Estatutos de la junta de compensacionplan parcial s. a. u. - s. i. 6 revisionnormas subsidiarias del término municipal de níjar(Almería)

Don Antonio Jesús Rodríguez Segura, AlcaldePresidente del Ayuntamiento de Níjar(Almería). HACE SABER: Que de conformidad con lo establecido en los art.130 y siguientes de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, se publica para general conocimiento el texto íntegro del acuerdo de la Junta de Gobierno Local de este Ayuntamiento, de fecha 4 de abril de 2.008, por el que se aprueban definitivamente los Estatutos y Bases de Actuación de la Junta de Compensación del Sector S. A. U. SI6 de San Isidro, T. M. de Níjar, del siguiente tenor literal:

18.6.- APROBACIÓN DEFINITIVA, SI PROCEDE, DE LOS ESTATUTOS Y BASES DE ACTUACIÓN DEL SECTOR S. A. U. SI6, DE SAN ISIDRO.

Precisándose adoptar acuerdo sobre la aprobación definitiva del expediente municipal nº 4991/07, relativo a los Estatutos y Bases de Actuación de la Junta de Compensación del sector S. A. U. SI6, de San Isidro, T. M. de Níjar, promovido por la mercantil Rein Méndez, S. L., en su condición de propietaria de más del cincuenta por ciento de la superficie del sector;

Resultando que el citado expediente fue aprobado inicialmente, mediante acuerdo de la Junta de Gobierno Local, de fecha 18 de enero de 2008;

Resultando que en fecha 4 de abril de 2008, se emite certificado por la Secretaria General, de ausencia de reclamaciones durante el trámite de información pública al que se ha sometido el expediente;

Vistos los informes técnicos y jurídicos emitidos por la Oficina Técnica Municipal, obrantes en el expediente;

Considerando la competencia de la Junta de Gobierno Local para la aprobación del citado instrumento de gestión urbanística, por delegación de la Alcaldía de la competencia que a ésta atribuye el artículo 21.1, apdo. j), de la Ley 7/1985, de 2 de abril, en la redacción dada al mismo por la Ley 11/1999, de 21 de abril y visto lo dispuesto en los artículos 131 y siguientes, de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, artículo 161 y siguientes del Reglamento de Gestión Urba nística, así como la restante legislación aplicable al caso y procedimiento, los reunidos, por unanimidad, adoptaron el siguiente acuerdo: Primero.- Elevar a definitiva, la aprobación inicial del expediente municipal nº 4991/07, relativo a los Estatutos y Bases de Actuación de la Junta de Compensación del sector S. A. U. SI6, de San Isidro, T. M. de Níjar, promovido por la mercantil Rein Méndez, S. L., en su condición de propietaria de más del cincuenta por ciento de la superficie del sector, en ejecución del acuerdo de la Junta de Gobierno Local, de referencia 18 de enero de 2008;

Segundo.- Requerir a quienes sean propietarios afectados y no han optado por ninguna de las alternativas previstas en el artículo 129.3 de la LOUA, para que soliciten su incorporación a la Junta de Compensación, si lo desean, en el plazo de un mes desde la notificación del presente acuerdo, con la advertencia de que de no hacerlo así, sus terrenos serán reparcelados forzosamente.

Tercero.- Designar como representante municipal en la Junta de Compensación del sector S. A. U. SI6 al Concejal Delegado de Obras Públicas, D. Rafael Salvador Montoya.

Cuarto.- Notificar el presente acuerdo a todos los interesados, es decir, a los propietarios afectados por el sistema de actuación, a quienes hubieren comparecido en el expediente, así como al representante municipal.

Quinto.- Publicar el presente acuerdo en el Boletín Oficial de la Provincia.

De conformidad con lo establecido en el art.162.4 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, aplicable subsidiariamente según los dispuesto por la disposición transitoria novena de la Ley 7/2002, de 17 de Diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, se publica asimismo anexo con el texto íntegro de los citados estatutos y bases.

ANEXO

ESTATUTOS DE LA JUNTA DE COMPENSACION PLAN PARCIAL S. A. U. - S. I. 6 REVISION NORMAS SUBSIDIARIAS DEL TÉRMINO MUNICIPAL DE NÍJAR (ALMERÍA)

TITULO DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1.- Denominación, naturaleza y capacidad.

1. Para el desarrollo por el Sistema de Compensación del Plan Parcial S. A. U. - S. I. 6 de la Revisión de las Normas Subsidiarias del Término Municipal de Níjar(Almería), se constituye la denominada Junta de Compensación del Plan Parcial S. A. U. - S. I. 6 promovida por los titulares de más del cincuenta por ciento de los terrenos integrados en dicho plan parcial.

La Junta de Compensación, en su calidad de Entidad Urbanística Colaboradora, tendrá carácter administrativo, y actuará bajo la tutela del Excmo. Ayuntamiento de Níjar(Almería). La Junta de Compensación gozará de personalidad jurídica independiente, a partir del momento de su inscripción en Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras y con plena autonomía económica y financiera en el desarrollo de su actividad. Los actos que puedan realizarse antes de la mencionada inscripción, deberán ser ratificados en la primera Asamblea General que se celebre con posterioridad a dicha inscripción.

Artículo 2.- Normativa aplicable.

1. La Junta de Compensación se regirá por los presentes Estatutos y por las Bases de Actuación que los acompañan, y en todo caso por la siguiente normativa

a) Ley 7/2002 de 17 de Diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía. Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo; Ley 6/1998 de 13 de Abril sobre el régimen del suelo y valoraciones y artículos del Real Decreto Legislativo 1/92 declarados vigentes por ésta última

b) El vigente Reglamento de Gestión Urbanística aprobado por Real Decreto 3288/1978 de 25 de Agosto

c) Reglamento sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, aprobado por Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio

d) Con carácter supletorio, los preceptos de la legislación de expropiación forzosa aplicables al Sistema de Compensación y la Ley de Sociedades Anónimas

e) Cualesquiera otras disposiciones que le sean de aplicación.

Cuando los actos de la Junta no sean de carácter estrictamente público, le serán de aplicación las normas de derecho privado, siempre dentro de los límites y con sujeción a los presentes Estatutos y la normativa urbanística vigente, pudiendo así realizar toda clase de actos de administración, gestión y disposición; adquirir, enajenar, poseer, reivindicar, permutar, gravar e hipotecar todo tipo de bienes; obligarse y celebrar contratos de asistencia técnica, de prestación de servicios, de ejecución de obras de urbanización y cualquier otra naturaleza; concertar créditos; establecer y explotar obras y servicios; ejercitar acciones y excepciones e interponer recursos de toda clase.

En el supuesto de modificación de la legislación vigente, tanto los presentes Estatutos como las Bases de Actuación de la Junta de Compensación que los complementan se adaptarán a la misma, sin perjuicio, en su caso, de la inmediata y directa aplicación de aquélla.

En todo aquello que no se encuentre regulado en los presentes Estatutos regirán, como derecho supletorio, las normas de derecho público o privado aplicables, según sea la naturaleza de la materia cuya regulación necesite integración, sin perjuicio de lo dispuesto en el Art. 3 del Código Civil.

Artículo 3.- Domicilio

Se fija el domicilio de la Junta de Compensación en Almería, en la calle Azara, nº 11, 1º. Este domicilio podrá ser trasladado a otro lugar por acuerdo de la Asamblea General, cambio que deberá notificarse obligatoriamente al Excmo. Ayuntamiento de Níjar (Almería), para su traslado al Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras.

Artículo 4.- Objeto

La Junta tendrá por objeto la ejecución por el sistema de compensación del ámbito territorial del Plan Parcial S. A. U. - S. I. 6 de la Revisión de las Normas Subsidiarias del Término Municipal de Níjar (Almería), con solidaridad de beneficios y cargas, por los mismos titulares de terrenos u otros derechos comprendidos en su perímetro y por los demás titulares de aprovechamientos urbanísticos en dicho ámbito, así como el desarrollo de todas las actuaciones exigidas por dicho sistema de actuación de conformidad con las Bases de Actuación que se acompañan a estos Estatutos.

Artículo 5.- Fines

1. Los fines que ha de cumplir la Junta de Compensación para el cumplimiento de su objeto, serán los siguientes:

a) Redacción e impulso a la tramitación del correspondiente Proyecto de Urbanización del Plan Parcial

b) La contratación, control y ejecución a su costa de las obras de urbanización en los términos y condiciones establecidos en el planeamiento vigente.

c) Formulación e impulso a la aprobación del Proyecto de Reparcelación.

Formalización e inscripción registraldel Proyecto de Reparcelación, en el que se materialice sobre los terrenos del Plan Parcial el reparto equitativo de los beneficios y cargas derivados del proceso urbanizador, especialmente en el apartado de cesión a favor del Excmo. Ayuntamiento de Níjar(Almería) de los terrenos clasificados en el Proyecto de Reparcelación como de cesión obligatoria y gratuita.

Solicitar del Excmo. Ayuntamiento de Níjar (Almería), cuando fuere preciso, el acudir a la expropiación o reparcelaciónforzosa de aquellos terrenos en los que sus propietarios no se incorporen a la Junta en los plazos previstos, o incumplan sus obligaciones derivadas de la pertenencia a la misma, siempre que en este último caso suponga un grave perjuicio para el resto de los propietarios.

Instar al Excmo. Ayuntamiento de Níjar(Almería) al cobro por la vía de apremio de aquellas cantidades que puedan adeudar los miembros de la Junta que no las hayan hecho efectivas en periodo voluntario, cuando no proceda la expropiación de los terrenos de éstos.

La gestión y defensa de los intereses comunes, ante cualquier autoridad u organismos, Tribunales y particulares.

Solicitud y gestión de los beneficios fiscales de cualquier clase que establezca la legislación vigente. Aprobar y fijar las condiciones de incorporación y representación del urbanizador o urbanizadores en la Junta de Compensación.

Actuar como fiduciaria con pleno poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a 105 propietarios miembros, incluidas en el Plan Parcial, sin más limitaciones que las establecidas en estos Estatutos.

Exigir de las empresas suministradoras el reembolso de los gastos de instalación de las redes de agua y energía eléctrica salvo en la parte que corresponda a los usuarios conforme a la legislación vigente.

La enajenación de los terrenos propiedad de la Junta en beneficio común cuando fuera acordada.

Demandar a sus miembros su participación a los gastos de urbanización.

Acreditar ante el Ayuntamiento el cumplimiento de los deberes de ceder, equidistribuiry urbanizar el Plan Parcial en los plazos establecidos en el planeamiento e instar la expedición de la certificación correspondiente.

La conservación y mantenimiento de las obras de urbanización hasta su recepción por parte del Ayuntamiento.

La cesión efectiva al Ayuntamiento de los terrenos dotacionales de dominio público una vez urbanizados, así como las obras de urbanización e instalaciones previstas en el plan que se ejecuta.

Aplicar la reparcelaciónforzosa a los terrenos de los propietarios que no se adhieran al sistema.

Instar la expropiación de los derechos correspondientes a los terrenos de los propietarios que no se adhieran al sistema.

La actuación a todos los efectos como Entidad Urbanística Colaboradora. En general el ejercicio de cuantos derechos y acciones la correspondan con fundamento en la legislación vigente.

2. El desarrollo de estas funciones se hará de acuerdo con las Bases de Actuación que se adjuntan con estos Estatutos, como complemento indispensable de éstos.

Artículo 6.- Administración actuante.

En el ejercicio de la función de tutela del Excmo. Ayuntamiento de Níjar(Almería), señalada en el Artículo 1, Apartado 2 de estos Estatutos, éste podrá:

a) Designar representante para esta función en la Junta de Compensación, que será miembro del máximo órgano de la Junta de Compensación.

b) El ejercicio de la expropiación forzosa a beneficio de fa Junta respecto de los terrenos de propietarios incluidos en el Plan Parcial que no se incorporen a ella o incumplan sus obligaciones.

Utilizar la vía de apremio para el cobro de las cantidades adeudadas por cualquiera de los miembros de la Junta.

Resolver los recursos que puedan interponerse contra los acuerdos adoptados por los órganos de la Junta de Compensación.

Cuantas otras atribuciones de control y fiscalización le asigne la vigente legislación urbanística y de régimen local.

Artículo 7.- Duración

La duración de la Junta será hasta el total cumplimiento de sus fines, quedando legalmente disuelta en el momento en que se hayan finalizado las obras de urbanización, se haya inscrito en el Registro de la Propiedad el Proyecto de Reparcelacióny se hayan practicado todas las liquidaciones entre los miembros de la Junta.

Artículo 8.- Estatutos, Bases de Actuación y Proyecto de Reparcelación

1. Los presentes Estatutos son las reglas de organización y funcionamiento de la Junta de Compensación, constituyendo las Bases de Actuación que se tramitan y aprueban simultáneamente a éstos, el conjunto de reglas y criterios conforme a los cuales sus miembros han de proceder a la distribución de los beneficios y cargas derivados del sistema de compensación, así como a dar cumplimiento a sus deberes urbanísticos.

La modificación de los Estatutos, o de las Bases, requerirá el voto favorable de miembros que representen más del cincuenta por ciento de la superficie del Plan Parcial, y habrá de ser aprobada por el Ayuntamiento.

En desarrollo de los criterios resultantes de las Bases, la Junta de Compensación habrá de formular, en su momento, el correspondiente Proyecto de Reparcelación, en el que habrán de figurar las fincas aportadas, las resultantes, la adjudicación de estas últimas, una vez efectuadas las cesiones a favor del Ayuntamiento, y el importe de las aportaciones y compensaciones en metálico que procedieren. Se expresará de cada finca a la antigua a la que corresponda o el derecho que da lugar a la adjudicación; así como las cargas y gravámenes, condiciones, sustituciones y demás derechos que las afecten, por no ser incompatibles con el planeamiento, así como todas y cada una de las determinaciones referidas en las normas complementarias para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre actos de naturaleza urbanística.

Una vez aprobado por la Junta de Compensación y por el Ayuntamiento, el Proyecto de Reparcelaciónservirá de título para la adjudicación definitiva de las fincas resultantes.

TÍTULO SEGUNDO

CONSTITUCIÓN Y MIEMBROS DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN

Artículo 9.- Miembros

1. Formarán parte de la Junta de Compensación

a) Los propietarios, personas físicas o jurídicas, de terrenos incluidos en el Plan Parcial y las que, en su caso, fueran titulares de aprovechamiento urbanístico que hayan de materializarse por estar adscritos en la misma, que habiendo optado por participar en la gestión del sistema durante el periodo de información pública del artículo 129.1

a) de la LOUA, o en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo de aprobación definitiva de Estatutos y Bases de Actuación conferido en el artículo 162.4 del Reglamento de Gestión Urbanística, otorguen la escritura de constitución de la Junta de Compensación conforme al artículo 163 del Reglamento de Gestión Urbanística, o consientan su incorporación en escritura de adhesión en el plazo de un mes a contar desde su fecha.

b) Los restantes propietarios incluidos dentro del Plan Parcial que lo soliciten fuera de los plazos indicados, siempre y cuando su incorporación sea aceptada por acuerdo de la Asamblea General y otorguen escritura de adhesión en el plazo que éste señale.

El Excmo. Ayuntamiento de Níjar(Almería), como Administración Urbanística actuante.

2. También se entenderán integradas como miembros de la Junta de Compensación, por imperativo de la Ley, las Entidades Públicas titulares de bienes incluidos en el Plan Parcial que tengan carácter demanial o patrimonial.

Igualmente, podrán incorporarse a la Junta de Compensación aquellos propietarios de suelo destinado a Sistemas Generales, cuando hayan de hacerse efectivos sus derechos en el Plan Parcial.

En su caso, serán también miembros de la Junta de Compensación el Urbanizador o Urbanizadores que aporten, total o parcialmente, los fondos o medios necesarios para la ejecución de las obras de urbanización, siempre que sea aceptada dicha incorporación por, más del 50 por 100 de las cuotas de participación de la Junta. La valoración de sus aportaciones habrá de efectuarse de acuerdo con lo fijado en las Bases de Actuación.

Artículo 10.- Incorporación de los propietarios a la Junta de Compensación.

1. Los promotores de la Junta de Compensación y los demás propietarios que soliciten su incorporación a la misma durante el período de alegaciones según el Art. 129 de la L. O. U. A., habrán de constituir la Junta de Compensación mediante escritura pública conforme al Art. 163 R. G. U.

La incorporación se solicitará por los propios interesados mediante escrito presentado en el Registro del Ayuntamiento, haciendo constar expresamente su plena e íntegra adhesión a los Estatutos y las Bases de Actuación aprobados, así como las superficies y linderos de las fincas de su propiedad, adjuntando la documentación justificativa de dicha propiedad.

En cualquier caso, los propietarios deberán entregar en el plazo de un mes desde la fecha de la solicitud de su incorporación a la Junta, los títulos y documentos acreditativos de su titularidad, así como declarar las situaciones jurídicas, cargas y gravámenes, que afecten a sus respectivas fincas, con expresión, en su caso, de su naturaleza, y de los nombres y los domicilios de los titulares de los derechos reales o arrendamientos.

Si algún propietario incumpliera su deber de manifestación de cargas, o si las que declarase no se ajustaran a la realidad, estas declaraciones no podrán afectar al resultado objetivo de la Reparcelación; pudiendo exigirse la responsabilidad civil o penal si se apreciase dolo o negligencia grave.

La incorporación de los miembros a la Junta supone su plena aceptación de estos Estatutos y de las Bases de Actuación que los complementan.

Todos los miembros de la Junta tendrán, una vez incorporados a ella, los mismos derechos y obligaciones y en la proporción de su respectiva cuota de participación.

Artículo 11.- Incorporación de Urbanizador o urbanizadores.

1. Podrán incorporarse a la Junta de Compensación el urbanizador o urbanizadores que aporten, total o parcialmente, los fondos o medios necesarios para la ejecución de las obras de urbanización, siempre que sea aceptada dicha incorporación por, al menos, más de un 50 por 100 de las cuotas de participación de la Junta.

La incorporación podrá instrumentarse antes de la constitución de la Junta, reflejándose en el acuerdo constitutivo, o bien con posterioridad, con la autorización del Consejo Rector, con asunción por el Agente o la empresa de los compromisos al respecto. Para la validez de la incorporación de Urbanizador o Urbanizadores será preciso, además, que éstas garanticen su gestión en la forma y cuantía que determine el órgano correspondiente de la Junta de Compensación.

Para la valoración de sus aportaciones y de las adjudicaciones a su favor, se estará a lo señalado en las Bases de Actuación.

La representación de las empresas urbanizadoras deberá ostentarla una sola persona.

Artículo 12.- Constitución de la Junta de Compensación.

1. Transcurridos los plazos a los que se refiere el Art. 162 del R. G. U., el Ayuntamiento requerirá a los propietarios afectados que no hubieren solicitado su incorporación a la Junta, para que así lo efectúen, si lo desean, en el plazo de un mes, contado desde la notificación, con la advertencia de que de no adherirse a la Junta se procederá a la expropiación. Cumplido un mes de este requerimiento, y con una antelación mínima de diez días hábiles, los promotores convocarán, mediante carta certificada, a todos los propietarios que hubieran solicitado su incorporación a la Entidad para que otorguen la escritura de constitución de la Junta, señalando en aquélla la Notaría, la fecha y la hora fijada para dicho otorgamiento.

La constitución se hará mediante escritura pública en la que se hará constar, como mínimo, los siguientes datos:

a) Relación de los propietarios y titulares de aprovechamientos adscritos al Plan Parcial S. A. U. - S. I. 6 de Níjar(Almería) y, en su caso, empresas urbanizadoras.

b) Relación de las fincas y unidades de aprovechamiento de las que son titulares. Acuerdo de aprobación definitiva por el Excmo. Ayuntamiento, del Proyecto de Estatutos y Bases de Actuación. Personas que se designen para ocupar los cargos de los órganos de la Junta de Compensación, así como el otorgamiento de los apoderamientos que procedan.

Artículo 13.- Expropiación de propietarios que lo soliciten. Expropiación y Reparcelaciónforzosa de los propietarios no incorporados a la Junta de Compensación.

1. Los propietarios que no lo hubiesen hecho con anterioridad deberán decidir, individual o colectivamente y durante el período de información pública tras la aprobación inicial de los Estatutos y las Bases de actuación, si participan o no en la gestión del sistema, optando por alguna de las siguientes alternativas:

a) Participar en la gestión del sistema adhiriéndose a la Junta de Compensación, en constitución, y asumiendo los costes de urbanización y los de gestión que les correspondan. A tal efecto podrán optar entre abonar las cantidades que por tal concepto les sean giradas o aportar, tras la reparcelación, parte del aprovechamiento lucrativo, de la edificabilidad o de las fincas resultantes que deban ser adjudicadas.

No participar en la gestión del sistema, renunciando a su derecho a integrarse en la Junta de Compensación y solicitando la expropiación del suelo y otros bienes y derechos que estuvieran afectos a la gestión del Plan Parcial.

2. El sistema se seguirá en régimen de aportación forzosa mediante reparcelación, sin más trámites, respecto de cuantos propietarios no hubieran efectuado opción alguna dentro del plazo concedido al efecto.

El mismo régimen podrá seguirse respecto de los propietarios incorporados que incumplan las obligaciones inherentes al sistema, conforme al procedimiento que se establezca reglamentariamente, salvo que soliciten la expropiación.

Artículo 14.- Capacidad, titularidad y representación.

1. Los cotitulares de una finca o cuota de participación habrán de designar, fehacientemente, a persona física que represente a todos ellos, con poderes suficientes para el ejercicio de todos los derechos y deberes derivados de su participación, respondiendo ante la Junta todos los cotitulares de forma solidaria.

Igualmente deberán designar persona física que ostente la representación ante la Junta las personas jurídicas titulares de derechos. Cuando las fincas pertenecieren a menores de edad, éstos estarán representados ante la Junta por quienes ostenten la representación legal de los mismos, no estando sujeta la disposición de tales fincas a limitación de carácter civil.

La transmisión de cualquiera de los derechos antes mencionados durante el período de actuación de la Junta de Compensación, implicará, necesariamente, la incorporación del nuevo titular en los mismos términos que el transmitente, debiendo hacerse expresa mención de ello en el título de la transmisión.

En orden a la resolución de las cuestiones de titularidad, capacidad y representación que puedan plantearse se estará a lo dispuesto en la legislación urbanística, especialmente en lo previsto en los Arts. 103 y 76, apartados 2 y 3 del R. G. U. así como las reglas determinadas en el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueba el Reglamento sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; y legislación de expropiación forzosa.

En caso de litigio entre propietarios privados miembros de la Junta sobre la titularidad de las fincas afectadas, se estará a lo establecido en el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, anteriormente referido.

Cuando en el litigio entre miembros de la Junta esté afectado el Ayuntamiento u otra Administración pública, se estará a lo que resulte de los actos administrativos adoptados por estas, sin perjuicio de lo que resulte de los recursos que se interpongan en vía administrativa o contenciosoadministrativa.

Artículo 15.- Actuación fiduciaria de la Junta de Compensación.

1. Sin perjuicio de la conservación de la propiedad de los terrenos por sus dueños. la incorporación de estos a la Junta de Compensación supone, en todo caso, la afección directa de los terrenos al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema, con anotación en el Registro de la Propiedad en la forma establecida en la ley, correspondiendo a la Junta de Compensación la actuación fiduciaria con pleno poder dispositivo sobre las fincas correspondientes a sus miembros, en orden a la gestión y urbanización del Plan Parcial, sin más limitaciones que las establecidas en los Estatutos y la Ley.

La Junta de Compensación, a través de sus órganos rectores, podrá poner a disposición de quienes ejecuten la obra urbanizadora las superficies sobre las que se vayan a ejecutar las obras y aquellas otras que sea necesario ocupar durante su realización, sin que ello signifique merma alguna de los derechos de los propietarios en el resultado de la compensación.

Artículo 16.- Transmisión de bienes y derechos.

1. Los miembros de la Junta podrán enajenar libremente sus terrenos, estando obligados a comunicar a aquella la identidad del nuevo titular y las condiciones de la transmisión.

El adquirente por cualquier clase de título queda subrogado en los derechos y en todas las obligaciones pendientes por razón de la participación enajenada, haciéndose expresa mención de ello en el título de transmisión.

Las transmisiones de terrenos que sean propiedad de miembros de la Junta de Compensación, a otros propietarios incluidos en el Plan Parcial o la incorporación de Urbanizador o Urbanizadores, implicará de modo inmediato y sin más trámite, la correspondiente modificación de las cuotas de participación en la Junta, sin que ello pueda en ningún caso interpretarse como modificación de los presentes Estatutos.

Artículo 17.- Terrenos adquiridos por la Junta de Compensación.

1. La Junta de Compensación será beneficiaria de la expropiación y adquirirá la propiedad de terrenos expropiados cuyos propietarios no se incorporen a la misma, o incumplan las obligaciones contraídas, en los supuestos que se enumeran en las Bases de Actuación.

Asimismo, la Junta de Compensación podrá adquirir terrenos incluidos en el Plan Parcial por compra a sus propietarios, o como resultado de la aportación por sus miembros para hacer frente a los gastos de urbanización.

En todo caso, la adquisición de terrenos que efectúe la Junta, por expropiación o por compra, serán con cargo a una cuota extraordinaria que se fijará por la Asamblea General, y llevará aparejada una modificación de las cuotas de los asociados en la proporción correspondiente. La atribución de las cuotas derivadas de los nuevos terrenos adquiridos se hará prorrateándolas entre los miembros de la Junta. Dichos terrenos podrán también ser gravados o enajenados por la Junta para hacer frente a los gastos de urbanización.

Artículo 18.- Participación en la Junta de Compensación.

1. La participación de los miembros de la Junta de Compensación será, en principio, en función de la superficie de las fincas incluidas en el Plan Parcial, interiores o exteriores, de las que sean propietarios. Para el cálculo de la participación de los titulares de aprovechamiento que haya de materializarse en el Plan Parcial por adscripción, el cálculo se realizará atendiendo a la proporción de aprovechamiento aportado en relación con el aprovechamiento total.

La participación de los miembros de la Junta se expresará en cuotas porcentuales de participación en el aprovechamiento del Plan Parcial. Desde el acto de constitución de la Junta, el cómputo de las cuotas de participación, tanto para fijar sus aportaciones, como la participación en las decisiones de sus órganos, se hará excluyendo del mismo a los propietarios u otros titulares de derechos no incorporados efectivamente a la misma.

Artículo 19.- Derechos de los miembros.

Los propietarios de terrenos incluidos dentro del ámbito de actuación de la Junta de Compensación tendrán los siguientes derechos:

a) Participar en las sesiones de la Asamblea General, por sí o por medio de representante, presentando proposiciones o sugerencias.

Emitir su voto en proporción a sus respectivas cuotas. Elegir y ser elegidos para algún cargo de la Junta. Ejercitar los recursos que procedan contra los acuerdos de la Junta. Obtener información puntual y detallada de la actuación de la Junta de Compensación. Todos los demás derechos que se deriven de los presentes Estatutos y de la legislación aplicable en cada momento.

Artículo 20.- Obligaciones de los miembros.

Los miembros de la Junta de Compensación tienen las siguientes obligaciones:

a) Satisfacer puntualmente las cantidades necesarias para atender a los gastos ordinarios de gestión de la Junta, a cuyo fin se fijará, por la Asamblea General, la cuantía relativa a cada miembro en proporción a su cuota.

Pagar la parte proporcional que les corresponda, igualmente con arreglo a su cuota, de los gastos de ejecución material de las obras de urbanización.

Poner a disposición de la Junta todos los documentos necesarios para que la Junta pueda desarrollar sus fines, cuando fuere requerido para ello y regularizar la titularidad y situación registralde los terrenos aportados, dentro de los plazos que se señalen.

Permitir la ocupación de sus fincas para la ejecución de las obras de urbanización, depósito de materiales, instalaciones complementarias y el desarrollo de cualquier trabajo que requieran los fines de la Junta.

Cumplir los acuerdos adoptados por los órganos de la Junta, sin perjuicio de la interposición de los recursos administrativos que crean conveniente formular.

Comunicar a la Junta, con un mes de antelación como mínimo el propósito de transmitir los derechos que pudiera ostentar sobre los terrenos incluidos en el Plan Parcial.

Señalar un domicilio y los posibles cambios a efectos de notificaciones, para su constancia en la Secretaría de la Junta.

Las demás obligaciones que les corresponden conforme a estos Estatutos y la legislación aplicable.

TITULO TERCERO

ÓRGANOS DE LA ENTIDAD

Artículo 21.- Enumeración

La Junta de Compensación estará regida y administrada por los siguientes órganos

a) La Asamblea General b) El Presidente c) El Secretario d) El Tesorero

Artículo 22.- La Asamblea General: Composición y facultades.

1. La Asamblea General es el órgano máximo de la Junta de Compensación, estando compuesta por la totalidad de sus miembros, titulares de cuotas de participación.

De la Asamblea formará parte, así mismo, un representante del Ayuntamiento. Tendrá carácter decisorio en las materias que a continuación se detallan, siendo sus acuerdos ejecutivos desde su adopción.

Son facultades de la Asamblea General las siguientes

a) Designación y cese del Presidente, en su caso

b) Aprobación de la rendición de cuentas del ejercicio anterior y del presupuesto para el año siguiente así como nombramiento de quienes hayan de desarrollar la censura de cuentas.

c) Examen de la gestión de los restantes órganos de la Junta.

d) Impulso, tramitación y seguimiento del expediente de Reparcelación hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad; así como aprobar los Proyectos de Urbanización y Reparcelación.

La imposición de derramas extraordinarias para atender a gastos no previstos en el presupuesto anual. Propuesta y aprobación de modificación de los presentes Estatutos, sin perjuicio en éste último caso, de la necesaria aprobación por el Ayuntamiento.

Autorizar la formalización de actos dispositivos sobre bienes y derechos de la Junta.

Resolver sobre la incorporación de Urbanizador o Urbanizadores y acordar la constitución de sociedades con fines de urbanización o complementarios. Contratación, seguimiento y control de la ejecución de las obras de urbanización.

Designación y cese del Secretario de la Junta. Determinar la prioridad en la ejecución de las obras de urbanización y edificación y en su caso, dentro de las previsiones del plan de etapas.

Acordar la constitución de las garantías que hayan sido exigidas por los órganos urbanísticos para asegurar las obligaciones contraídas por la Junta de Compensación.

Acordar la formalización de créditos para realizar las obras de urbanización, incluso con garantía hipotecaria de los bienes afectados.

Acordar la disolución de la Junta de Compensación de acuerdo con los presentes Estatutos y aprobar las normas para su liquidación.

Solicitar la concesión administrativa de servicios públicos, cuando sea procedente

e) Acordar la retribución, en su caso, del Presidente o del Secretario.

f) Acordar solicitar a la Administración actuante la expropiación de los terrenos de los propietarios no incorporados y aquélla que proceda a los ya incorporados por incumplimiento de sus obligaciones y el cobro por la vía de apremio.

Gestión de los asuntos ordinarios, tanto los de orden administrativo como económico, gestionando los cobros y ordenando los pagos dentro del presupuesto aprobado.

Contratación del personal y servicios profesionales que sean menester para el cumplimiento de la Junta.

Aprobar las adhesiones a la Junta de Compensación. que se realicen fuera de plazo por los nuevos miembros.

Solicitar a la Administración actuante para que proceda a la expropiación forzosa por incumplimiento de las obligaciones por los miembros de la Junta, así como a la ejecución forzosa o a la vía de apremio, según los casos.

Designar el establecimiento bancario que ha de custodiar los fondos de la Junta, así como de las personas que pueden disponer de los mismos, así como ejercer, en la forma que estime conveniente, cualquier actividad bancaria que exija el funcionamiento de la Junta.

En general, cuantas demás facultades sean necesarias para el normal desenvolvimiento de la Junta de Compensación.

2. Los acuerdos se adoptarán por mayoría simple de cuotas de participación presentes o representadas, siempre que la Asamblea se encuentre válidamente constituida. El Proyecto de Reparcelaciónse aprobará por el voto favorable de miembros que representen más del cincuenta por ciento de la superficie del Plan Parcial.

Artículo 23.- El Presidente.

1. El Presidente será nombrado por la Asamblea General, y su cargo tendrá la duración que ésta acuerde.

Corresponde al Presidente de la Junta de Compensación el ejercicio de las siguientes funciones

a) Convocar, presidir, suspender y levantar las sesiones y dirigir los debates de la Asamblea General, así como proponer la adopción de acuerdos, ejecutarlos y hacerlos cumplir.

b) Ostentar la representación legal de la Junta de Compensación y de sus órganos rectores, pudiendo otorgar poderes a terceras personas para el ejercicio de dicha representación.

Autorizar con su firma las actas de la Asamblea General, con su visto bueno las certificaciones relativas a las mismas.

Ejercer, en la forma que por los órganos competentes se determine, cualquier actividad bancaria que exija el funcionamiento de la Junta.

Gestión de los asuntos ordinarios, tanto los de orden administrativo como económico, gestionando los cobros y ordenando los pagos dentro del presupuesto aprobado.

Cuantas otras funciones sean inherentes a su cargo o le sean delegadas por la Asamblea General.

Artículo 24.- El Secretario.

1. El Secretario de la Junta de Compensación será nombrado por la Asamblea General por el tiempo que ésta acuerde. En el caso de vacante, ausencia o enfermedad, podrá ser sustituido por quien designe el Presidente. Para ser nombrado Secretario de la Junta de Compensación no será necesario ostentar la condición de miembro de la misma.

Son funciones del Secretario

a) Levantar acta de las sesiones de la Asamblea General autorizándolas con su firma.

b) Expedir certificaciones de las mismas, con el visto bueno del presidente.

Llevar un libro registro de socios, en el que figurarán los miembros de la Junta de Compensación, con expresión de sus cuotas, circunstancias personales, fecha de incorporación, número de votos de que dispone y cuantas otras circunstancias complementarias se estimen pertinentes para los fines de la Junta.

Notificar a todos los miembros cuando proceda, los acuerdos de la Asamblea General, así como de los órganos urbanísticos competentes.

Convocar, a instancias del Presidente, las reuniones de la Asamblea General.

La secretaría de la Asamblea General, asistiendo a sus reuniones con voz pero sin voto, salvo que su nombramiento recayera sobre un miembro de la misma.

Artículo 25.- El Tesorero.

1. El Tesorero será designado por la Asamblea General, y lo ostentará una persona con la cualificaciónnecesaria para el desempeño de las funciones que son de su atribución. No será necesario que ostente la condición de miembro de la Junta.

Serán funciones del tesorero

a) La guardia, custodia y llevanza de los libros de contabilidad de la Junta de Compensación y documentos complementarios de los mismos.

b) La autorización, mancomunadamente con el presidente, de los actos que impliquen disposición de fondos de la Junta.

TITULO CUARTO

RÉGIMEN DE FUNCIONAMIENTO DE LA JUNTA

Artículo 26.- Reuniones de la Asamblea General.

1. La Asamblea General será presidida por el Presidente de la Junta de Compensación, se reunirá con carácter ordinario al menos una vez al año en los tres primeros meses de cada ejercicio económico al objeto de aprobar la memoria, cuentas del ejercicio anterior, aprobación del presupuesto del correspondiente ejercicio económico y presupuesto para el ejercicio siguiente.

Podrá reunirse con carácter extraordinario cuando lo estimen necesario el Presidente, el representante de la Administración actuante o miembros que representen al menos, un 30% de las cuotas de participación en la Junta. En este caso, la petición deberá contener los asuntos a tratar y deberá convocarse en plazo no superior a quince días desde que la petición tuviera entrada en la sede de la Junta de Compensación.

La Asamblea General reunida con carácter extraordinario sólo podrá tratar los asuntos enumerados en la convocatoria salvo que hallándose presentes o representados la totalidad de los miembros de la Junta, incluido el representante de la Administración, acuerden por unanimidad celebrar el pleno de la Asamblea, quedando ésta válidamente constituida sin necesidad de previa convocatoria.

Artículo 27.- Convocatoria y quórum de constitución de las reuniones.

1. Las reuniones deberán celebrarse en la sede social, salvo causa de fuerza mayor, y serán convocadas por el Secretario, de orden del Presidente.

Las comunicaciones deberán remitirse con una antelación mínima de cinco días a la fecha de su celebración, con expresión del lugar de la reunión, día y hora de la misma, y orden del día, no pudiendo tratarse otros asuntos que los fijados en el mismo, salvo que hallándose presentes o representados todos sus miembros, por unanimidad de los asistentes se declare la urgencia de algún asunto no incluido en el orden del día.

La documentación relativa a cada una de las reuniones de la Asamblea General deberá estar a disposición de los miembros, con la misma antelación que las citaciones, en la sede social, para poder examinarla antes de la reunión.

La Asamblea General quedará válidamente constituida en primera convocatoria cuando concurran a ella, por sí o representados, un número de socios que representen al menos el 50 por 100 de las cuotas.

Transcurrida media hora desde la señalada para la primera convocatoria, se considerará válidamente constituida, en segunda, sea cuál fuere el número de asistentes; siendo preceptiva la asistencia del Presidente y del Secretario o de quienes legalmente le sustituyan.

La representación podrá ser general, mediante apoderamiento notarial o mediante escrito dirigido al presidente para cada sesión.

El Presidente podrá requerir la asistencia a las reuniones de la Asamblea General, con voz pero sin voto, de técnicos o personal especializado para informar sobre un asunto o asuntos determinados.

Artículo 28.- Adopción de los acuerdos.

1. Los acuerdos de la Asamblea General serán inmediatamente ejecutivos siempre que se hayan adoptado con arreglo a Ley y a los presentes Estatutos, una vez sea firmada el acta de la misma por el Presidente, el Secretario y uno de los socios que se designará al efecto en cada sesión.

La adopción de los acuerdos requerirá el voto favorable de los propietarios que representen la mayoría simple de cuotas de participación, salvo quórum especial establecido en la legislación vigente o en estos Estatutos para supuestos determinados.

La aprobación del Proyecto de Reparcelaciónse hará por la Asamblea General con el voto favorable de los miembros que representen más del 50% de la superficie del Plan Parcial. Dicho Proyecto habrá de presentarse posteriormente al Ayuntamiento para su ratificación. Con carácter previo a la aprobación del Proyecto de Reparcelación, por parte de la Asamblea General, se dará audiencia a los miembros de la Junta, así como a los titulares de derechos u otros afectados, por plazo de veinte días.

La modificación de los Estatutos y las Bases de Actuación, y la disolución de la Junta de Compensación, así como la aprobación de las normas para su liquidación, requerirán el voto favorable de socios que representen más del 50 por 100 de la superficie del Plan Parcial.

Todos los miembros de la Junta, incluso los no asistentes a las reuniones convocadas, quedan sometidos a los acuerdos adoptados, sin perjuicio de los recursos y acciones que procedan contra los mismos.

Artículo 29.- Actas

1. De cada reunión de la Asamblea General se levantará un acta, que podrá ser aprobada en la misma reunión, en la que deberá hacerse constar los asuntos tratados, los acuerdos adoptados y el resultado de las votaciones cuando las hubiere.

La Asamblea podrá determinar que la redacción y aprobación del acta se hará por el presidente, el secretario y uno de los socios asistentes, en el plazo que se señale.

Las actas habrán de transcribirse en el libro correspondiente, debidamente diligenciado, y del mismo se podrán expedir certificaciones por el secretario, con el visto bueno del presidente, a requerimiento de quienes tengan legítimo derecho.

TITULO QUINTO

APORTACIONES Y MEDIOS ECONÓMICOS

Artículo 30.- Fuentes de financiación de la Junta de Compensación.

1. La principal fuente de financiación de la Junta estará constituida por las aportaciones de sus miembros, consistentes en:

a) Las cuotas ordinarias y las derramas satisfechas por los miembros.

b) Las aportaciones de las empresas urbanizadoras que, en su caso, pudieran incorporarse a la Junta.

2. Otras fuentes de financiación serían las ayudas y subvenciones que obtenga la Junta de Compensación, los créditos que en su caso se concierten, con o sin la garantía de los terrenos incluidos en el Plan Parcial, y cualesquiera otros medios o recursos económicos que legalmente se obtengan.

La participación en los derechos y obligaciones comunes y la consiguiente adjudicación de parcelas resultantes o beneficio económico si lo hubiere, viene determinado por el valor de las fincas aportadas por cada uno de los propietarios, calculado en la forma señalada en las Bases de Actuación.

Las fincas expropiadas forzosamente a los propietarios del Plan Parcial constituyen el patrimonio común inmobiliario de la Junta de Compensación. Siendo las parcelas resultantes asignadas a la Junta de Compensación, ésta podrá disponer libremente de las mismas para atender los costes de urbanización y de existir superávit en el momento de su disolución se distribuirán, en proporción a las cuotas de participación en la Junta de Compensación.

Artículo 31.- Importe y pago de las cuotas

1. En el Presupuesto Anual de la Junta de Compensación se fijará la cuantía y el calendario para el pago de las cuotas ordinarias y demás cuotas que procedan.

Las cuotas ordinarias y extraordinarias, serán proporcionales a la participación de cada miembro en la Junta, las cuales serán determinadas en la forma prevista en la base XVI.

El pago habrá de efectuarse en plazo no superior a un mes, desde que sea requerido para ello por el Presidente de la Junta de Compensación. Dicho requerimiento se deberá practicar mediante correo certificado, o en el caso de que dicho pago se acuerde en una reunión de la Asamblea General solo será necesario el requerimiento por correo a los no asistentes, dándose por requeridos todos los asistentes a la misma. Produciendo el impago en dicho plazo las siguientes consecuencias

a) Recargo en el importe de la cuota exigida igual al interés legal vigente, incrementado en 6 puntos, si el retraso no fuere superior a otro mes

b) Pasado dicho plazo, con independencia de que se siga devengando el mencionado interés, la Junta de Compensación previo acuerdo de su Asamblea y siempre que los propietarios incumplidores no hayan solicitado expresamente la expropiación, optará por:

a) Aplicar la reparcelacióncon carácter forzoso a los terrenos de dichos miembros, adjudicándose los aprovechamientos y solares que procedan, una vez deducidos todos los gastos y cargas que le sean imputables.

b) Instar la expropiación de sus derechos a favor de la entidad urbanística, que tendrá la condición de beneficiaria.

De acuerdo con el artículo 181.2 RGU se recoge la posibilidad de solicitar la recaudación de las cuotas por medio de la vía de apremio mediante cualquier tipo de comunicación que garantice fehacientemente su recepción.

4.- Las cuotas extraordinarias, acordadas por la Asamblea General, serán exigibles conforme a lo que se acuerde por ésta.

Artículo 32.- Fondos

La Asamblea General podrá disponer de los fondos de la Junta de Compensación, y éstos serán custodiados en establecimiento bancario, designado por el mismo, a nombre de la Junta.

Artículo 33.- Contabilidad

La Junta de Compensación llevará la contabilidad de la gestión económica en los soportes adecuados para que en cada momento pueda darse puntual información de las operaciones efectuadas.

TITULO SEXTO

ACUERDOS DE LA ASAMBLEA GENERAL

Artículo 34.- Ejecutividad de los acuerdos

Los acuerdos de La Asamblea General son ejecutivos y no se suspenderán por su impugnación, salvo que así lo acuerde el órgano que deba resolver los mismos, en cuyo caso el mismo podrá exigir al recurrente la caución suficiente para garantizar la reparación de los perjuicios que pudieran derivarse de la suspensión.

Artículo 35.- Impugnación de los acuerdos

1. Contra los acuerdos y actos, tanto expresos como presuntos, de la Asamblea General, podrán interponerse recurso de alzada ante el Alcalde del Ayuntamiento de Níjar(Almería). (Art. 114 de la Ley 4/99 de 13 de Enero de modificación de la Ley 30/92, de 26 de Noviembre, de RJPAC).

Si el acto fuera expreso, el plazo para la interposición del recurso será de un mes.

Si no lo fuera, el plazo será de tres meses y se contará a partir del día siguiente a aquel en que, de acuerdo con su normativa específica, y de acuerdo con lo señalado en el apartado anterior, se produzcan los efectos del silencio administrativo.

Transcurridos dichos plazos sin haberse interpuesto el recurso, la resolución de la Asamblea General será firme a todos los efectos.

El plazo máximo para dictar y notificar la resolución será de tres meses. Transcurrido este plazo sin que recaiga resolución se podrá entender desestimado el recurso.

Contra la resolución del recurso de alzada no cabrá ningún otro recurso administrativo, quedando expedita la acción correspondiente ante la jurisdicción contenciosoadministrativa, de acuerdo con la Ley reguladora en la materia.

Será de aplicación lo dispuesto en el Art. 116 y 117 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, referente al recurso potestativo de reposición (modificado por la Ley 4/1999, de 13 de enero).

No están legitimados para la impugnación de acuerdos quienes hubieren votado, por sí o a través de su representante, a favor del acuerdo.

Artículo 36.- Improcedencia de interdictos

1. Conforme al Art. 185 del R. G. U. los miembros de la Junta no podrán promover interdictos de retener y recobrar la posesión frente a resoluciones de la Junta de Compensación, adoptadas en virtud de la facultad fiduciaria de disposición sobre las fincas de aquellos y de acuerdo con el procedimiento estatutariamente establecido.

Tampoco procederá la acción interdictalcuando la Junta de Compensación ocupe bienes que sean precisos para la ejecución de las obras de urbanización, de conformidad con el plan que se ejecute.

TITULO SÉPTIMO

DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN

Artículo 37.- Disolución

1. Se producirá la disolución de la Junta de Compensación por las siguientes causas

a) Por mandato judicial

b) Por acuerdo de la Asamblea General, cuando se hayan cumplido los fines para los que fue creada.

2. En todo caso, la disolución de la Junta de Compensación requerirá para su efectividad la aprobación por el Ayuntamiento, previo acuerdo de propietarios que representen más del 50 por 100 de las cuotas de participación de la Junta. Del acto de aprobación de la disolución de la Junta se dará traslado al Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, para su debida constancia.

Artículo 38.- Liquidación

Disuelta la Junta por cualquier causa, tendrá lugar la liquidación de la misma que habrá de efectuarse con arreglo a las siguientes reglas:

a) Será la Asamblea General la que proceda a la liquidación

b) Los bienes, metálico o cargas que resulten de la liquidación final, habrán de repartirse entre los socios en proporción a sus respectivas cuotas de participación.

BASES DE ACTUACION DE LA JUNTA DE COMPENSACION DEL Plan Parcial S. A. U. - S. I. 6

BASE I - AMBITO TERRITORIAL El ámbito territorial está constituido por los terrenos comprendidos en el Plan Parcial S. A. U. - S. I. 6 de la Revisión de las Normas Subsidiarias de Planeamiento del Término Municipal de Níjar(Almería), de los que más del cincuenta por ciento son de titularidad de los promotores que presentan estas Bases.

BASE II - SISTEMA DE ACTUACIÓN La ejecución de dicho Plan Parcial se llevará a cabo por el sistema de actuación de Compensación, regulado en la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía, el Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística (de aplicación en virtud de la Disposición Transitoria Novena de la citada Ley) y demás legislación urbanística aplicable.

BASE III - ACTUACIÓN AUTÓNOMA Los propietarios que promueven el sistema optan por una promoción propia, al haber suscrito los Estatutos y Bases propietarios que representan más del 50 por ciento de la superficie del Plan Parcial; por ello no se considera necesario acudir en principio a la incorporación de Urbanizador o Urbanizadores que participen con los propietarios en la gestión urbanística. No se excluye esta posibilidad como medio de ejecución de las obras de urbanización, siempre que así lo acuerde la Asamblea General de La Junta de Compensación.

Los propietarios de terrenos incluidos en el ámbito del Plan Parcial podrán incorporarse a la gestión del sistema, hayan suscrito o no la iniciativa, mediante la aportación de sus fincas originarias y con opción entre el abono en metálico de la parte de los costes de urbanización que les sean imputables y la cesión de terrenos edificables de valor equivalente a dicha parte de los costes.

BASE IV - CRITERIOS PARA VALORAR LAS FINCAS APORTADAS

De conformidad con lo previsto en el artículo 26 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, los criterios para valorar las fincas aportadas serán los siguientes:

2. Cuando, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban valorarse las aportaciones de suelo de los propietarios partícipes en una actuación de urbanización, para ponderarlas entre sí o con las aportaciones del promotor o de la Administración, a los efectos del repartículo de los beneficios y cargas y la adjudicación de parcelas resultantes, el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación.

3. En el caso de propietarios que no puedan participar en la adjudicación de parcelas resultantes de una actuación de urbanización por causa de la insuficiencia de su aportación, el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación, descontados los gastos de urbanización correspondientes, incrementados por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo.

Atendiendo a lo dispuesto en el artículo 103.3 del Reglamento de Gestión Urbanística, prevalecerán las superficies reales sobre las inscritas en el Registro de la Propiedad, caso de existir en algunas fincas diferencias entre la superficie real y la registrada, debiendo acreditarse dicha circunstancia mediante las mediciones topográficas precisas.

BASE V - CRITERIOS DE VALORACIÓN DE DERECHOS REALES SOBRE LAS FINCAS, SERVIDUMBRES PREDIALES Y DERECHOS PERSONALES QUE PUDIERAN ESTAR CONSTITUIDOS EN RAZÓN DE ELLAS

Para la valoración de los derechos incompatibles con el planeamiento se estará a lo establecido en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, que dispone lo siguiente:

1. Las reglas de valoración contenidas en esta Ley serán aplicables en todos los expedientes incluidos en su ámbito material de aplicación que se inicien a partir de su entrada en vigor.

2. Los terrenos que, a la entrada en vigor de esta Ley, formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros.

De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, se aplicará el de tres años contados desde la entrada en vigor de esta Ley.

3. Mientras no se desarrolle reglamentariamente lo dispuesto en esta Ley sobre criterios y método de cálculo de la valoración y en lo que sea compatible con ella, se estará a lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 137 del Reglamento de Gestión Urbanística aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, y a las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos contenidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, o disposición que la sustituya.

BASE VI - CRITERIOS DE VALORACIÓN DE EDIFICACIONES, OBRAS, INSTALACIONES Y OTROS DERECHOS.

Para la valoración de inmuebles se estará a lo dispuesto en el artículo 21 de la ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, que establece los siguientes criterios generales para la valoración de inmuebles:

1. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad.

2. El suelo se tasará en la forma establecida en los artículos siguientes, según su situación y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que la motive.

Este criterio será también de aplicación a los suelos destinados a infraestructuras y servicios públicos de interés general supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la ordenación territorial y urbanística como si fueran de nueva creación, cuya valoración se determinará según la situación básica de los terrenos en que se sitúan o por los que discurren de conformidad con lo dispuesto en esta Ley.

3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.

En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artículo 23.

Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.

La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil.

4. La valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, según las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicación.

Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúe podrá elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del órgano judicial, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los respectivos interesados.

Tal y como establece el Reglamento de Gestión Urbanística, RD 3288/1978, de 25 de agosto, en su artículo 98.4, las indemnizaciones resultantes serán objeto de compensación en la cuenta de liquidación provisional, con las cantidades de las que resulte deudor el interesado por diferencias de adjudicación, o por gastos de urbanización y de proyecto.

Igualmente, y en virtud de lo establecido en el artículo 100.4 de dicho Reglamento, los gastos de redacción de los proyectos que obtuviesen la aprobación inicial, aunque no llegasen a obtener la definitiva, serán considerados como gastos de proyecto y adeudados al conjunto de los propietarios afectados, para su reintegro a quienes los anticiparon.

BASE VII - CRITERIOS PARA VALORAR LAS APORTACIONES DE EMPRESAS URBANIZADORAS La valoración de la aportación de empresas urbanizadoras se determinará teniendo en cuenta el coste real de las obras del Proyecto de urbanización o de las partidas que se vayan a ejecutar, salvo que la Asamblea General acuerde otra distinta.

Para la adjudicación de terrenos, la Asamblea General aprobará el convenio con el Urbanizador, o Urbanizadores, por medio del cual se determinará la contrapartida a la aportación de la empresa, bien mediante un cuadro de equivalencias entre las posibles cifras de inversión y los solares que en cada caso correspondan, ya se determine concretamente, ya se indiquen las características volumétricas, de uso y la etapa en que se entregarán, bien por remisión a precios de mercado, a la decisión adoptada por técnicos imparciales o a cualquiera otra circunstancia o determinación de futuro.

BASE VIII - PROCEDIMIENTO PARA CONTRATAR LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN

La Asamblea General, de acuerdo con las facultades de que dispone según los Estatutos de La Junta de Compensación, deberá acordar la contratación de las obras con la empresa que estime más solvente, técnica y económicamente, pudiendo realizarse en todo o en parte, por empresas urbanizadoras incorporadas a La Junta, con los requisitos y efectos contemplados en estas Bases y los correspondientes Estatutos.

El contrato de ejecución de obras, deberá contener entre otras, las siguientes cláusulas:

a.- El compromiso de la Empresa de ajustarse en el plazo y modo de ejecución a los Proyectos de Urbanización y de facilitar la acción inspectora de la Administración actuante, así como del Presidente y del Secretario de La Junta respecto de las obras.

b.- Los supuestos de incumplimiento que darán lugar a la resolución del contrato y las indemnizaciones a satisfacer por la inobservancia de las características técnicas o plazos de ejecución.

c.- Modo y plazos de abono por la Junta de cantidades a cuenta de la obra realizada.

d.- La retención que pueda efectuar la Junta de cada pago parcial, como garantía de la ejecución de las obras, retenciones que no serán devueltas hasta que no se hayan recibido definitivamente las obras.

El procedimiento para ese acuerdo será el ordinario de la adopción de acuerdos por la Junta.

BASE IX - EDIFICACIÓN DE LAS PARCELAS RESULTANTES. Las parcelas resultantes del desarrollo del Plan Parcial por el sistema de compensación sólo podrán ser edificadas una vez hayan adquirido la condición de solar y se obtenga la correspondiente licencia municipal de obras. No obstante, si el Ayuntamiento lo autoriza, podrá comenzarse la edificación antes de estar concluida la urbanización o simultáneamente con las obras de urbanización, en las condiciones previstas en el artículo 55 en relación con el artículo 54.3 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.

BASE X - CRITERIOS DE VALORACIÓN DE LAS FINCAS RESULTANTES

Se seguirán, si no hay acuerdo, las siguientes reglas: 1.- Los terrenos destinados a edificación o aprovechamiento privado, adjudicables a los miembros de la Junta se valorarán en base a su aprovechamiento subjetivo, ponderándose los coeficientes correctores de uso, tipología y grado de urbanización que en su caso sean de aplicación.

2.- El estudio técnico de valoraciones será examinado y aprobado por la Asamblea General y se incorporará al Proyecto de Reparcelación.

BASE XI - CRITERIOS DE VALORACIÓN DE LOS TERRENOS DE PROPIETARIOS NO INCORPORADOS A LA JUNTA.

Una vez constituida La Junta de Compensación, todos los terrenos comprendidos en la ámbito del Plan Parcial quedarán directamente afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes a dicha entidad urbanística; por lo que los propietarios incluidos en el ámbito que opten por no incorporarse a la Junta de Compensación podrán solicitar la expropiación de sus terrenos y otros bienes o derechos afectos. antesde que transcurran los plazos previstos para la incorporación o adhesión a la Junta de Compensación, en cuyo caso. seránexpropiados en beneficio de la Junta.

El sistema se seguirá en régimen de aportación forzosa mediante reparcelación, sin más trámites, respecto de cuantos propietarios no hubieran optado por la incorporación a la gestión del sistema, o no hayan solicitado la expropiación dentro del plazo concedido al efecto. El mismo régimen podrá seguirse respecto de los propietarios incorporados que incumplan las obligaciones inherentes al sistema, conforme al procedimiento que se establezca reglamentariamente, salvo que soliciten la expropiación.

Oferta de adquisición de terrenos a propietarios no incorporados. Los propietarios que suscriban la iniciativa ofrecen la opción de adquisición a los propietarios que no la hayan suscrito, valorándose el metro cuadrado de suelo bruto en sesenta y seis euros por metro cuadrado (66,00 euros/m2), por entender que dicha cantidad se ajusta al precio de mercado dada la situación de la Unidad. En cualquier caso, dicha cantidad podrá ser revisada cuando así lo estimen los propietarios, a fin de actualizar el precio del suelo al valor del mercado.

Oferta de compensación de los costes de urbanización mediante la cesión de parcelas edificables. Los propietarios de suelo que suscriban la iniciativa, ofrecen a los propietarios que no la suscriban, o a los que opten por esta modalidad de participación en la gestión del sistema, la posibilidad de poder compensar los costes de urbanización que les fueran imputables por su participación en el desarrollo de la Unidad de Ejecución. mediante la cesión a favor de los propietarios promotores de la iniciativa de parte del aprovechamiento lucrativo, de edificabilidad o de las fincas resultantes que deban series adjudicadas.

Para el cálculo de dicha compensación se tendrá en cuenta:

- El valor de adquisición de los terrenos en sesenta y seis euros por metro cuadrado (66,00 euros/m2) de suelo bruto.

- Gastos de Urbanización, que según Presupuesto de Ejecución Material, ascienden a en total a seiscientos quince mil trescientos noventa y siete euros y cincuenta céntimos (615.397,50 euros).

- La superficie bruta del Plan Parcial Unidad, que es de 22.438,59 m2 suelo, sin perjuicio de la medición real que posteriormente pueda realizar la Junta de Compensación.

- Otros gastos de urbanización, a los que se refiere el Art. 113 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, y de los que se tendrá conocimiento durante el desarrollo de la gestión urbanística de la Unidad de Ejecución.

BASE XII - FORMA EN QUE HA DE COMPUTARSE LA PARTICIPACIÓN Y REPRESENTACIÓN DE LOS MIEMBROS INTEGRANTES, PROPIETARIOS O NO EN LA JUNTA DE COMPENSACIÓN

La fijación de las respectivas cuotas de participación de los propietarios, expresión de la valoración de las fincas aportadas, así como de la participación en la distribución de los beneficios y las cargas, se basará en la proporción entre la superficie real de las parcelas aportadas por cada uno de ellos. enrelación con la total del Plan Parcial.

Las cuotas de participación que, en función de los títulos aportados, a falta de medición topográfica, se utilizan para la tramitación de la constitución de la Junta de Compensación tienen carácter instrumental y, por tanto, provisional. Una vez constituida la Junta de Compensación, su Asamblea General fijará las cuotas de participación que correspondan a las fincas aportadas inicialmente, que serán aplicadas provisionalmente hasta su fijación definitiva en el Proyecto de Reparcelacióncon arreglo a las superficies que se consideren acreditadas.

El aprovechamiento urbanístico, una vez deducida la cesión obligatoria y gratuita del 10 por 100 legal a favor de Ayuntamiento de Níjar (Almería), se distribuirá entre los titulares de suelo de propiedad privada en proporción a sus cuotas de participación.

En el cómputo total de las cuotas de participación, se contabilizarán las de:

- Los titulares de aprovechamiento subjetivo, por ser propietarios de suelo comprendido en el ámbito del Plan Parcial, que se hayan incorporado al sistema.

- Los propietarios de suelo destinados a Sistemas Generales cuando hayan de hacerse efectivos sus derechos en Plan Parcial S. A. U. - S. I. 6.

- Por exclusión, de lo anteriormente expuesto, no computan en orden a la determinación de cuotas, las siguientes:

- Fincas no aportadas.

- Fincas cuyo titular no se haya incorporado a la Junta de Compensación y por tanto, se encuentren afectas a reparcelación forzosa.

- Fincas sujetas a expropiación, hasta que se resuelva el expediente expropiatorio.

BASE XIII - REPARCELACIÓN FORZOSA Y EXPROPIACIÓN DE LOS PROPIETARIOS NO ADHERIDOS AL SISTEMA Y DE LOS MIEMBROS INCUMPLIDORES Los terrenos de aquellos propietarios que, al tiempo de la adquisición por la Junta de Compensación de personalidad jurídica, no se hallen adheridos al sistema de actuación mediante incorporación a aquella entidad, serán reparcelados forzosamente o, en su caso, expropiados a favor de la Junta de Compensación, que ostentará la condición de beneficiaria.

El incumplimiento por los miembros de la Junta de Compensación de sus deberes legales y demás obligaciones derivadas del sistema habilitará a la Junta de Compensación para una de las siguientes alternativas:

a) Aplicar la reparcelacióncon carácter forzoso a los terrenos de dichos miembros, adjudicándoles los aprovechamientos y solares que procedan, una vez deducidos todos los gastos y cargas que les sean imputables.

b) Expropiar, en otro caso, sus derechos a favor de la entidad urbanística, que tendrá la condición de beneficiaria.

Son causas de Expropiación o Reparcelación forzosa: 1.- Negativa o retraso en el pago de las cantidades adeudadas a la Junta de Compensación, en la forma prevista en los Estatutos.

2.- Negativa o dilación a efectuar la efectiva cesión de terrenos que proceda y que sean de cesión obligatoria.

3.- Negativa a facilitar el acceso necesario para la efectiva realización de las obras de urbanización, salvo cuando el órgano competente hubiere ordenado la paralización de las obras de urbanización en la citada propiedad.

4.- En general, el incumplimiento reiterado de alguna o algunas de las obligaciones señaladas en los Estatuto, una vez que esté debidamente acreditado en Asamblea General y aprobada la sanción por la Asamblea y por el Excmo. Ayuntamiento.

BASE XIV - EFICACIA DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN El acuerdo aprobatorio de la reparcelaciónproducirá los siguientes efectos:

a) Transmisión al Ayuntamiento, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación al patrimonio público de suelo o su afectación a los usos previstos en el planeamiento.

b) Subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas, siempre que quede establecida su correspondencia

c) Afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos inherentes al sistema de actuación correspondiente.

Respecto de los derechos y cargas que deban extinguirse, y de las plantaciones, invernaderos, obras, edificaciones, instalaciones y mejoras que deban levantarse o bien demolerse, el acuerdo aprobatorio del Proyecto de Reparcelacióntendrá el mismo efecto que el acta de ocupación a efectos expropiatorios. Con la notificación de dicho acuerdo aprobatorio a los titulares de los derechos y cargas que deban extinguirse y de los elementos que deban destruirse, se les señalará la cuantía fijada para la indemnización de su derecho citándolos para hacer efectivo su pago.

BASE XV - AFECCIÓN REAL DE LOS TERRENOS INCLUIDOS EN LA UNIDAD DE EJECUCIÓN.

Los terrenos comprendidos en la Unidad de Ejecución, una vez constituida la Junta de Compensación, quedan directamente afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema de Compensación, lo que se hará constar a instancia de la Junta en nota marginal en el Registro de la Propiedad a la que se unirá la certificación administrativa de la constitución de la Junta y la de estar incluida la finca en la Unidad.

Las fincas resultantes del Proyecto de Reparcelación quedarán gravadas, con carácter real, al pago de los costes de urbanización que correspondan a cada finca establecidos en la cuenta de liquidación provisional. No obstante se podrán concentrar las cargas que afecten a parcelas de un mismo propietario, a fin de liberar las restantes, en alguna o algunas de ellas, siempre que sus valores urbanísticos sean superiores a dichas cargas, y las cuotas de cargas que corresponden a las fincas sean en su totalidad la suma de las parcelas que se adjudiquen.

También procederá la reducción parcial de dicha afección con arreglo al mismo procedimiento, cuando se reciban por el Ayuntamiento parte de las obras de urbanización o alguna de sus fases.

BASE XVI - FORMA Y PLAZOS EN QUE LOS PROPIETARIOS DE TERRENOS O TITULARES DE OTROS DERECHOS HAN DE REALIZAR APORTACIONES A LA JUNTA DE COMPENSACIÓN.

Cuantos gastos ocasione la ejecución del sistema serán sufragados por la Junta mediante aportaciones en metálico que al efecto harán los interesados, cualquiera que sea el origen, y naturaleza del gasto. El pago en metálico podrá sustituirse, mediante acuerdo entre el propietario y el órgano competente de la Junta de Compensación, de manera total o parcial por la transmisión que el propietario haga a la Junta de terrenos edificables, incluidos en la Unidad de Ejecución. deun valor equivalente a los costes de urbanización que correspondan a dicho propietario.

El derecho de compensar los costes de urbanización mediante la cesión de terrenos edificables, se aplicará igualmente a los propietarios de suelo que puedan quedar sujetos a reparcelaciónforzosa.

Todos los gastos serán distribuidos entre los propietarios en función a los coeficientes de participación de cada uno, de conformidad con lo establecido en los Estatutos.

El pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias que procedan para hacer frente a dichos gastos, deberán ser satisfechas en el plazo máximo de un mes a contar desde el requerimiento que realice el Presidente de la Junta de Compensación. Transcurrido este plazo sin verificarse el pago, se producirán los efectos previstos en el artículo 31 de los Estatutos.

BASE XVII - GASTOS DE URBANIZACION Para la implantación definitiva de los servicios urbanísticos en el ámbito del Plan Parcial, los promotores llevarán a cabo las siguientes obras, que habrán de incluirse en el Proyecto de Reparcelación, como gastos de urbanización:

a) Obras de vialidad, en las que se comprenden las de explanación, afirmado y pavimentación de calzadas; construcción y encintado de aceras, y construcción de las canalizaciones para servicios en el subsuelo de las vías o de las aceras.

b) Obras de saneamiento, que incluyen las de construcción de colectores generales y parciales, acometidas, sumideros y atarjeas para aguas pluviales y estaciones depuradoras, en la proporción que corresponda al Plan Parcial.

c) Obras para la instalación y el funcionamiento de los servicios públicos de suministro de agua. incluyendo las de captación de ésta cuando sean necesarias y las de distribución domiciliaria de agua potable, de riego y de hidrantescontra incendios; de suministro de energía eléctrica, comprendiendo la conducción y la distribución, así como el alumbrado público, y los de telefonía y telecomunicaciones.

d) Obras de ajardinamiento y arbolado, así como de amueblamiento urbano, de parques y jardines y vías públicas.

e) Redacción técnica y anuncios preceptivos en la tramitación administrativa del planeamiento de desarrollo preciso para la ordenación pormenorizada y del proyecto de urbanización. Esta partida comprende los gastos de redacción de Estudio de Detalle, redacción da Estatutos y Bases, Proyecto de Reparcelación, Proyecto de Urbanización, honorarios de profesionales de los técnicos redactores necesarios a tales efectos, tasaciones, estudios geotécnicos, levantamientos topográficos, publicaciones en diarios y boletines oficiales legalmente exigibles para su tramitación administrativa, y cuantos otros se deriven de la tramitación de los documentos técnicos y planes. Los gastos de redacción de los proyectos que obtuviesen la aprobación inicia. aunqueno llegasen a obtener la definitiva, serán considerados como gastos de proyecto y adeudados al conjunto de los propietarios afectados, para su reintegro a quienes los anticiparon.

f) Gestión del sistema de actuación. Se incluirán en esta partida los gastos notariales y registralesy por cualquier otro concepto, derivados de la Constitución, funcionamiento y liquidación de la Junta de Compensación, inscripción de la misma en los Registros de Entidades Urbanísticas Colaboradoras y de la Propiedad, protocolización del Proyecto de Reparcelacióny su inscripción en el Registro de la Propiedad, y cuantos gastos de personal, técnicos, materiales u otros sean necesarios para el normal desenvolvimiento de la Junta de Compensación hasta su disolución.

g) Indemnizaciones que procedan en favor de propietarios o titulares de derechos, incluidos los de arrendamiento, referidos a edificios y construcciones que deban ser demolidos con motivo de la ejecución del instrumento de planeamiento, así como de plantaciones, obras e instalaciones que deban desaparecer por resultar incompatibles con éste.

h) Realojamiento y retorno legalmente preceptivos de residentes habituales.

i) Cuando así se prevea expresamente en el instrumento de planeamiento a ejecutar o en el sistema de actuación aplicado al efecto, además, las obras de infraestructura y servicios exteriores a la Unidad de Ejecución que sean precisos tanto para la conexión adecuada de las redes de la Unidad a las generales municipales o supramunicipales, como para el mantenimiento de la funcionalidad de éstas; todo ello cuando así proceda conforme al régimen de las distintas clases del suelo.

j) Las de urbanización de los Sistemas Generales y cualesquiera otras cargas suplementarias que se impongan a los terrenos, cuando así se haya establecido en el Plan General de Ordenación Urbanística.

k) Cualesquiera otros expresamente asumidos mediante convenio urbanístico o establecido en la correspondiente concesión administrativa. Corresponden igualmente a la propiedad del suelo los gastos relativos al mantenimiento de todas las obras y los servicios previstos en el apartado anterior hasta la recepción de la urbanización por el municipio.

Los propietarios tendrán derecho a resarcirse, con cargo a las entidades concesionarias o prestadoras de los servicios, de los gastos correspondientes a las obras precisas para el primer establecimiento y el mantenimiento de los servicios de abastecimiento de agua potable, suministro de energía eléctrica y, en su caso, telefonía, en la parte que, conforme a la reglamentación o las condiciones de prestación de éstos, no deba ser asumida por los usuarios. Los costes de establecimiento y de conservación se acreditarán mediante certificación expedida por el Ayuntamiento.

BASE XVIII - REGLAS PARA LA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y PÉRDIDAS

En el momento de disolución de La Junta los beneficios o pérdidas serán proporcionales a las cuotas que ostenten sus miembros en dicho momento.

Los miembros de La Junta de Compensación responden de las deudas de la misma y de las deudas que cada miembro contraiga directamente con la Junta, únicamente con las fincas aportadas, y en su caso, con las que se le adjudiquen en proporción a sus derechos.

BASE XIX - REGLAS PARA LA ADJUDICACIÓN DE FINCAS RESULTANTES.

Las reglas para la adjudicación de fincas a los miembros de La Junta de Compensación en proporción a los bienes y derechos aportados serán las siguientes:

a) Siempre que sea posible se procurará que las fincas adjudicadas estén situadas en el lugar más próximo al de las antiguas propiedades de los mismos titulares.

b) Cuando la escasa cuantía de algunos de los miembros de la Junta no haga posible la adjudicación de fincas independientes a todos ellos, los solares resultantes se adjudicarán en proindivisoa dichos propietarios, salvo que proceda la adjudicación en metálico.

c) Cuando el valor del derecho de un beneficiario de la reparcelación no alcance o bien supere el fijado para la adjudicación de una o varias fincas resultantes como tales fincas independientes, el defecto o el exceso en la adjudicación podrán satisfacerse en dinero. La adjudicación se producirá en todo caso en exceso cuando se trate de mantener la situación de propietarios de fincas en las que existan construcciones compatibles con el instrumento de planeamiento en ejecución.

d) En ningún caso podrán adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable, o que sean disconformes con el planeamiento aplicable.

e) Cuando no sea posible la correspondencia exacta entre la cuota de participación de un miembro de la Junta y la cuota de adjudicación en terrenos, el defecto o exceso se compensarán en metálico, procediendo en todo caso tal compensación siempre que la cuantía de esos derechos no sea superior al 15 por 100 de la parcela mínima edificable.

f) Para el cálculo de la suma compensatoria de diferencias se atenderá al precio medio de los terrenos adjudicados, referido al aprovechamiento concreto percibido en exceso o dejado de percibir in natura.

g) El estudio técnico que señale el precio medio de los terrenos a estos efectos, será aprobado por la Asamblea General y se reflejarán en el Proyecto de Reparcelaciónlas concretas adjudicaciones en metálico que se produzcan.

h) Cuando prevista la adjudicación pro indiviso a que se refiere el apartado b), la cuantía de los derechos de los propietarios no alcanzase el 15% de la parcela mínima edificable, la diferencia se compensará también en metálico, estándose para el cálculo de la suma a pagar y su señalamiento a lo establecido en los dos apartados precedentes.

i) En todo caso, se procurará que la atribución de terrenos y metálico sea proporcionada y equivalente entre todos los miembros de la Junta, para lo que se evitarán adjudicaciones que obliguen a posteriores indemnizaciones sustitutoriasen dinero a otros miembros.

j) A los efectos anteriores, cuando se reduzcan los terrenos adjudicables, por enajenación directa de ellos por la Junta o por su atribución a empresas urbanizadoras. el derecho de los miembros de la Junta se transformará parcialmente en derecho a una compensación en dinero. quesupondrá una reducción porcentual en la adjudicación in natura, determinada por la proporción que exista entre el valor de los terrenos enajenables y el total.

BASE XX - RESPONSABILIDADES DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN

La Junta de Compensación es directamente responsable ante el Ayuntamiento de Níjar(Almería), de la completa urbanización del ámbito del Plan Parcial. Dichas obras de urbanización habrán de tener las características que se especifican en el Estudio de Detalle y posterior proyecto de urbanización y estar sujetas a cuanto se prevea en los correspondientes proyectos que habrán de redactarse y siempre dentro de los plazos establecidos en el planeamiento para la ejecución, finalización de las obras y su entrega al Ayuntamiento.

Tales obras de urbanización y las demás dotaciones e instalaciones se irán cediendo al Ayuntamiento de Níjar(Almería), conforme se vayan realizando, en los términos previstos en el artículo 154 de la L. O. U. A.

Cuando en el ejercicio de sus atribuciones, la Junta de Compensación incurra en infracciones que hayan de calificarse de graves según lo preceptuado en la Ley, con independencia de la sanción económica que corresponda, la Administración podrá desistir de ejecutar el plan por el sistema de compensación y aplicar el de cooperación, o imponer el sistema de expropiación.

En cualquier caso, la Junta de Compensación podrá repercutir el importe de las multas impuestas a la misma, como consecuencia de las responsabilidades en que hubiese podido incurrir, a aquellos de sus miembros que directamente intervinieran en la comisión de la infracción o hubieren percibido el beneficio derivado de la misma. Para hacer efectiva la repercusión de las multas sobre los miembros de La Junta de Compensación responsables de los actos o acuerdos sancionados, podrá solicitarse de La Administración la exacción por vía de apremio.

BASE XXI - CESIÓN DE TERRENOS AL AYUNTAMIENTO DE NIJAR Y OBRAS DE URBANIZACIÓN. El acuerdo de aprobación del Proyecto de Reparcelación. producirá la cesión en pleno dominio y libre de cargas a la Administración actuante, de todos los terrenos de cesión obligatoria y gratuita para su incorporación al Patrimonio Público de Suelo o su afectación a los usos previstos en el planeamiento, ello sin perjuicio de que la Junta de Compensación y la empresa encargada de las obras de urbanización puedan ocupar con el propósito de la realización de dichas obras los terrenos objeto de cesión hasta que finalizadas las obras sean recibidas por el Ayuntamiento.

La Junta de Compensación solicitará al Ayuntamiento la recepción de las obras de urbanización una vez terminadas en su totalidad, acompañando a la solicitud producirse dentro de los 4 meses siguientes a la presentación de la solicitud, salvo que el municipio acuerde, dentro de los dos primeros meses del mismo, prorrogarlo en dos meses más. El acuerdo de prórroga deberá ir motivado conforme a lo establecido en el artículo 154.5 de la L. O. U. A. Transcurrido el plazo máximo para la recepción de las obras sin que ésta haya tenido lugar, se entenderá producida por ministerio de la Ley, quedando el solicitante relevado de su deber de conservación y comenzando a partir de dicho momento el cómputo del año de garantía a que se refiere el párrafo último de esta Base XXI.

La cesión a que se alude en el apartado anterior podrá referirse a partes del suelo ordenado que constituya una unidad funcional directamente utilizable.

Las cesiones de obras, instalaciones y dotaciones referidas en anteriores apartados serán formalizadas en actas que suscribirán el Ayuntamiento de Níjar(Almería) y la Junta de Compensación.

Hasta tanto el Ayuntamiento no recepcionelos terrenos y servicios aludidos, la conservación de los mismos correrá a cargo de la Junta de Compensación, estándose al criterio de proporcionalidad entre los miembros de la Junta aplicable a la distribución de los beneficios y cargas, para el pago de las cuotas de conservación.

El período de garantía para responder de defectos en las obras de urbanización por la Junta ante el Ayuntamiento será de un año a partir de la fecha de recepción de las obras por parte de éste.

BASE XXII - PARTICIPACIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN ACTUANTE.

En virtud de lo establecido en el artículo 51.1 C) e) de la L. O. U. A., se cederán al Excmo. Ayuntamiento de Níjar(Almería) los terrenos, ya urbanizados, en los que se localice la parte de aprovechamiento urbanístico correspondiente a dicha Administración, en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías.

La Junta de Compensación cederá al Ayuntamiento de Níjar (Almería) obligatoria y gratuitamente los terrenos ya urbanizados en los que se localice la parte de aprovechamiento urbanístico correspondiente a dicha Administración, sin perjuicio de la posibilidad prevista en los arts. 30.2 y 95 de la L. O. U. A., en orden a la cesión del aprovechamiento urbanístico, mediante el pago de cantidad sustitutoria en metálico.

La Asamblea podrá acordar por mayoría de las cuotas de participación solicitar del Ayuntamiento de Níjar(Almería) la cesión del aprovechamiento urbanístico, mediante el pago de cantidad sustitutoriaen metálico.

BASE XXIII - BIENES DE USO Y DOMINIO PÚBLICO EXISTENTES.

En lo que respecta a los bienes de uso y dominio público existentes, se actuará según lo previsto en el artículo 112 L. O. U. A.:

1. Cuando en la unidad de ejecución, cualquiera que sea el sistema de actuación determinado para llevar a cabo la ejecución del planeamiento, existan bienes de dominio público y el destino urbanístico de éstos sea distinto del fin al que estén afectados, la Administración titular de los mismos quedará obligada a las operaciones de mutación demanialo desafectaciónque sean procedentes en función de dicho destino. La Administración actuante deberá instar ante la titular, si fuera distinta, el procedimiento que legalmente proceda a dicho efecto.

2. Las vías urbanas y caminos rurales que queden comprendidos en el ámbito de la unidad de ejecución se entenderán de propiedad municipal, salvo prueba en contrario.

3. Cuando en la unidad de ejecución existan bienes de dominio público no obtenidos por cesión gratuita, el aprovechamiento urbanístico correspondiente a su superficie pertenecerá a la Administración titular de aquéllos.

4. En el supuesto de obtención por cesión gratuita, cuando las superficies de los bienes de dominio público, anteriormente existentes, fueren iguales o inferiores a las que resulten como consecuencia de la ejecución del instrumento de planeamiento, se entenderán sustituidas unas por otras. Si fueran superiores, la Administración percibirá el exceso, en la proporción que corresponda, en terrenos edificables.

BASE XXIV - GARANTÍAS ECONÓMICAS Los promotores prestarán las garantías económicas para el desarrollo de los trabajos, que sean necesarias, debiendo, de conformidad con lo dispuesto en el Art. 130. 2 A) g) de la L. O. U. A., presentar aval por importe del 7% de los costes de ejecución de las obras de urbanización e implantación de los servicios del Plan Parcial antes de la aprobación definitiva de los Estatutos y Bases de la Unidad.

De conformidad con el presupuesto de ejecución material de la urbanización, estimado provisionalmente en la cantidad de seiscientos quince mil trescientos noventa y siete euros y cincuenta céntimos (615.397,50 euros), la garantía por importe del 7% del presupuesto de los costes de urbanización asciende, en consecuencia, a la cantidad de cuarenta y tres mil setenta y siete euros y ochenta y tres céntimos (43.077,83 euros).

BASE XXV - PLAZOS DE EJECUCIÓN No existen compromisos específicos sobre plazos de ejecución total o parcial para el cumplimiento de las diferentes actividades, siendo por tanto, los mismos plazos que los previstos en el planeamiento, o los fijados por el municipio.

No obstante, tal y como se establece en el Plan Parcial, su desarrollo se hará en una única etapa, sin perjuicio de las fases que se establezcan en el Proyecto de Urbanización, que marcará el Calendario de Obras.

BASE XXVI - COMPROMISOS DE LOS PROPIETARIOS Los propietarios de los terrenos que constituyen el ámbito del Plan Parcial han asumido un único compromiso de colaboración, que consiste en la urbanización del 50% de la calle Brasil, que separa este sector del S. A. U. S. I.- 10, así como el encauzamiento de la boquera existente en la ubicación de dicha calle, hasta el final de la misma, según acuerdo alcanzado con la entidad representante que promueve aquel sector, aportada ya al Ayuntamiento mediante escrito con fecha de entrada 2 de febrero de 2.006, con nº de registro de entrada 1.540.

No existen otros compromisos de colaboración. Lo que se publica para general conocimiento y efectos oportunos, haciéndose constar que contra el mencionado acto o acuerdo, que pone fin a la vía administrativa ó, en su caso, resulta ser de trámite cualificado, se podrá interponer recurso potestativo de reposición, en plazo de un mes contando desde el siguiente a su notificación ó publicación, ante el órgano que ha dictado el acto ó acuerdo, ó, directamente, recurso contenciosoadministrativo, en plazo de dos meses, ante el Juzgado de lo ContenciosoAdministrativo de Almería, si se tratara de la competencia del mismo establecida en el artículo 8 de la Ley Jurisdiccional que más adelante se cita, ó ante la Sala de dicha Jurisdicción del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, con sede en Granada, si de la competencia de la misma, establecida en el artículo 10 de la citada Ley, se tratara, ó ejercitar cualquier otra acción administrativa revisora que a su derecho convenga, todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 8, 10 y 46 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa de 13 de julio de 1998, artículos 107 y 116 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, modificada por Ley 4/1999, de 13 de enero, y artículo 52.1 de la Ley 7/1.985, de 2 de abril, en la redacción dada al mismo por la Ley 11/1999, de 21 de abril.

En La Villa de Níjar, a 28 de abril de 2008. EL ALCALDEPRESIDENTE, Antonio Jesús Rodríguez Segura.

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