En el recurso interpuesto por don P. J. M. D. contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Algeciras número 1, don Eduardo José Martínez García, por la que deniega la práctica de un asiento de presentación.
Hechos
I
Don P. J. M. D. presentó en el Registro de la Propiedad de Algeciras número 1 un escrito, resumidamente, en los siguientes términos:
«Escrito de posición formal de titular registral preexistente a asiento de presentación: n.º 2233 del Diario 2026 (27/04/2026) (…)
D. P. J. M. D. (…), actuando en mi condición de copropietario y titular registral de participación indivisa sobre las fincas, con domicilio a efectos de notificaciones en el que consta:
Expongo: que como titular registral preexistente (copropietario ya inscrito), el Principio de Salvaguarda Judicial de los Asientos (art. 1 de la Ley Hipotecaria) obliga al Registrador a proteger mi derecho ya inscrito frente a títulos posteriores que puedan ser incompatibles, nulos, fraudulentos, erróneos o me causen perjuicio (…)
Fundamentos:
1. Legitimación directa como copropietario.
Como titular de una participación indivisa en pleno dominio de las fincas objeto de calificación, tengo un interés legítimo y directo en que el contenido del registro sea exacto (Art. 1 y 38 Ley Hipotecaria). La inscripción del título presentado alteraría la estructura jurídica de la comunidad de bienes, especialmente en lo relativo al usufructo y las cargas, afectando a la disponibilidad y valor de mi propia cuota.
2. Omisión de extinción del usufructo vitalicio artículo 513 del Código Civil.
Omisión de la consolidación del pleno dominio y sus efectos en la calificación registral.
Las fincas registrales 39761, 39757, 39759, 39755, 39763 de las que la causante en su testamento se reconoce como propietaria (inscritas en el Registro de la Propiedad n.º 1 de Algeciras) se recoge en la escritura como que es propietaria únicamente de la nuda propiedad, circunstancia manifiestamente contraria a la realidad.
Figura en las Notas Simples aportadas en la aceptación y adjudicación de herencia como titular M. D., M. I. del 100% del usufructo con carácter privativo, si bien dicha titularidad deriva de “título: adquirida en virtud de escritura pública por compraventa, autorizada por el/la notario/a don Miguel Durán Brujas, Algeciras, el día 15/03/2017; inscrita el 24/08/2017” si bien, según consta en las inscripciones (ejemplo: inscripción 10.º finca 5- documento 4) D. A. D. B. es dueña de una mitad indivisa en pleno dominio y del usufructo vitalicio de la otra mitad de las fincas y vende, el cien por cien del usufructo vitalicio de las fincas a D.ª M. I. M.
Solicita:
Primero: Por todo lo expuesto, se interesa que por ese registro de la propiedad se proceda a la calificación del título presentado conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, con sujeción estricta a la legalidad vigente y a las circunstancias concurrentes aquí acreditadas que afectan a la integridad de mi titularidad previa.
Segundo: En caso de apreciarse defectos que impidan la práctica del asiento solicitado, se solicita que se acuerde la suspensión o, en su caso la denegación de la inscripción, mediante resolución debidamente motivada en contrarios derecho todo al ordenamiento ello a fin de salvaguardar jurídico, la seguridad jurídica preventiva y evitar la práctica de asientos que, al resultar generarían situaciones de difícil rectificación y una evidente responsabilidad por los perjuicios causados a este titular registral.
Tercero: Constancia en el expediente registral y Libro Diario. Que el presente escrito quede unido y relacionado con el Asiento de Presentación núm. 2233 del Diario 2026, dejando constancia formal en el Libro Diario y en el expediente registral correspondiente, a fin de que sea tenido en cuenta en la calificación del título presentado.
Cuarto: Incorporación al archivo documental/legajo del Registro. Que el presente escrito se incorpore al correspondiente legajo o archivo documental del Registro, conforme a los artículos 410 y siguientes del Reglamento Hipotecario, a fin de que quede constancia de su presentación y pueda ser tomado en consideración por quienes acrediten interés legítimo.
Quinto: notificación de la nota de calificación: Que, en mi condición de interesado y titular registral preexistente, se me traslade y notifique formalmente la nota de calificación (sea positiva, suspensiva o denegatoria) que recaiga sobre el referido Asiento 2233, al amparo del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y la legislación sobre procedimiento administrativo común, al afectar dicha resolución directamente a mi derecho de propiedad.
Sexto: Solicitud de calificación sustitutoria: Hago constar expresamente que, en caso de que la calificación ignore los graves defectos de legalidad aquí expuestos, esta parte se reserva el derecho de instar la calificación sustitutoria prevista en el cuadro de sustituciones del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, así como de interponer el correspondiente recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública».
II
Presentado dicho escrito en el Registro de la Propiedad de Algeciras número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Datos Entrada:
N.º Entrada: 6137.
Fecha: 12/05/2026.
Naturaleza: Documento Privado.
N.º Protocolo.
Notario.
Presentante: P. J. M. D.
Hechos:
No se procede a la presentación a diario del documento privado enviado por burofax al que se refiere la entrada 6137 del año 2026, al no constituir el documento un título de los expresados en el artículo 3 de la Ley hipotecaria (titulación publica) y 420 de su reglamento (no presentación de documento privado). Algeciras a 12 de Mayo de 2026.
Contra esta calificación cabe: (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Eduardo-José Martínez García registrador/a titular de Registro de la Propiedad n.º 1 de Algeciras a día trece de mayo del dos mil veintiséis».
III
Contra la anterior nota de calificación, don P. J. M. D. interpuso recurso alegando, resumidamente, lo siguiente:
«Fundamentos de hecho.
Primero.–Defectuosa gestión registral por asignación inconexa de asientos relativos al mismo asunto.
Que en relación con los escritos presentados ante ese registro con fechas (30-4-26) entrada 5779/2026) y (11-5-26 entrada 6062/2026), (12-5-26 entrada 6137), se han asignado entradas o asientos diferentes pese a referirse todos al mismo asunto y guardar relación directa entre sí.
Asimismo, se observa que en las tramitaciones no se hace alusión ni referencia alguna al contenido del escrito previamente presentado, se omite toda conexión entre los documentos, lo que genera indefensión, falta de claridad administrativa y posibles errores en la tramitación registral.
Permítaseme el símil, pero la ausencia absoluta de referencia al contenido efectivamente presentado podría llevar a pensar que el Sr. Registrador estuviera calificando o despachando documentos ajenos al objeto real de los escritos aportados, como si se tratara -por absurdo que resulte- de una mera felicitación de cumpleaños diaria, y no de actuaciones directamente vinculadas con una función trascendental como es la registral, y en este caso con derechos de menores de edad.
Segundo.–Inexactitud en la delimitación del objeto del escrito presentado.
La resolución recurrida parte de una premisa radicalmente falsa: que esta parte pretendía la presentación registral de un documento privado inscribible.
Eso es sencillamente incierto.
Esta parte jamás solicitó inscripción alguna, ni pretendió acceso registral de título privado, ni promovió asiento de presentación al amparo del artículo 3 de la Ley Hipotecaria.
Lo presentado fue exclusivamente un:
“Escrito de advertencia de defectos de legalidad para calificación registral y solicitud de denegación/suspensión (Art 18 L.H.) Asiento número 2233 del Diario 2026, de fecha 29/04/2026.”
Dirigido expresamente al registrador para que, en cumplimiento de su obligación legal de calificación ex artículo 18 LH, tuviera en consideración los graves defectos advertidos respecto del título presentado en el Asiento 2233 del Diario 2026.
Por tanto, la resolución impugnada combate una petición inexistente y responde a algo que esta parte jamás pidió.
Tercero.–El propio Registro reconoce de hecho la naturaleza del escrito y su propio error.
La contradicción del Registro resulta aún más grave cuando el propio organismo sí procedió materialmente a vincular el escrito al expediente registral afectado, haciéndolo constar en la nota simple correspondiente.
Es decir:
– el Registro comprendió perfectamente el contenido y finalidad del escrito,
– lo relacionó con el asiento afectado,
– y lo utilizó dentro del contexto registral correspondiente según su praxis registral
No puede ahora pretender artificiosamente que el documento era una supuesta solicitud de inscripción privada cuando sus propios actos evidencian exactamente lo contrario.
Existe una contradicción frontal entre la actuación material del registro, que admite su propio “error” y la resolución ahora recurrida (…)
Cuarto.–Denegación fabricada sobre una petición inexistente.
La resolución deniega una supuesta presentación de documento privado invocando los artículos 3 LH y 420 RH.
Sin embargo, esta parte reitera que jamás solicitó en ese escrito tal actuación.
Nos encontramos ante una resolución construida sobre un objeto ficticio creado unilateralmente por el propio registro para eludir el verdadero contenido del escrito presentado.
La cuestión jurídica aquí no es menor.
No se está rechazando una inscripción improcedente. quizás se pretenda “expulsando” el escrito de esta forma, dejar el camino libre al título presentado por el Sr. notario
Entiende el recurrente que se está evitando deliberadamente dar entrada formal y fehaciente a una oposición jurídica que advertía defectos de legalidad relevantes, que perjudican a menores de edad y que afecta directamente a la calificación registral de un título concreto.
Quinto.–Apariencia de actuación elusiva dirigida a evitar la vinculación formal del escrito al asiento registral.
Esta parte no puede ignorar que la actuación recurrida presenta una inequívoca apariencia de maniobra orientada a impedir que el escrito de oposición quede formalmente incorporado y vinculado al asiento registral y al título notarial afectado.
Especialmente cuando:
– se denunciaban defectos concretos de legalidad,
– se advertía de la existencia de recurso pendiente ante la DGSJFP (expediente 353/26),
– se invocaba expresamente el deber de calificación del artículo 18 LH,
– y se interesaba la suspensión o denegación de la inscripción.
La actuación del registrador produce precisamente el efecto de expulsar artificialmente dicha oposición fuera del circuito formal del procedimiento registral.
Y ello no puede interpretarse sino como un intento de vaciar de eficacia jurídica la advertencia formulada por esta parte.
Sexto.–Vulneración de la seguridad jurídica y generación de indefensión.
La actuación recurrida resulta especialmente grave por cuanto impide dejar constancia fehaciente de la oposición formulada por un copropietario directamente afectado y por representante legal de menores cuyos intereses podían verse comprometidos por la actuación registral interesada.
El Registrador no puede seleccionar arbitrariamente qué advertencias jurídicas acceden al expediente y cuáles son expulsadas mediante una reconstrucción artificial de su contenido.
La seguridad jurídica preventiva exige precisamente lo contrario: que toda advertencia jurídicamente relevante vinculada a la legalidad del título quede debidamente incorporada y considerada.
La actuación recurrida genera una evidente situación de indefensión material y vacía de contenido el derecho de esta parte a formular oposición motivada y advertencias de legalidad antes de la práctica registral.
Séptimo.–Especial afectación del interés superior del menor.
Resulta particularmente alarmante que la actuación recurrida ignore por completo la posición jurídica de los menores afectados y el principio del interés superior del menor, de aplicación preferente y reforzada tras la LO 8/2021.
Lejos de extremarse las cautelas, el registro opta por una actuación formalista y excluyente dirigida a impedir la constancia registral de advertencias expresamente formuladas en protección de los derechos patrimoniales y jurídicos de los menores representados.
Fundamentos de Derecho.
I.–Artículos 18 y concordantes de la Ley Hipotecaria.
II.–Artículos 9.3 y 24 de la Constitución Española.
III.–Principio de interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos.
IV.–Principio de seguridad jurídica preventiva.
V.–Principio del interés superior del menor (LO 8/2021).
Solicita:
Primero.–Que se reitera toda vez que los tres números de entrada están relacionados se reitera y se presenta recurso conforme artículo 246 Ley Hipotecaria (Entrada 6062 Registro de la Propiedad n.º 1 de Algeciras. Se estime íntegramente este recurso y se declare la nulidad del acto registral recurrido y se deje sin efecto la “comunicación de denegación de asiento de presentación” relativa a la entrada 6137/2026, toda vez que dicho asiento jamás fue solicitado. Por ello resulta manifiestamente incongruente con lo realmente solicitado por esta parte, carece de adecuación al contenido efectivo del escrito presentado y constituir una actuación materialmente orientada a impedir la constancia fehaciente de una oposición formal y advertencia de ilegalidad directamente relacionada con el asiento 2233 del diario 2026, que en base a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos, previo los trámites legales oportunos,
Segundo.–Que se declare expresamente que esta parte nunca solicitó inscripción ni presentación de documento privado inscribible alguno, sino exclusivamente la incorporación de una advertencia formal de defectos de legalidad vinculada al Asiento 2233 del Diario 2026.
Tercero.–Que se ordene la incorporación formal, fehaciente y vinculada al expediente registral del escrito presentado por esta parte, con plena constancia de su contenido y efectos.( escrito de advertencia de defectos de legalidad para calificación registral y solicitud de denegación/suspensión (Art 18 L.H.) Asiento número 2233 del Diario 2026, de fecha 27/04/2026)
Cuarto.–Que se declare la improcedencia de alterar artificialmente la naturaleza de los escritos presentados con la finalidad de excluirlos del ámbito de consideración registral.
Quinto.–Que se deje expresa constancia de la obligación del registrador de ponderar y valorar las advertencias formuladas por esta parte al tiempo de emitir la correspondiente calificación registral.
Sexto.–Que se adopten las medidas necesarias para evitar cualquier actuación registral que pueda causar perjuicio irreparable a los derechos e intereses de los menores afectados y de esta parte como copropietario.
Octavo [sic].–Debido a la falta de resolución completa del expediente y de incongruencia omisiva al limitarse a denegar una de las peticiones formuladas por esta parte y proceder al archivo/expulsión del expediente sin resolver expresa e individualmente las restantes solicitudes contenidas en el escrito presentado que no suponen la presentación a diario, y teniendo la Administración la obligación de resolver todas las cuestiones planteadas por el interesado, no pudiendo dar por finalizado el procedimiento omitiendo pronunciamiento sobre el resto de pretensiones ejercitadas, lo que genera indefensión y vulnera el derecho de esta parte a obtener una resolución completa y motivada, por ello con respecto a la Entrada 6137/2026 se interesa se atienda e informe a esta parte sobre el destino del documento, toda vez que si no se procede a presentación a Diario, se atienda a los demás puntos del solicita. ya que el Sr. Registrador “expulsa” dicho escrito no solo del diario, sino de cualquier tipo de entrada o registro solicitados subsidiariamente.
Todo ello deberá interpretarse necesariamente a fin de salvaguardar la seguridad jurídica preventiva conforme al principio del interés superior del menor, de aplicación preferente y transversal en nuestro ordenamiento jurídico tras su reforzamiento por la Ley Orgánica 8/2021, de 4 de junio, de protección integral a la infancia y la adolescencia frente a la violencia, así como en la normativa civil y registral vigente. en consecuencia, cualquier actuación registral deberá ponderar de forma prioritaria la protección efectiva de los derechos de los menores afectados, evitando situaciones que puedan generarles perjuicio directo o indirecto, presente o futuro, asegurando en todo caso la máxima tutela de su estabilidad jurídica, personal y patrimonial».
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 2, 3, 18, 19, 246.3 y 322 de la Ley Hipotecaria; 33, 98, 99, 100 y 420 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de junio de 2010, 31 de enero y 19 de abril de 2017 y 26 de octubre de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de noviembre de 2024 y 30 de septiembre de 2025.
1. Es objeto de este expediente determinar si debe accederse a la petición del presentante de un escrito dirigido a orientar la calificación registral, en el que solicita que el registrador califique en un determinado sentido conforme a los hechos que se exponen.
El registrador deniega la práctica del asiento de presentación, por no constituir el documento un título de los expresados en los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 420 de su Reglamento.
El recurrente afirma que la actuación del registrador le genera indefensión y que el registrador no puede «seleccionar arbitrariamente qué advertencias jurídicas acceden al expediente y cuáles son expulsadas mediante una reconstrucción artificial de su contenido»; pues entiende el que toda advertencia jurídicamente relevante vinculada a la legalidad del título debe quedar debidamente incorporada y considerada.
2. Para resolver la cuestión, cabe hacer una advertencia previa, relativa al procedimiento registral, que es especial y tasado, al que no se le aplica el procedimiento administrativo común, sino que por la especialidad de su objeto tiene una regulación propia, contenida en la legislación hipotecaria. Esta legislación sólo contempla el acceso de los documentos al Registro a través del Libro Diario, y además restringe qué documentos pueden acceder al mismo: sólo aquellos que cumplan un doble requisito: formal (título público, artículo 3 de la Ley Hipotecaria) y material (que sean susceptibles de ocasionar algún asiento en los Libros de Inscripciones, artículo 2 de la Ley Hipotecaria). Y el registrador, en su calificación, sólo puede tener en cuenta los asientos del Registro, incluyendo los practicados en el Libro Diario.
En consecuencia, al contrario de lo que afirma el recurrente, el registrador no sólo puede, sino que debe, calificar qué títulos o documentos acceden al Registro y se incorporan al procedimiento registral; pues no se trata de un procedimiento puramente administrativo, ni de un procedimiento judicial, en el que las partes puedan aportar las pruebas que convengan a su derecho, para su valoración por el juez. El registrador se limita a decidir, en base a los títulos inscribibles presentados, si procede o no practicar una inscripción y de qué manera ha de practicarse.
3. Aclarado lo anterior, es evidente que, por el contenido del documento presentado, es correcta la denegación del asiento de presentación, pues el mismo carece de trascendencia jurídico real y no puede llegar a ocasionar ningún asiento en el Registro.
En este sentido, debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo, conforme a la cual la calificación del registrador ha de fundarse exclusivamente en los asientos del Registro, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, sin poder basarse en medios extrarregistrales; y además, es independiente, no sólo respecto de otros registradores (por ejemplo, anteriores titulares de la misma oficina), sino de también respecto de sí mismo e incluso respecto de las Resoluciones de esta Dirección General, si no se refieren al mismo documento calificado.
Así, el criterio del registrador en la calificación de los documentos presentados es autónoma, no estando vinculado ni por su propio criterio en casos similares (cfr. Resolución de 18 de junio de 2010), ni en el mismo caso, de forma que, si advierte nuevos defectos de legalidad no consignados en una nota de calificación previa, ha de primar el principio de legalidad, debiendo el registrador calificar incluso extemporáneamente tales defectos (cfr. Resolución de 26 de octubre de 2018).
Como consecuencia de lo anterior, resulta inadmisible la presentación de escritos orientados a condicionar la calificación registral, o a advertir el registrador de posibles «defectos de legalidad». Cualquier documento de esa índole no puede (ni debe) tener acceso al Libro Diario ni tomarse en consideración por el registrador.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación recurrida.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de junio de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.