En el recurso interpuesto por don P. J. M. D. contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Algeciras número 1, don Eduardo José Martínez García, por la que deniega la práctica de un asiento de presentación.
Hechos
I
Don P. J. M. D. presentó en el Registro de la Propiedad de Algeciras número 1 un escrito, resumidamente, en los siguientes términos:
«Escrito de advertencia de defectos de legalidad para calificación registral y solicitud de denegación/suspensión (art. 18 L.H.) Asiento número 2233 del Diario 2026, de fecha 27/04/2026 (…)
Toda manifestación deberá entenderse sin perjuicio de los derechos y del interés preferente de los menores a los que represento y sin asumir compromiso alguno, ni renunciando a acciones judiciales.
Don P. J. M. D. (…) actuando en mi condición de titular de algún derecho sobre las fincas; y en calidad de padre y representante legal de mis hijos, P. M. M. menor a la fecha de las escrituras autorizadas por el notario don José Carlos Fernández Díaz; у V. M. M., menor hasta la fecha, con domicilio a efectos de notificaciones en el que consta:
Expongo:
Se pone en conocimiento de ese Registro que, en relación con el título presentado, concurren circunstancias que podrían evidenciar una actuación orientada a la generación de hechos consumados, al haberse instado su inscripción de forma inmediata pese a constar la existencia de un recurso de alzada ya interpuesto ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (…), con fecha 8 de abril de 2026 (n.º expte. 353/26 N). Asimismo, consta la presentación de títulos relacionados tanto en el Registro de la Propiedad de Ronda (…) como en el Registro de la Propiedad n.º 1 de Algeciras (Asiento número 2233 del Diario 2026, de fecha 27/04/2026, correspondiente a herencia telemática autorizada por el notario don José Carlos Fernández Díaz), en fechas inmediatamente posteriores (…), lo que aconseja una especial cautela en su tramitación.
Por ello, el/los título/s presentados se encuentra actualmente afectado por una controversia jurídica relevante, al haber sido cuestionada su adecuación a derecho la praxis notarial en sede administrativa, encontrándose pendiente de resolución el correspondiente recurso de alzada ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. En este sentido, y sin perjuicio del principio de independencia de la calificación registral, se advierte de la conveniencia de extremar la cautela en el análisis del presente título, a fin de evitar que una resolución dictada en este procedimiento sea instrumentalizada como elemento de apoyo en expedientes posteriores que presentan una secuencia negocial y registral vinculada.
En este contexto, y conforme al deber de calificación que incumbe al registrador en virtud del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, se interesa que se extreme el celo en el examen del título, valorando de forma especialmente rigurosa la concurrencia de posibles defectos que pudieran afectar a su validez o eficacia registral.
Debe tenerse en cuenta que la eventual práctica de la inscripción podría generar una apariencia de legalidad susceptible de ser invocada en otros ámbitos, lo que aconseja, en caso de apreciarse dudas fundadas sobre la plena adecuación del título al ordenamiento jurídico, la suspensión motivada del asiento solicitado hasta tanto se clarifique la situación jurídica planteada.
Todo ello se expone sin perjuicio del máximo respeto a la función calificadora independiente del sr. Registrador de la Propiedad de Registro de la Propiedad n.º 1 de Algeciras, y a los efectos de evitar que el asiento registral pueda producir consecuencias jurídicas que, en su caso, resulten difícilmente reversibles.
Por lo expuesto, se solicita que, en el ejercicio de su función calificadora, se valoren las circunstancias concurrentes y, en su caso, se acuerde la suspensión de la inscripción si se apreciaran defectos que así lo justifiquen conforme a Derecho, y que esta parte tratará de hacer ver.
Una vez realizada dicha consideración, mediante el presente escrito pongo en conocimiento del Sr. Registrador/a de la Propiedad de Registro de la Propiedad n.º 1 de Algeciras hechos y circunstancias jurídicas relevantes, a los efectos de ser tenidos en consideración en el ejercicio de la función calificadora registral (Asiento número 2233 del Diario 2026), en relación a los siguientes títulos notariales:
– Escritura de aceptación y adjudicación de herencia, otorgada en Algeciras el 14 de agosto de 2025, protocolo 1452/2025, autorizada por el notario don José Carlos Fernández Díaz.
– Escritura de subsanación de otra de adjudicación de herencia y adición de herencia, protocolo 2214, autorizada por el mismo notario el 26 de noviembre de 2025.
Ambos documentos me afectan titular de algún derecho sobre la finca y afectan directamente a derechos hereditarios de menores de edad, por lo que concurre un especial deber de protección jurídica conforme al Código Civil y normativa aplicable.
La finalidad del presente escrito es advertir de la existencia de defectos sustanciales de legalidad y coherencia jurídica en dichos títulos, los cuales podrían resultar relevantes a efectos del ejercicio de la función calificadora atribuida al Registrador, en particular en lo relativo a la calificación de la legalidad de los documentos presentados, tanto en sus formas extrínsecas como en la validez de los actos dispositivos en ellos contenidos, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria.
El presente escrito se formula con carácter de oposición para que si aprecia defectos. suspenda o deniegue la inscripción de cualquier título que traiga causa de los hechos expuestos, a fin de que sea tenido en cuenta en el ejercicio de la función calificadora por el registrador, y se formulan a fin de evitar que puedan acceder al Registro actos jurídicos que, a juicio de esta parte, presentan graves irregularidades y contradicciones jurídicas.
Todo ello sin perjuicio del pleno respeto a la independencia del Registrador en el ejercicio de su función calificadora y sin perjuicio de las acciones judiciales que esta parte pudiera ejercitar en defensa principalmente de los derechos de los menores, y su interés superior.
A) con respecto a la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, otorgada en Algeciras el 14 de agosto de 2025, protocolo 1452/2025, autorizada por el Notario D. José Carlos Fernández Díaz.
1. Falta de mención a la presencia de menores de edad.
La escritura de aceptación y adjudicación de herencia otorgada en Algeciras el 14/08/2025 (protocolo 1452/2025, Notario don José Carlos Fernández Díaz) no menciona a legitimarios menores. que compromete la seguridad jurídica y puede inducir a error a otros órganos, como registradores de la propiedad. esto vulnera los artículos 806, 807, 808, 813, 1060 del CC, y los principios de protección reforzada de menores de la LO 1/1996 y la LO 8/2021, que exigen salvaguardias reforzadas en actos que afecten a su patrimonio.
2. Omisión de extinción del usufructo vitalicio artículo 513 del Código Civil. Omisión de la consolidación del pleno dominio y sus efectos en la calificación registral.
Debe destacarse la grave omisión consistente en no haber procedido a la consolidación del pleno dominio por extinción del usufructo vitalicio sobre el 50% de los cinco locales comerciales sitos en (…) (fincas registrales 39761, 39757, 39759, 39755 y 39763 del Registro de la Propiedad n.º 1 de Algeciras).
Las fincas registrales 39761, 39757, 39759, 39755, 39763 de las que la causante en su testamento se reconoce como propietaria (inscritas en el Registro de la Propiedad n.º 1 de Algeciras) se recoge en la escritura como que es propietaria únicamente de la nuda propiedad, circunstancia manifiestamente contraria a la realidad.
Figura en las Notas Simples aportadas en la aceptación y adjudicación de herencia como titular M. D., M. I. del 100 % del usufructo con carácter privativo, si bien dicha titularidad deriva de “título: adquirida en virtud de escritura pública por compraventa, autorizada por el/la notario/a don Miguel Durán Brujas, Algeciras, el día 15/03/2017; inscrita el 24/08/2017”, si bien, según consta en las inscripciones (ejemplo: inscripción 10.ª finca 5 -documento 4) D. A. D. B. es dueña de una mitad indivisa en pleno dominio y del usufructo vitalicio de la otra mitad de las fincas y vende, el cien por cien del usufructo vitalicio de las fincas a doña M. I. M. D.
Como no puede ser de otra forma, dicha compraventa se queda extinguido en su totalidad por fallecimiento de la usufructuaria y propietaria de las fincas, debiéndose incorporada a la masa hereditaria por parte del Albacea-Contador-Partidor (art. 513 CC). Pese a ello, la escritura de aceptación y adjudicación de herencia omite dicha consolidación y limita indebidamente la titularidad de la causante a la nuda propiedad, generando una distorsión sustancial del contenido económico y jurídico del caudal relicto, al excluir un derecho que debía ser objeto de valoración e inclusión.
Esta omisión no es neutra. Su efecto práctico es permitir una adjudicación parcial del dominio -restringida a la nuda propiedad- mientras el valor económico del usufructo extinguido queda al margen de la partición, a pesar de que, jurídicamente, ya no subsiste como derecho autónomo. Ello produce resultado incompatible con los principios de integridad y exactitud de la partición hereditaria.
A efectos de ser claros, la propiedad denominada mitad indivisa de la finca rustica: suerte de tierra en término de Benarrabá, conocida con el nombre de (…), por el contrario, el Albacea-Contador-Partidor sí ha solicitado la consolidación del pleno dominio por fallecimiento de la usufructuaria. lo que evidencia un tratamiento selectivo e inconsistente dentro de la propia operación particional.
Destacar que las circunstancias de la omisión de dicho derecho y solicitud de consolidación del pleno dominio, se pudiera deber a que de otra forma el Albacea-Contador-Partidor no podría haber otorgado la siguiente: “2.–Que las anotaciones de embargo, relacionadas, se refieren a participaciones indivisas de titularidad distinta a la de la causante”. Toda vez que pesan sobre este derecho de usufructo existen diferentes embargos a nombre de doña M. I. M. D.
– “para responder de 11.593,6 euros de principal; según expediente administrativo número 112323305123c/ seguido en la Agencia Tributaria de Cádiz, el 12/05/2023.
– para responder de 5.943,62 euros de principal; según expediente administrativo número 112323930015w/ seguido en la Agencia Tributaria de Cádiz, el 29/11/2023.”
No puede ignorarse que sobre el derecho de usufructo constan anotaciones de embargo a nombre de doña M. I. M. D., lo que refuerza la necesidad de extremar el control sobre la correcta integración y destino de dicho derecho en la masa hereditaria. La omisión de su consolidación y valoración altera artificialmente la configuración jurídica del bien, pudiendo afectar a la posición de terceros y a la correcta depuración de responsabilidades.
En este contexto, admitir la inscripción en tales términos supondría validar una apariencia formal que no se corresponde con la realidad jurídica del dominio, permitiendo que parte del valor patrimonial quede fuera del proceso de liquidación y adjudicación sin justificación legal suficiente.
Debe añadirse que la omisión de la consolidación del pleno dominio no es una cuestión meramente formal, sino que implica que, de acceder el título al registro en los términos pretendidos, se estaría validando una alteración de la titularidad dominical contraria a derecho. En efecto, mantener inscrito el 100% del usufructo vitalicio a nombre de doña M. I. M. D. –cuando dicho derecho se ha extinguido por fallecimiento conforme al artículo 513 del Código Civil– supone atribuir apariencia de subsistencia a un derecho inexistente, desnaturalizando la estructura jurídica del dominio.
Esta situación no solo afecta a la exactitud del registro, sino que perjudica directamente a los cotitulares del bien, ya que impide la correcta consolidación de sus derechos en pleno dominio, limitando de facto sus facultades dispositivas y económicas sobre la finca. Mientras el usufructo continúa indebidamente vigente en el Registro, los nudos propietarios ven restringida la plenitud de su derecho, al mantenerse una carga que jurídicamente ya no existe.
Además, esta configuración registral genera una distorsión en la titularidad real del bien, al proyectar frente a terceros una situación jurídica inexacta, con potencial incidencia en actos de disposición, valoración, responsabilidad patrimonial e incluso en la eficacia de cargas y embargos.
Por todo ello, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Sr. Registrador debe calificar este extremo como defecto sustancial del título, al afectar directamente a la correcta determinación del derecho inscrito y a la integridad de la operación particional. En consecuencia, procede la suspensión o denegación de la inscripción, en tanto no se subsane.
Omitir todas las circunstancias anteriores podría tener repercusiones legales, toda vez que además se podría estar ocultando información a la Hacienda Pública. Con los máximos respetos, el Sr. Registrador/a de la Propiedad de Registro de la Propiedad n.º 1 de Algeciras debe considerar la comunicación a la hacienda pública que el usufructo de dicha finca no pertenece ya a doña M. I. M. D., para responder de dichos embargos.
3. Falta de concreción o falta de prueba del estado arrendaticio de los inmuebles.
La escritura recoge de forma genérica que “Libres otras de cargas y en el estado arrendaticio indicados. según dicen, so pena de falsedad en documento público. Yo, el Notario, hago la oportuna adventicia”. sin aportar documentación que lo acredite. Tampoco se acredita que se haya solicitado la resolución de dichos arrendamientos o derechos, por fallecimiento de la causante, lo que deja sin resolver el destino jurídico de los inmuebles adjudicados. por todo ello, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Sr. Registrador debe calificar este extremo como defecto sustancial del título.
4. Solicitud de inscripción en el registro de la propiedad de ronda de un bien no adjudicado con incongruencia cronológica insubsanable.
Advertimos al sr. Registrador con ocasión del asiento de presentación 3675 del Diario 2025 de fecha 14/08/2025, herencia del notario Don José Carlos Fernández Díaz la copia remitida telemáticamente el día 14-8-2025 según dicho asiento la adjudicación de la finca del Registro de la Propiedad de Ronda se adjudicó ese día 14-8-25, pues bien, la adjudicación de dicha finca fue incorporada a la matriz mediante “diligencia” el día 19-8-2025”, pudiendo el Sr. Registrador comprobarlo. Estamos ante una anacronía documental que vulnera el principio de fe pública (…) Un Notario no puede certificar una realidad que aún no consta en el protocolo (art. 17 bis Ley del Notariado), así el documento que se le envió al Sr. Registrador el día 14-8-2024, contiene afirmaciones y adjudicaciones que no se ajustan a la verdad de los hechos. se certificó electrónicamente una realidad que aún no existía en el protocolo físico (matriz).
Destacando además que en el asiento de presentación existían errores de nombre de la causante “A. D. N.”, cuando la causante es “A. D. B.”, y la adjudicataria “I. M. D.” cuando es “M. I. M. D.” errores que solo puede provenir del archivo telemático enviado y que no se encontraban en la copia autorizada, ni en el asiento de las fincas del Registro de la Propiedad n.º 1 de Algeciras (…)
Se desconoce, ya que no se encuentra registrado en el protocolo, qué envió el notario el día 20-8-2025 que dio lugar a la incidencia: (…)
Dicha “diligencia para la matriz” no consta que fuera trasladada al Registro de la Propiedad n.º 1 de Algeciras, siendo de trascendencia para su calificación.
Invitamos al Sr. Registrador de la Propiedad de Registro de la Propiedad n.º 1 de Algeciras, a comparar el envío telemático (copia electrónica de la escritura) que dio lugar al asiento Número 4575 del Diario 2025 de fecha 14/08/2025, herencia telemática del notario don José Carlos Fernández Díaz, con la que ha dado origen al asiento número 2233 del Diario 2026 de fecha 27/04/2026, herencia telemática del notario don José Carlos Fernández Díaz, y saque sus propias conclusiones.
5. Uso indebido de “diligencia” en la matriz para la adjudicación de la finca de Benarraba n.º: 1548.
Desde la notaría se ha hecho un uso indebido de diligencia en la matriz, precisamente la que afecta a la finca de Benarraba n.º: 1548 (CRU: 29012000289564) Registro de la Propiedad de Ronda, empleándola para incorporar adjudicaciones que requieren necesariamente el otorgamiento de un instrumento notarial válido con comparecencia de herederos y legitimarios. esta actuación supone una extralimitación de funciones, al utilizar una diligencia -reservada a hechos accesorios- para alterar el contenido sustantivo del documento. Todo ello se habría realizado con la finalidad de evitar la formalización correcta del acto comprometiendo la seguridad jurídica y la trazabilidad de los derechos, especialmente de los menores (…)
Si se presenta una inscripción basada en una “diligencia” que pretende producir efectos dispositivos:
Aunque la finca objeto de la operación se encuentre inscrita en otro registro, la eventual nulidad o ineficacia del negocio documentado –derivada del uso inadecuado de la forma notarial– contamina la totalidad del título, impidiendo su acceso registral en cualquiera de las demarcaciones afectadas.
En este sentido, la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha reiterado que la calificación registral debe extenderse a todos aquellos extremos que afecten a la validez y eficacia del acto inscribible, sin que quepa fragmentar artificialmente el análisis cuando el defecto es estructural y afecta al consentimiento, a la forma o a la propia naturaleza del negocio jurídico documentado.
Por todo ello, procede que el Registrador/a de la Propiedad de Registro de la Propiedad n.º 1 de Algeciras, en el ejercicio de su función calificadora, valore expresamente dicha circunstancia y, en su caso, deniegue la inscripción, al no concurrir un título público formal y materialmente válido que permita la inscripción de las operaciones pretendidas.
6. Se adjudican bienes hereditarios sin entrega material de la legítima.
El Sr. Registrador debe considerar que se permite en dicha escritura la adjudicación de bienes hereditarios y legados sin previa satisfacción de la legítima (Artículo 813 del Código Civil, que protege la “intangibilidad” de la legítima y limita la libertad del testador) ni consentimiento del legitimario (artículo 814 del Código Civil) o autorización judicial, artículos 166 y siguientes, artículo 170 del Código Civil, artículo 841 del Código Civil, artículos 62 y 63 de la Ley del Notariado) vulnerando el código civil y su deber de protección, especialmente tratándose de menores. Resulta especialmente grave que quien actuó por esa habilitación notarial considerara inicialmente su actuación ajustada a derecho, cuando posteriormente tuvo que dejarla “por no puesta” al reconocer que no estaba facultado para ello (…)
En consecuencia, el Sr. Registrador, en cumplimiento del artículo 18 de la Ley Hipotecaria y de su deber de calificación, debe denegar la inscripción solicitada, al carecer el título presentado de la debida cobertura legal y formal para producir efectos traslativos sobre bienes hereditarios, habiéndose vulnerado normas imperativas del Código Civil relativas a la protección de la legítima y de los legitimarios, especialmente en presencia de menores, sin intervención válida de los mismos ni autorización judicial cuando resulta exigible, pido una calificación rigurosa y, en su caso, la suspensión o denegación de la inscripción.
7. Adjudicar el pago de la legítima de los menores en condiciones aplazadas, sin garantías ni aval, y sin interés.
En dicha escritura se permite que el otorgante aplazara el pago de la legítima de los menores sin garantías, sin aval y sin intereses, vulnerando gravemente la protección legal de estos y su derecho prioritario. sin autorización judicial ni consentimiento de sus representantes legales, incurriendo en un claro incumplimiento de los arts. 17 bis LN. Artículo 166 y siguientes del Código Civil.
Además, se agrava su actuación al admitirse posteriormente una subsanación y adición de herencia cuando el plazo de pago ya había vencido y no se había abonado, permitiéndose que el albacea sustituyera un pago en metálico por un derecho de crédito, en perjuicio directo de los menores.
El Sr. Registrador, en el ejercicio de la función calificadora que le atribuye el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, debe denegar la inscripción del título presentado por cuanto el mismo contiene estipulaciones contrarias a normas imperativas de protección de menores y legitimarios. En particular, el aplazamiento del pago de la legítima sin garantías, sin aval y sin devengo de intereses vulnera el régimen de protección reforzada de los menores previsto en los artículos 166 y siguientes del Código Civil, al suponer una disposición de sus derechos económicos sin la preceptiva autorización judicial ni las cautelas exigibles para actos de especial trascendencia patrimonial, se agrava su actuación al admitirse posteriormente una subsanación y adición de herencia cuando el plazo de pago ya había vencido
En consecuencia, el Sr. Registrador debe rechazar la inscripción solicitada por carecer el título de validez sustantiva suficiente, infringir normas imperativas de protección de menores y no reunir los requisitos legales necesarios para producir efectos reales inscribibles en el registro de la propiedad.
8. Afirmaciones contradictorias sobre la existencia de deudas en la masa hereditaria.
En dicha escritura se consignaron afirmaciones contradictorias sobre la existencia de deudas en la masa hereditaria, situación que no puede considerarse un simple error material, sino una irregularidad sustancial que compromete la determinación del caudal relicto y las obligaciones. Esta incoherencia genera inseguridad jurídica, obstaculiza la correcta tramitación de la sucesión y evidencia una falta de la debida diligencia profesional (…)
9. Permitir consignaciones erróneas sustanciales.
Asimismo, se indicó incorrectamente la edad de la causante (88 años), afectando al reparto ya la fiscalidad, lo que revela una grave falta de rigor y control de legalidad en la actuación notarial, a pesar de existir documental acreditativa de su edad en el protocolo, certificación literal de inscripción de defunción, demostrativa de que al fallecimiento contaba con 75 años (…)
El registrador debe rechazar la inscripción en base a:
– Artículo 18 LH: control de legalidad del título.
– Artículo 33 LH: el registro no convalida actos nulos o defectuosos,
Principio de exactitud registral.
– Principio de titulación auténtica y suficiente (art. 3 LH).
Siendo además un error que afecta a elementos esenciales del negocio sucesorio, por lo que Sr. Registrador debería entender que existe una inexactitud del título o defecto sustancial que impide la inscripción.
10. La escritura contiene documentación catastral ajena a la herencia sin verificar su correspondencia registral, poniendo en riesgo los derechos de los menores.
El albacea aportó certificaciones catastrales de los inmuebles inmuebles [sic] ajenos a la herencia y la notaría incorporó otras igualmente inconexas, sin verificar su correspondencia registral. Se introdujeron así documentos sin relación con el caudal relicto, generando riesgo de confusión registral y conflictos patrimoniales.
Esta actuación, especialmente grave al afectar a menores, vulnera las garantías reforzadas y puede considerarse irregular o incluso fraudulenta (…)
El Registrador/a de la Propiedad de Registro de la Propiedad n.º 1 de Algeciras, en el ejercicio de la función calificadora que le atribuye el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, debe verificar no solo la forma del título presentado, sino también la congruencia interna del mismo y su adecuación al principio de determinación registral, rechazando aquellos documentos que introduzcan elementos ajenos al caudal hereditario o carentes de conexión con las fincas objeto de adjudicación.(fincas números 39755, 39757, 39759, 39761, 39763 del término municipal de Algeciras)
Por ello, el registrador debe suspender o denegar la inscripción solicitada al amparo de los artículos 3 y 18 de la Ley Hipotecaria, al no resultar acreditada de forma suficiente la relación entre los bienes inventariados y el caudal relicto, ni cumplirse las exigencias de determinación y tracto documental.
Asimismo, debe requerir la previa subsanación mediante la aportación de documentación correcta, verificada y coincidente con la realidad registral, evitando la incorporación de referencias ajenas que generan confusión en los asientos o afectan a la seguridad jurídica preventiva, especialmente cuando están implicados intereses de menores, que exigen un control reforzado de legalidad (…).»
II
Presentado dicho escrito en el Registro de la Propiedad de Algeciras número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Datos Entrada.
N.º Entrada: 5779.
Fecha: 05/05/2026 Hora: 13:15:00.
Naturaleza: Instancia.
Notario.
Presentante: P. J. M. D.
Hechos:
No se procede a la presentación a diario del documento privado al que se refiere la entrada 5779 del año 2026, al no constituir el documento, un título de los expresados en los artículos 3 de la Ley Hipotecaria (titulación pública) y 420 de su reglamento (no presentación de documento privado).
Contra esta calificación cabe: (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Eduardo-José María García registrador/a titular de Registro de la Propiedad n.º 1 de Algeciras a día seis de mayo del dos mil veintiséis.»
III
Contra la anterior nota de calificación don P. J. M. D. interpuso recurso alegando, resumidamente, lo siguiente:
«Primero.–Inexactitud en la delimitación del objeto del escrito presentado.
La resolución recurrida parte de una premisa radicalmente falsa: que esta parte pretendía la presentación registral de un documento privado inscribible.
Eso es sencillamente incierto.
Esta parte jamás solicitó inscripción alguna, ni pretendió acceso registral de título privado, ni promovió asiento de presentación al amparo del artículo 3 de la Ley Hipotecaria.
Lo presentado fue exclusivamente un:
“Escrito de advertencia de defectos de legalidad para calificación registral y solicitud de denegación/suspensión (Art 18 L.H.) asiento número 2233 del diario 2026, de fecha 29/04/2026.”
Dirigido expresamente al registrador para que, en cumplimiento de su obligación legal de calificación ex artículo 18 LH, tuviera en consideración los graves defectos advertidos respecto del título presentado en el asiento 2233 del diario 2026.
Por tanto, la resolución impugnada combate una petición inexistente y responde a algo que esta parte jamás pidió.
Segundo.–El propio Registro reconoce de hecho la naturaleza del escrito y su propio error.
La contradicción del Registro resulta aún más grave cuando el propio organismo sí procedió materialmente a vincular el escrito al expediente registral afectado, haciéndolo constar en la nota simple correspondiente.
Es decir:
– el Registro comprendió perfectamente el contenido y finalidad del escrito,
– lo relacionó con el asiento afectado,
– y lo utilizó dentro del contexto registral correspondiente según su praxis registral.
No puede ahora pretender artificiosamente que el documento era una supuesta solicitud de inscripción privada cuando sus propios actos evidencian exactamente lo contrario.
Existe una contradicción frontal entre la actuación material del registro, que admite su propio “error” y la resolución ahora recurrida (…)
Tercero.–Denegación fabricada sobre una petición inexistente.
La resolución deniega una supuesta presentación de documento privado invocando los artículos 3 LH y 420 RH.
Sin embargo, esta parte reitera que jamás solicitó en ese escrito tal actuación.
Nos encontramos ante una resolución construida sobre un objeto ficticio creado unilateralmente por el propio registro para eludir el verdadero contenido del escrito presentado.
La cuestión jurídica aquí no es menor.
No se está rechazando una inscripción improcedente. quizás se pretenda “expulsando” el escrito de esta forma, dejar el camino libre al título presentado por el Sr. notario
Entiende el recurrente que se está evitando deliberadamente dar entrada formal y fehaciente a una oposición jurídica que advertía defectos de legalidad relevantes, que perjudican a menores de edad y que afecta directamente a la calificación registral de un título concreto.
Cuarto.–Apariencia de actuación elusiva dirigida a evitar la vinculación formal del escrito al asiento registral.
Esta parte no puede ignorar que la actuación recurrida presenta una inequívoca apariencia de maniobra orientada a impedir que el escrito de oposición quede formalmente incorporado y vinculado al asiento registral y al título notarial afectado.
Especialmente cuando:
– se denunciaban defectos concretos de legalidad,
– se advertía de la existencia de recurso pendiente ante la DGSJFP (expediente 353/26),
– se invocaba expresamente el deber de calificación del artículo 18 LH,
– y se interesaba la suspensión o denegación de la inscripción.
La actuación del registrador produce precisamente el efecto de expulsar artificialmente dicha oposición fuera del circuito formal del procedimiento registral.
Y ello no puede interpretarse sino como un intento de vaciar de eficacia jurídica la advertencia formulada por esta parte.
Quinto.–Vulneración de la seguridad jurídica y generación de indefensión.
La actuación recurrida resulta especialmente grave por cuanto impide dejar constancia fehaciente de la oposición formulada por un copropietario directamente afectado y por representante legal de menores cuyos intereses podían verse comprometidos por la actuación registral interesada.
El Registrador no puede seleccionar arbitrariamente qué advertencias jurídicas acceden al expediente y cuáles son expulsadas mediante una reconstrucción artificial de su contenido.
La seguridad jurídica preventiva exige precisamente lo contrario: que toda advertencia jurídicamente relevante vinculada a la legalidad del título quede debidamente incorporada y considerada.
La actuación recurrida genera una evidente situación de indefensión material y vacía de contenido el derecho de esta parte a formular oposición motivada y advertencias de legalidad antes de la práctica registral.
Sexto.–Especial afectación del interés superior del menor.
Resulta particularmente alarmante que la actuación recurrida ignore por completo la posición jurídica de los menores afectados y el principio del interés superior del menor, de aplicación preferente y reforzada tras la LO 8/2021.
Lejos de extremarse las cautelas, el registro opta por una actuación formalista y excluyente dirigida a impedir la constancia registral de advertencias expresamente formuladas en protección de los derechos patrimoniales y jurídicos de los menores representados.
Fundamentos de Derecho.
I.–Artículos 18 y concordantes de la Ley Hipotecaria.
II.–Artículos 9.3 y 24 de la Constitución Española.
III.–Principio de interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos.
IV.–Principio de seguridad jurídica preventiva.
V.–Principio del interés superior del menor (LO 8/2021).
Solicita:
– Primero.–Que se tenga por interpuesto en tiempo y forma el presente recurso de alzada; se estime íntegramente este recurso y se declare la nulidad del acto registral recurrido y se deje sin efecto la “comunicación de denegación de asiento de presentación” relativa a la entrada 5779/2026, toda vez que dicho asiento jamás fue solicitado. Por ello resulta manifiestamente incongruente con lo realmente solicitado por esta parte, carece de adecuación al contenido efectivo del escrito presentado y constituir una actuación materialmente orientada a impedir la constancia fehaciente de una oposición formal y advertencia de ilegalidad directamente relacionada con el asiento 2233 del diario 2026, que en base a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos, previo los trámites legales oportunos,
– Segundo.–Que se declare expresamente que esta parte nunca solicitó inscripción ni presentación de documento privado inscribible alguno, sino exclusivamente la incorporación de una advertencia formal de defectos de legalidad vinculada al Asiento 2233 del Diario 2026.
– Tercero.–Que se ordene la incorporación formal, fehaciente y vinculada al expediente registral del escrito presentado por esta parte, con plena constancia de su contenido y efectos. (escrito de advertencia de defectos de legalidad para calificación registral y solicitud de denegación/suspensión (art. 18 L.H.) Asiento número 2233 del Diario 2026, de fecha 27/04/2026).
– Cuarto.–Que se declare la improcedencia de alterar artificialmente la naturaleza de los escritos presentados con la finalidad de excluirlos del ámbito de consideración registral.
– Quinto.–Que el “escrito de advertencia de defectos de legalidad para calificación registral y solicitud de denegación/suspensión (art. 18 L.H.) Asiento número 2233 del Diario 2026, de fecha 29/04/2026.”, quede unido y relacionado con el Asiento de Presentación núm. 2233 del Diario 2026, dejando constancia formal en el libro diario y en el expediente o archivo registral correspondiente, a fin de que sea tenido en cuenta en la calificación del título presentado y conforme a los artículos 410 y siguientes del reglamento hipotecario, a fin de que quede constancia de su presentación y pueda ser tomado en consideración por quienes acrediten interés legítimo.
– Sexto.–Que se deje expresa constancia de la obligación del registrador de ponderar y valorar las advertencias formuladas por esta parte al tiempo de emitir la correspondiente calificación registral.
– Séptimo.–Que se adopten las medidas necesarias para evitar cualquier actuación registral que pueda causar perjuicio irreparable a los derechos e intereses de los menores afectados y de esta parte como copropietario.
– Octavo.–Que se interesa que por ese Registro de la Propiedad se proceda a la calificación del título presentado conforme al artículo 18 de la ley hipotecaria, con sujeción estricta a la legalidad vigente y a las circunstancias concurrentes debidamente acreditadas, entre ellas la presentación del escrito de advertencia de defectos de legalidad para calificación registral y solicitud de denegación/suspensión (art. 18 L.H.) Asiento número 2233 del Diario 2026, de fecha 27/04/2026.
– Noveno.–Que se atienda al solicita del escrito de advertencia de defectos de legalidad para calificación registral y solicitud de denegación/suspensión (art. 18 L.H.) Asiento número 2233 del Diario 2026, de fecha 27/04/2026.
Todo ello deberá interpretarse necesariamente a fin de salvaguardar la seguridad jurídica preventiva conforme al principio del interés superior del menor, de aplicación preferente y transversal en nuestro ordenamiento jurídico tras su reforzamiento por la Ley Orgánica 8/2021, de 4 de junio, de protección integral a la infancia y la adolescencia frente a la violencia, así como en la normativa civil y registral vigente. en consecuencia, cualquier actuación registral deberá ponderar de forma prioritaria la protección efectiva de los derechos de los menores afectados, evitando situaciones que puedan generarles perjuicio directo o indirecto, presente o futuro, asegurando en todo caso la máxima tutela de su estabilidad jurídica, personal y patrimonial.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este centro directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 2, 3, 18, 19 y 246.3 de la Ley Hipotecaria; 33, 98, 99, 100 y 420 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de junio de 2010, 31 de enero y 19 de abril de 2017 y 26 de octubre de 2018.
1. Es objeto de este expediente determinar si debe accederse a la petición del presentante de un escrito dirigido a orientar la calificación registral y advertir de posibles defectos de legalidad relacionados con un asiento de presentación vigente, ordenando, como solicita el recurrente, la incorporación formal, fehaciente y vinculada al expediente registral del escrito presentado por este, con plena constancia de su contenido y efectos.
El registrador deniega la práctica del asiento de presentación, por no constituir el documento un título de los expresados en los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 420 de su Reglamento.
El recurrente, resumidamente, niega pretender la presentación del documento, sino sólo su incorporación al expediente registral, con toma de razón de su contenido a efectos de la calificación registral.
2. Para resolver la cuestión, cabe hacer una advertencia previa, relativa al procedimiento registral, pues el recurrente indica que jamás fue solicitada la práctica del asiento de presentación y en consecuencia entiende que debe dejarse sin efecto la «comunicación de denegación de asiento de presentación». El procedimiento registral es un procedimiento especial y tasado, al que no se le aplica el procedimiento administrativo común, sino que por su especialidad tiene una regulación propia, contenida en la legislación hipotecaria. Esta legislación sólo contempla el acceso de los documentos al Registro a través del Libro Diario, y además restringe qué documentos pueden acceder al mismo: sólo aquellos que cumplan un doble requisito: formal (título público, artículo 3 de la Ley Hipotecaria) y material (que sean susceptibles de ocasionar algún asiento en los Libros de Inscripciones, artículo 2 de la Ley Hipotecaria). Y el registrador, en su calificación, sólo puede tener en cuenta los asientos del Registro, incluyendo los practicados en el Libro Diario.
En consecuencia, la presentación de cualquier documento en el Registro lleva implícita una solicitud de presentación, pues es la única forma de que el registrador lo tenga en cuenta en su calificación. Por ello es improcedente la solicitud del recurrente de que «se deje sin efecto la comunicación de denegación de asiento de presentación, toda vez que dicho asiento jamás fue solicitado» y «se declare expresamente que esta parte nunca solicitó inscripción ni presentación de documento privado inscribible alguno».
3. Aclarado lo anterior, es evidente que, por el contenido del documento presentado, es correcta la denegación del asiento de presentación, pues el mismo carece de trascendencia jurídico real y no puede llegar a ocasionar ningún asiento en el Registro.
En este sentido, debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo, conforme a la cual la calificación del registrador ha de fundarse exclusivamente en los asientos del Registro, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, sin poder basarse en medios extrarregistrales; y además, es independiente, no sólo respecto de otros registradores (por ejemplo, anteriores titulares de la misma oficina), sino de también respecto de sí mismo e incluso respecto de las Resoluciones de esta Dirección General, si no se refieren al mismo documento calificado.
Así, el criterio del registrador en la calificación de los documentos presentados es autónoma, no estando vinculado ni siquiera por su propio criterio en casos similares (cfr. Resolución de 18 de junio de 2010), ni en el mismo caso, de forma que, si advierte nuevos defectos de legalidad no advertidos en una nota de calificación previa, debe primar el principio de legalidad, debiendo el registrador calificar incluso extemporáneamente tales defectos (cfr. Resolución de 26 de octubre de 2018).
Como consecuencia de lo anterior, resulta inadmisible la presentación de escritos orientados a condicionar la calificación registral, o a advertir el registrador de posibles «defectos de legalidad». Cualquier documento de esa índole no puede (ni debe) tener acceso al Libro Diario ni tomarse en consideración por el registrador.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación recurrida.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de junio de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.