de precio máximo superior.
b) Viviendas protegidas para arrendar de renta concertada. Se trata de las viviendas de nueva construcción así calificadas o declaradas por las Comunidades Autónomas y por las Ciudades de Ceuta y Melilla, y cuyo precio máximo legal de referencia por metro cuadrado de superficie útil no exceda de 1,80 veces el precio básico nacional con independencia del incremento adicional de precio que correspondiera por la eventual ubicación de la vivienda en un ámbito territorial declarado de precio máximo superior.
2. Si la vivienda tuviera garaje, trastero, o ambos, se aplicará, a efectos de sus precios máximos legales de referencia, así como para la determinación del precio máximo legal total, lo establecido en el artículo 19.4 de este Real Decreto.
Artículo 33. Condiciones de cesión y enajenación de las viviendas de nueva construcción con destino a arrendamiento.
1. Las viviendas protegidas de nueva construcción, y las provenientes de la rehabilitación de un edificio completo, para su cesión en arrendamiento, que se acojan al Plan estatal 2005-2008, deberán estar vinculadas a dicho régimen de uso durante un período mínimo de diez o de veinticinco años.
Dicho plazo de vinculación, que deberá figurar en la calificación o declaración provisional de actuación protegida, se contará a partir de la fecha de la calificación o declaración definitiva.
2. Las viviendas protegidas a 10 años, una vez transcurrido éste continuarán siendo protegidas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 5 del presente Real Decreto, salvo las de renta concertada. El arrendador podrá mantenerlas en régimen de alquiler u ofrecerlas en venta, a compradores que cumplan las condiciones para poder acceder a las viviendas usadas definidas en este Real Decreto, ateniéndose a los precios máximos establecidos en el artículo 20 del mismo.
3. Las viviendas protegidas a 25 años, una vez transcurridos diez años continuarán siendo protegidas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 5 del presente Real Decreto. El arrendador deberá mantenerlas en régimen de alquiler y podrá ofrecer en venta hasta un cincuenta por 100 de las mismas, al precio máximo legal de referencia al que se refiere el artículo 32 del presente Real Decreto, a compradores que cumplan las condiciones previstas en el mismo para poder acceder a las viviendas usadas. A tales efectos, se requerirá autorización de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, así como el cumplimiento de los procedimientos establecidos por éstas.
4. A efectos de lo previsto en los apartados 2 y 3 tendrán preferencia para adquirir las viviendas los inquilinos que hayan permanecido al menos cinco años en régimen de arrendamiento en dichas viviendas.
5. Los titulares de las viviendas protegidas para alquiler podrán enajenarlas a nuevos titulares, siempre que se trate de sociedades que incluyan en su objeto social el arrendamiento de viviendas, incluyendo sociedades o fondos de inversión inmobiliaria. La enajenación será por promociones completas, según proceda de acuerdo con la normativa aplicable, en cualquier momento del período de vinculación a dicho régimen de uso, sin sujeción a los precios legales máximos de referencia establecidos en el artículo 32.1 de este Real Decreto, previa autorización, y en las condiciones fijadas por parte del órgano competente de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla.
Los titulares promotores podrán:
a) Retener la gestión de las promociones enajenadas, con la obligación, en todo caso, por parte de los compradores, de atenerse a las condiciones, compromisos, plazos y rentas máximas establecidos en este Real Decreto, subrogándose en sus derechos y obligaciones y pudiendo subrogarse, total o parcialmente, en la financiación cualificada que hubieran obtenido los promotores. b) Ceder la gestión de las mismas a organismos públicos, entidades sin ánimo de lucro, o a sociedades que incluyan en su objeto social el arrendamiento de viviendas, con la obligación, por parte de los gestores, de atenerse a las condiciones, compromisos, plazos y rentas máximas establecidos en este Real Decreto.
6. Las viviendas promovidas para ser destinadas a arrendamiento podrán ser edificadas sobre suelos en régimen de cesión del derecho de superficie, bajo cualquier modalidad del mismo, o aplicando otros procedimientos establecidos por la normativa de las Comunidades Autónomas, siempre que ello no impida el cumplimiento de los requisitos y obligaciones del arrendador.
7. Sólo podrán acceder a las viviendas protegidas de nueva construcción calificadas para arrendamiento aquellos ciudadanos con ingresos familiares que no excedan de:
a) 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, cuando se trate de viviendas protegidas para arrendar, de renta básica.
b) 6,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, cuando se trate de viviendas protegidas para arrendar, de renta concertada.
Artículo 34. Rentas máximas de las viviendas protegidas de nueva construcción financiadas con destino a arrendamiento.
1. Las rentas máximas anuales de las viviendas protegidas de nueva construcción financiadas con destino a arrendamiento serán un porcentaje del precio máximo legal total de referencia calculado según la duración del período de amortización del préstamo, del modo siguiente: a) La renta anual máxima inicial en las viviendas de nueva construcción o procedentes de rehabilitación en arrendamiento, a 10 años, será el 5,5 por 100 de los precios máximos legales totales de referencia a que se refiere el artículo 32.1.a) y b), según proceda.
b) La renta anual máxima inicial en las viviendas de nueva construcción o procedentes de rehabilitación en arrendamiento, a 25 años, será el 3,5 por 100 de los precios máximos legales totales de referencia a que se refiere el artículo 32.1.a) y b), según proceda.
La renta resultante deberá figurar en el visado del contrato de arrendamiento, expedido por las Comunidades Autónomas o por las Ciudades de Ceuta y Melilla, sin que pueda superar, por metro cuadrado de superficie útil, el número de veces el Precio Básico Nacional vigente en el momento de formalizar el contrato de arrendamiento, según sea la modalidad de vivienda protegida en arrendamiento, y sin perjuicio del incremento adicional de precio que correspondiera por la eventual ubicación de la vivienda en un ámbito territorial de precio máximo superior. Si la vivienda tuviera garaje o trastero será de aplicación el porcentaje establecido en el artículo 19.4 de este Real Decreto, a efectos del cálculo del precio de los mismos y del precio legal total máximo de referencia.
2. La renta inicial aplicada, o que hubiera podido aplicarse, podrá actualizarse anualmente en función de las variaciones porcentuales del Índice Nacional General del Sistema de Índices de Precios al Consumo.
3. El arrendador podrá percibir, además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador, así como las demás repercusiones autorizadas por la legislación aplicable.
Artículo 35. Viviendas de promoción pública en arrendamiento.
Podrán acogerse al sistema de cofinanciación establecido en el artículo 40 de este Real Decreto las viviendas calificadas o declaradas protegidas de promoción pública,
según lo establecido en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre Política de Vivienda,
o en la normativa propia de las Comunidades Autónomas y de las Ciudades de Ceuta y Melilla, y destinadas exclusivamente a familias o personas individuales cuyos ingresos
familiares no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples o de otro límite inferior que establezca la normativa propia de las Comunidades
Autónomas y de las Ciudades de Ceuta y Melilla, cuando se destinen a arrendamiento, por un plazo no inferior a diez años.
Artículo 36. Reglas generales sobre ayudas financieras.
Además de las ayudas en forma de suelo ya urbanizado, o destinadas a este propósito, a que se refiere el capítulo V de este Real Decreto, los promotores de viviendas
protegidas de nueva construcción para arrendamiento podrán obtener préstamos convenidos, subsidiación para los mismos y subvenciones.
Artículo 37. Préstamos convenidos a promotores.
Los préstamos convenidos, además de las características generales que son de aplicación a los préstamos a promotores de viviendas para arrendamiento, reunirán las siguientes características:
a) La cuantía máxima del préstamo, a efectos de la determinación de los importes de las ayudas económicas estatales directas, será del 80 por 100 del precio máximo legal total de referencia que corresponda, según el artículo 32.1 de este Real Decreto.
b) El plazo de amortización de los préstamos será de diez o de veinticinco años, precedido de un período de carencia cuya duración máxima será de tres años, ampliable
hasta cuatro años como máximo, cuando medien circunstancias que, a juicio de la Comunidad Autónoma o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, y previo acuerdo de la
entidad prestamista, aconsejen dicha ampliación.
