En el recurso interpuesto por doña L. M. M. C., abogada, en nombre y representación de don A. F. P., contra la calificación negativa del registrador de la Propiedad de Vera, don Juan Manuel García-Torrecillas García, de una solicitud para la asignación de número de registro de alquiler de corta duración respecto de una finca.
Hechos
I
El día 29 de mayo de 2025 tuvo entrada, por vía telemática, en el Registro de la Propiedad de Vera una instancia, formulada por don A. F. P., solicitando la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para la finca registral número 22.695, ubicada en dicha localidad. Se acompañaba resolución del Registro de Turismo de Andalucía de fecha 15 de junio de 2026.
II
Presentada dicha solicitud en el Registro de la Propiedad de Vera, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada: 4803.
Asiento: 2026 Diario: 2025.
Calificado en el día de hoy, por don Juan Manuel García-Torrecillas García, Registrador de la Propiedad de Vera, el documento precedente, instancia de solicitud de Asignación de Número de Registro de Alquiler de Corta Duración, suscrita el día 29/05/2025, a que hace referencia el hecho I de esta nota, que tuvo el número de entrada 4803, que fue remitida telemáticamente y ha sido presentada el día 29/05/2025, causando el asiento 2026 del Diario 2025, cuya inscripción se suspende en base a los siguientes:
Hechos y fundamentos de Derecho:
Se presenta instancia en la que L. M. M. C., en nombre y representación de A. F. P. solicita la Asignación de Número de Registro de Alquiler de Corta Duración sobre una vivienda de su propiedad, registral 22695.
Acompaña a dicha instancia resolución de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, de inicio de la actividad de vivienda con fines turísticos de dicha finca, expedida el día 15 de junio de 2016 por el Delegado Territorial en Almería de la Consejería de Turismo y Deporte de la Junta de Andalucía.
La vivienda de la cual se solicita la asignación de número de registro de alquiler de corta duración se ha formado por división horizontal de la finca 21117 de Vera, según la inscripción 3.ª de declaración de obra nueva y división horizontal, de fecha 19 de noviembre de 2001, en la cual consta literalmente lo siguiente: “Normas de comunidad de este edificio. …Sexta.–Se prohíbe la instalación de cualquier elemento de Academias, establecimiento hostelero, domicilio de asociación, ejercicio de actividad profesional, comercial o industrial…”.
Compete al Registrador el calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en los mismos, por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro (artículo 18 de La Ley Hipotecaria).
La STS 1232/2024, 3 octubre, citando a STS 1643/2023, de 27 de noviembre; 1671/2023, de 29 de noviembre, señala que “consideramos que tanto la legislación administrativa estatal, como la autonómica y municipal, califican como actividad económica la de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica. Y ello permite concluir que el alquiler de viviendas para uso turístico puede considerarse incluido en una prohibición estatutaria que impida el ejercicio de actividades económicas en los pisos o viviendas, en el sentido de tratarse de actividades que implican usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial.
El artículo 8 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, establece que para el cumplimiento de las obligaciones prescritas en el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, el procedimiento de registro único de arrendamientos se realizará a través del Registro de la Propiedad o del de Bienes Muebles. Será el único procedimiento de registro aplicable en España a los efectos del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, y se regirá por lo dispuesto en él, por esta norma y supletoriamente, por la legislación hipotecaria.
El artículo 9 de dicho Real Decreto 1312/2024, en sus apartados 2 y 3, establece que: “La solicitud deberá incluir:...5.º Si la unidad está sujeta a un régimen de título habilitante como la autorización, licencia, visado o equivalente de acuerdo con la normativa aplicable, el documento que acredite el título habilitante necesario para su destino al uso previsto conforme a la ordenación autonómica o local aplicable, salvo que la legislación aplicable sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellos documentos se sustituirán por los que acrediten que la comunicación o declaración ha sido realizada, que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad si este ha sido establecido y que no se tenga declarada su ineficacia, y sin que del Registro de la Propiedad o del de Bienes Muebles resulte la existencia de resolución obstativa alguna, incluyendo, en su caso, la autorización, prohibición o limitación para tal uso conforme a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal... 3. Con la presentación de la solicitud y documentación señalada en los apartados anteriores, el Registrador o Registradora de la Propiedad o de Bienes Muebles, según la naturaleza de la unidad, procederá a la asignación automática e inmediata de un número de registro, que recogerá la identificación de la categoría y tipo designado por la persona interesada. A estos efectos, en su caso, podrá ser de aplicación el régimen de recursos aplicable a las resoluciones de los Registradores y Registradoras conforme a la normativa hipotecaria”.
El artículo 10 de dicho Real Decreto 1312/2024, establece que: “1. Tras la calificación favorable del registrador o registradora, este hará constar el número de registro y su categoría y tipo por nota marginal en el folio de la unidad, lo cual se notificará al interesado. En esta calificación se comprobará toda la documentación presentada de acuerdo con el artículo anterior, asegurando la no existencia de elementos obstativos para ella, de acuerdo con la normativa aplicable en cada caso y los posibles acuerdos de la comunidad de vecinos conforme a la Ley 49/1960, de 21 de julio. 2. Si existieran defectos en la solicitud o en la documentación aportada y la persona interesada no procediera a subsanarlos dentro de los siete días hábiles siguientes a la notificación de la resolución negativa, el Registrador o Registradora suspenderá la validez del número de registro afectado y remitirá una comunicación a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, para que la Dirección General de Planificación y Evaluación dicte resolución ordenando a todas las plataformas en línea de alquiler de corta duración que tengan publicados anuncios relativos a ese número de registro, para que los eliminen o inhabiliten el acceso a ellos sin demora. 3. Si la calificación fuera desfavorable se advertirá en la misma que, transcurrido el tiempo de subsanación, se comunicará a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y la Dirección General de Planificación y Evaluación ordenará a las plataformas en línea de alquiler de corta duración conforme al apartado anterior... 7. El régimen aplicable a las resoluciones de los Registradores y Registradoras y sus recursos será el correspondiente a la normativa hipotecaria. El régimen aplicable a las resoluciones que incluyan órdenes emitidas por la Dirección General de Planificación y Evaluación, conforme a los apartados anteriores y sus recursos administrativos, será el correspondiente a los artículos 112 y siguientes de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas”.
El apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que: “El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.
En el caso que nos ocupa, al existir prohibiciones estatutarias inscritas en relación con el ejercicio de la actividad de vivienda turística, la autorización para el ejercicio de la actividad no es suficiente para el ejercicio de la misma, habida consideración de que supone una modificación estatutarias que requerirá cumplir los requisitos de forma y de inscripción para tener efectos conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, no siguiendo el régimen de una autorización, sino de una modificación estricta de los estatutos.
Acuerdo de calificación negativa:
Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación, por el Registrador que suscribe se acuerda:
1.º Calificar el documento presentado en los términos que resultan de los Hechos y Fundamentos Jurídicos antes citados.
2.º Suspender el despacho del documento por defecto subsanable.
3.º Notificar esta calificación en el plazo de diez días hábiles desde su fecha al presentante del documento, de conformidad con lo previsto en los artículos 322 de la Ley Hipotecaria y 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
Contra la presente calificación (…)
Vera a fecha de la firma. Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Juan Manuel García Torrecillas García registrador/a titular de Registro de la Propiedad de Vera a día veintiséis de junio del dos mil veinticinco».
III
Contra la anterior nota de calificación, doña L. M. M. C., abogada, en nombre y representación de don A. F. P., interpuso recurso el día 22 de julio de 2025 mediante escrito del siguiente tenor:
«No conforme con dicha calificación, y al amparo de lo dispuesto en los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, formula el presente recurso gubernativo, con base a las siguientes
Alegaciones:
Primera. Los estatutos no prohíben expresamente el alquiler turístico ni lo consideran actividad comercial.
El texto estatutario de la comunidad de propietarios (…) en su Norma 6.ª, establece la prohibición de instalar “academias, establecimientos hosteleros, domicilios de asociaciones, y el ejercicio de actividades profesionales, comerciales o industriales…”, sin aludir en ningún momento al arrendamiento turístico, ni mencionan ni describen ni prohíben explícitamente el alquiler turístico. Por tanto, dicha actividad no se encuentra prohibida de forma clara, expresa e inequívoca como exige la jurisprudencia del Tribunal Supremo en materia de limitación de usos del dominio privado.
La Resolución objeto del presente recurso realiza una interpretación errónea de los estatutos: La calificación negativa se basa en una interpretación extensiva de los estatutos, que no prohíben explícitamente el alquiler turístico ni lo clasifican como actividad comercial o profesional. La prohibición se refiere a la instalación de negocios y actividades profesionales, no al alquiler vacacional (…).
Segunda. Confirmación expresa por la Administración de Fincas –Indasol– de que no está prohibido el alquiler turístico: Ante la sorpresa causada por la calificación negativa objeto del presente recurso, el recurrente realizó consulta por escrito a la Administración de Fincas “Indasol” encargada de la gestión y administración de la urbanización (…) y la propia administración de fincas ha confirmado expresamente por escrito, mediante correo electrónico de fecha 16/07/2025 que los estatutos no prohíben el alquiler turístico ni existe acuerdo comunitario adoptado con los requisitos del artículo 17.12 de la LPH que limite su ejercicio. Esto refuerza la inexistencia de prohibición válida y eficaz (…).
Tercera. Inexistencia de actividad profesional o comercial. Licencia otorgada por la Junta de Andalucía para la actividad de vivienda con fines turísticos:
El recurrente no ofrece servicios de hostelería, restauración, limpieza diaria u otros propios de la industria hotelera. La actividad se limita a arrendar por temporadas conforme al Código Civil, sin constituir actividad profesional ni comercial en los términos exigidos por la jurisprudencia para aplicar la prohibición estatutaria.
Es más, la Delegación Territorial de Almería de la Consejería de Turismo y Deporte de la Junta de Andalucía resolvió, en fecha 15 de junio de 2016, la inscripción de la vivienda mencionada en el Registro de Turismo de Andalucía, con licencia n.º VUT/(…).
Cuarta. Existencia de precedentes favorables en la misma comunidad. Vulneración del principio de igualdad.
Otros propietarios de la misma urbanización, sometidos a idénticos estatutos, han obtenido el número de registro turístico sin objeción por parte del Registro de la Propiedad de Vera. Esta disparidad de trato provoca una situación de indefensión al recurrente y crea una situación de inseguridad jurídica y desigualdad, así como se produce una clara vulneración del principio de igualdad del artículo 14 CE.
Quinta. Indefensión e inseguridad jurídica.
La calificación negativa, basada en una interpretación extensiva y restrictiva de los estatutos, sin apoyo en prohibición expresa, ni en un acuerdo comunitario debidamente adoptado, causa a esta parte indefensión y quiebra los principios de legalidad, seguridad jurídica y confianza legítima, al tratar de forma desigual supuestos idénticos, sin justificación objetiva.
La sentencia del Tribunal Supremo invocada por el Registro de la Propiedad de Vera no es aplicable al caso concreto, ya que los estatutos de la comunidad no contienen una prohibición expresa del alquiler turístico a diferencia del caso analizado por el Alto Tribunal.
Por todo ello,
Solicita
1. Que se tenga por presentado este escrito con sus documentos acompañados, y por formulado en tiempo y forma recurso gubernativo contra la calificación negativa del Registrador de la Propiedad de Vera (Almería), dictada con fecha 26/06/2025.
2. Que, previos los trámites oportunos, se dicte resolución estimando el presente recurso, revocando la calificación registral impugnada y ordenando la práctica del asiento solicitado, en reconocimiento de la validez y legalidad de la inscripción del número de registro de alquiler turístico.
3. Que, como medida cautelar, se acuerde la suspensión de los efectos de la calificación registral impugnada, especialmente la revocación o cancelación del número de registro de alquiler turístico, por poder causar daños irreparables y de difícil reparación económica, así como por tratarse de una situación consolidada en derecho».
IV
El registrador de la Propiedad mantuvo su nota de calificación y, en unión de su preceptivo informe, elevó el expediente a este Centro Directivo para su resolución.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3, 396, 397 y 606 del Código Civil; 18, 32, 34, 38 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; 5, 7.2, 14 y 20 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía; el Decreto ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda; el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724; el artículo 10 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración; el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, por el que se regulan las viviendas de uso turístico y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos (modificado por el Decreto 31/2024, de 29 de enero, por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico, establecimientos de apartamentos turísticos y hoteleros de la Comunidad Autónoma de Andalucía); las Sentencias del Tribunal Supremo de 6 y 7 de febrero de 1989, 24 de julio de 1992, 31 de mayo de 1996, 21 de abril de 1997, 29 de febrero de 2000, 20 de octubre de 2008, 30 de diciembre de 2010, 24 de octubre de 2011, 8 y 22 de mayo de 2012, 5 de octubre de 2013, 3 de diciembre de 2014, 5 de mayo de 2015, 27 y 29 de noviembre de 2023, 30 de enero de 2024 y 18 de febrero de 2025, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 y 22 de julio, 2 y 14 de agosto, 31 de octubre y 28 de noviembre de 2024 y 13 de febrero, 9 y 23 de mayo, 13 de junio y 16 de julio de 2025.
1. Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:
En fecha 29 de mayo de 2025 tuvo entrada, por vía telemática, en el Registro de la Propiedad de Vera una instancia formulada por don A. F. P. solicitando la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para la finca registral número 22.695, ubicada en dicha localidad. Se acompañaba resolución del Registro de Turismo de Andalucía de fecha 15 de junio de 2026.
Se deniega la asignación solicitada en estos términos: «(…) La vivienda de la cual se solicita la asignación de número de registro de alquiler de corta duración se ha formado por división horizontal de la finca 21117 de Vera, según la inscripción 3.ª de declaración de obra nueva y división horizontal, de fecha 19 de noviembre de 2001, en la cual consta literalmente lo siguiente: “Normas de comunidad de este edificio. …Sexta.–Se prohíbe la instalación de cualquier elemento de Academias, establecimiento hostelero, domicilio de asociación, ejercicio de actividad profesional, comercial o industrial…”. En el caso que nos ocupa, al existir prohibiciones estatutarias inscritas en relación con el ejercicio de la actividad de vivienda turística, la autorización para el ejercicio de la actividad no es suficiente para el ejercicio de la misma, habida consideración de que supone una modificación estatutarias que requerirá cumplir los requisitos de forma y de inscripción para tener efectos conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, no siguiendo el régimen de una autorización, sino de una modificación estricta de los estatutos».
Se recurre la calificación, alegándose:
– «El texto estatutario de la comunidad de propietarios (…) en su Norma 6.ª, establece la prohibición de instalar “academias, establecimientos hosteleros, domicilios de asociaciones, y el ejercicio de actividades profesionales, comerciales o industriales…”, sin aludir en ningún momento al arrendamiento turístico, ni mencionan ni describen ni prohíben explícitamente el alquiler turístico. Por tanto, dicha actividad no se encuentra prohibida de forma clara, expresa e inequívoca como exige la jurisprudencia del Tribunal Supremo en materia de limitación de usos del dominio privado».
– «La Resolución objeto del presente recurso realiza una interpretación errónea de los estatutos: La calificación negativa se basa en una interpretación extensiva de los estatutos, que no prohíben explícitamente el alquiler turístico ni lo clasifican como actividad comercial o profesional. La prohibición se refiere a la instalación de negocios y actividades profesionales, no al alquiler vacacional». Así lo refuerza para el recurrente el hecho que «la propia administración de fincas ha confirmado expresamente por escrito, mediante correo electrónico de fecha 16/07/2025 que los estatutos no prohíben el alquiler turístico ni existe acuerdo comunitario adoptado con los requisitos del artículo 17.12 de la LPH que limite su ejercicio. Esto refuerza la inexistencia de prohibición válida y eficaz». Además, también refuerza el hecho que «la Delegación Territorial de Almería de la Consejería de Turismo y Deporte de la Junta de Andalucía resolvió, en fecha 15 de junio de 2016, la inscripción de la vivienda mencionada en el Registro de Turismo de Andalucía, con licencia n.º VUT/(…)».
– Finalmente, se alega que «otros propietarios de la misma urbanización, sometidos a idénticos estatutos, han obtenido el número de registro turístico sin objeción por parte del Registro de la Propiedad de Vera. Esta disparidad de trato provoca una situación de indefensión al recurrente y crea una situación de inseguridad jurídica y desigualdad, así como se produce una clara vulneración del principio de igualdad del artículo 14 CE».
2. Así las cosas, en cuanto a la asignación del código de registro de alquiler de corta duración, la competencia de los registradores de la Propiedad y de Bienes Muebles se fundamenta en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Con esta norma se adapta el ordenamiento jurídico español al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024. Tal y como señala el Preámbulo del citado Real Decreto, «esta fórmula de registro garantiza la comprobación formal de los elementos necesarios recogidos, cuando corresponda, en la normativa de ámbito estatal y del resto de administraciones territoriales, así como el cumplimiento de los estatutos que las diferentes comunidades de propietarios hayan podido aprobar». Y añade que la presente norma supone «una regulación fundamental para incrementar la seguridad jurídica y confianza en el marco de las relaciones civiles inter privados a la hora de suscribir contratos de arrendamiento». Esta finalidad justifica plenamente la atribución competencial al Registro de la Propiedad y al Registro de Bienes Muebles, pues el Real Decreto se limita al establecimiento de disposiciones vinculadas a la labor de tales instituciones «y a la legislación hipotecaria, así como las vinculadas a la normativa de carácter civil asociada a la legislación de arrendamientos urbanos, todo ello competencias de carácter estatal». De los párrafos transcritos, en armonía con los considerandos 12 y 13 y los artículos 6, 10 y 15 del Reglamento (UE) 2024/1028, se deduce que el legislador español ha atribuido la competencia de asignación del número de alquiler de corta duración a los registros de la Propiedad y de Bienes Muebles en aras a que, mediante dicha institución, se realice un control de determinados requisitos urbanísticos, administrativos y aun civiles que deben cumplir los alojamientos de corta duración. De este modo, sin el número de registro único, el inmueble o unidad parcial del mismo no podrá ofertarse en las plataformas en línea de alquiler de corta duración, y dicha asignación ha de suponer tanto un control exhaustivo de los requisitos debidos como una depuración de aquellos alojamientos que no cumplen los requerimientos exigibles, ya sean estos de naturaleza administrativa, urbanística o civil. Como señala el referido Real Decreto, «a través de esta medida, se evitará que puedan ser ofertadas viviendas en unas condiciones contrarias a las dispuestas por la normativa de las diferentes administraciones territoriales, permitiendo a todas ellas llevar a cabo sus labores de inspección y control de forma más eficaz. Se facilitará la lucha contra la utilización de la figura de los arrendamientos de corta duración que no cumplan con la causalidad que exige la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, así como contra las viviendas de uso turístico contrarias a las normas vigentes. Es previsible que gracias a esta regulación salgan del mercado viviendas actualmente ofertadas de manera irregular, lo que permitirá una mayor oferta de otras fórmulas de arrendamiento como son las de larga duración».
3. Aun cuando la obtención de dicho número de registro único no se refiere a un acto traslativo o modificativo del dominio, lo que ha creado el Real Decreto 1312/2024 es un «procedimiento de registro» que se enmarca, según el objeto, bien en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles en la Sección de Buques y Aeronaves para aquellos casos en los que el alojamiento esté sobre una embarcación o artefacto flotante. En este sentido se expresa el artículo 2.f) de dicho Real Decreto, al regular en sus definiciones: «f) Procedimiento de Registro Único de Arrendamientos: es el procedimiento a través del cual se da cumplimiento en España a las obligaciones de registro recogidas en el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, que se tramitará por el Registro de la Propiedad competente, donde se halla inscrito el inmueble objeto de arrendamiento y donde se hará constar el número de registro asignado al mismo; o en el Registro de Bienes Muebles competente donde se halla inscrito el buque, la embarcación o artefacto naval objeto de alquiler y donde se hará constar el número de registro asignado al mismo». En el mismo sentido se manifiesta el artículo 8 del Real Decreto y el propio Reglamento (UE) 2024/1028, cuyo considerando 9 señala que: «Los procedimientos de registro permiten a las autoridades competentes recoger información sobre los anfitriones y las unidades en relación con los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. El número de registro, que es un identificador único de una unidad alquilada, debe poder garantizar que los datos recogidos e intercambiados por las plataformas en línea de alquiler de corta duración se atribuyan adecuadamente a los anfitriones y unidades». Y conforme al considerando 14: «Conviene permitir a los anfitriones, en un plazo razonable que han de especificar las autoridades competentes, rectificar la información y la documentación presentadas que una autoridad competente considere incompleta o inexacta. La autoridad competente debe estar facultada para suspender la validez del número de registro en los casos en que considere que existen dudas manifiestas y serias en cuanto a la autenticidad y validez de la información o documentación facilitada por el anfitrión. En tales casos, las autoridades competentes deben informar a los anfitriones de su intención de suspender la validez del número de registro, así como de las razones que justifican dicha suspensión».
4. Como consecuencia de lo expuesto, no puede sino reafirmarse la competencia del registrador para calificar la compatibilidad entre el contenido de los estatutos de la propiedad horizontal y el arrendamiento de corta duración cuya comercialización mediante plataformas en línea queda habilitada en virtud de la asignación del número de registro único. En el supuesto que motiva el presente expediente, debe por tanto calificarse, como efectivamente ha hecho el registrador, si tal arrendamiento de corta duración con finalidad turística es compatible con la limitación que consta en los estatutos.
Como señala la Resolución de este Centro Directivo de 17 de julio de 2025, debemos partir de la clara diferenciación que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, establece entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda. Así, el artículo 2.1 establece que: «Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario». Mientras que el artículo 3 considera como arrendamientos para uso distinto de vivienda aquellos que tienen «un destino primordial distinto del establecido en el artículo anterior». En este sentido, el artículo 3.2 contrapone expresamente, dentro de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, «los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra» frente a «los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren». De esta contraposición parece deducirse que el legislador nacional no considera el arrendamiento de temporada como una actividad comercial, sino que se trata de dos categorías separadas. En particular, se advierte que el arrendamiento por temporada, como pudiera ser el de estudiantes universitario durante el periodo lectivo, que suele abarcar los meses de septiembre a junio (esto es, menos de un año natural), no queda englobado dentro de la categoría de arrendamiento de vivienda, no porque no pretenda satisfacer una necesidad de vivienda del arrendatario, sino porque no pretende satisfacer una necesidad «permanente» de vivienda del arrendatario, como expresamente exige el citado artículo 2. La actividad, por lo tanto, es principalmente residencial y no comercial, a diferencia de lo que ocurre en los supuestos de alquiler turístico.
5. En el presente caso, la calificación ha basado su negativa en la existencia de un precepto estatutario del siguiente tenor: «(…) La vivienda de la cual se solicita la asignación de número de registro de alquiler de corta duración se ha formado por división horizontal de la finca 21117 de Vera, según la inscripción 3.ª de declaración de obra nueva y división horizontal, de fecha 19 de noviembre de 2001, en la cual consta literalmente lo siguiente: “Normas de comunidad de este edificio. …Sexta.–Se prohíbe la instalación de cualquier elemento de Academias, establecimiento hostelero, domicilio de asociación, ejercicio de actividad profesional, comercial o industrial…”».
Y añade: «En el caso que nos ocupa, al existir prohibiciones estatutarias inscritas en relación con el ejercicio de la actividad de vivienda turística, la autorización para el ejercicio de la actividad no es suficiente para el ejercicio de la misma, habida consideración de que supone una modificación estatutarias que requerirá cumplir los requisitos de forma y de inscripción para tener efectos conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, no siguiendo el régimen de una autorización, sino de una modificación estricta de los estatutos».
Este Centro Directivo ya ha tenido oportunidad para pronunciarse acerca de si determinadas cláusulas estatutarias impiden o no asignar número de registro único de alquiler a una finca independiente perteneciente a una propiedad horizontal. En primer lugar, la Resolución de 9 de mayo de 2025 estableció que la norma estatutaria que prohíbe el desarrollo de la industria de hospedaje es aplicable a las viviendas de uso turístico, de modo que no cabe asignar un número de registro único de alquiler de uso turístico a una finca registral perteneciente a una división horizontal cuyos estatutos contienen tal prohibición.
En segundo lugar, en el caso de la Resolución de 13 de junio de 2025 se plantea si la siguiente cláusula estatutaria impide la asignación de número de registro único de alquiler de uso turístico: «Los pisos se destinarán a vivienda o domicilio personal del respectivo propietario; tanto en ellos como en el resto del inmueble, no podrán desarrollarse actividades no permitidas por la Ley, dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres. Por vía enunciativa en los pisos no podrá instalarse colegios, residencias, internados en enfermos, clínicas, almacenes, locales de subastas, casinos o clubes, talleres con fines comerciales u hospederías». En lo que respecta a la prohibición genérica de cualquier actividad económica, esta Dirección General, con base, entre otras, en la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2025, argumenta que «en las precitadas sentencias, se consideró que las analizadas disposiciones estatutarias prohibían el destino turístico de los distintos pisos del edificio, al valorarse que la explotación de aquella actividad económica colisionaba con las disposiciones de tal clase por las que se regía la comunidad vecinal». Y conforme a la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2024: «consideramos que tanto la legislación administrativa estatal, como la autonómica y municipal, califican como actividad económica la de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente (...)». Concluye la citada resolución de este Centro Directivo de 13 de junio de 2025 que, «a la luz de la más reciente jurisprudencia, la prohibición que se contiene en los estatutos de la comunidad comprende expresamente el alquiler de corta duración, en cuanto se considera una actividad económica y la misma está expresamente prohibida».
En el mismo sentido se pronunciaron las posteriores Resoluciones de 19 y 25 de junio y 2, 10 y 16 de julio: la prohibición estatutaria de desarrollar actividad profesional, comercial o industrial, comprende expresamente la del alquiler turístico o vacacional, en cuanto se considera una actividad económica e implica usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial.
En consecuencia, la calificación registral debe mantenerse, pues la prohibición contenida en el precepto estatutario invocado en la nota impide asignar número de registro único de alquiler de uso turístico a la finca registral en cuestión. Recuérdese también –y como ya hemos tenido ocasión de declarar– que un título habilitante administrativo (autonómico en este caso) se mueve en la esfera administrativa, pero no implica la validez civil del alquiler turístico en la finca. Será la comunidad de propietarios quien –si lo desea– podrá modificar los estatutos para excluir, de las actividades prohibidas, la actividad turística.
6. Finalmente, y en referencia a la alegación del recurrente de que otros propietarios de la misma urbanización, sometidos a idénticos estatutos, hayan podido obtener el número de registro turístico sin objeción por parte del Registro de la Propiedad de Vera, y que esta disparidad de trato pueda provocar una situación de indefensión al recurrente y crear una situación de inseguridad jurídica y desigualdad; como ha tenido ocasión de recordar esta Dirección General, la independencia del registrador en el ejercicio de su función calificadora bajo su propia y exclusiva responsabilidad, tanto respecto de calificaciones anteriores efectuadas por él mismo o, incluso, respecto del mismo documento por otro registrador, ha sido reiteradamente reconocida por este Centro Directivo (por todas, valgan las Resoluciones de 18 de noviembre de 1860, 5 de diciembre de 1961, 20 de octubre de 1976 y 8 y 22 de mayo de 2012).
Por último y en otro orden de cosas, procede recordar que este Centro Directivo, en ningún caso, es competente para acordar medida cautelar alguna (como la solicita en el recurso), sino tan solo resolver la interposición de recursos contra calificaciones con el alcance, y dentro del ámbito, que delimita la Ley Hipotecaria. En consecuencia, tampoco puede acordar la suspensión de los efectos de la calificación registral impugnada, especialmente en lo relativo a la revocación o cancelación del número de registro de alquiler turístico.
Por todo lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de octubre de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.