En el recurso interpuesto por don B. M. M., en nombre y representación de la mercantil «Sistemas Fotovoltaico de Levante, SAU», contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Villena, doña Josefa Adoración Madrid García, a inscribir la constitución de un derecho de superficie sobre determinada finca registral.
Hechos
I
Mediante escritura pública otorgada el día 23 de octubre de 2024 ante el notario de Villena, don Enrique Sacristán Crisanti, con el número 2.340 de protocolo, se solicitaba la inscripción del derecho de superficie que se constituía sobre parte de la finca registral número 23.408 del Registro de la Propiedad de Villena, según resultaba del título, incorporándose certificación catastral descriptiva y gráfica de la concreta parcela sobre la que se constituía el referido derecho.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Villena, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Entrada n.º 6864 del año 2024.
Asiento n.º 1603 Diario 2024.
Presentada el 23/10/2024 a las 14:32:57.
Presentante: Sistemas Fotovoltaico de Levante, SAU.
Protocolo/Procedimiento n.º 2340/2024 de 23/10/2024.
Notario/Juzgado: Enrique Sacristán Crisanti.
El Registrador que suscribe previo examen y calificación del precedente documento, en uso de las facultades atribuidas por la legislación vigente y en conformidad a lo establecido en los artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria y sus concordantes legales y reglamentarias, emite la siguiente nota de calificación por la que se suspende la inscripción del derecho de superficie, ya que el mismo no se constituye sobre la finca registral, sino que, según la documentación que se protocoliza, recae sobre una porción de finca que se identifica con referencia a una parcela catastral pero sin que pueda establecerse la identidad con la finca registral. Por consiguiente, será precisa la previa georreferenciación de la finca registral para poder determinar que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho de superficie se ubica efectivamente en la finca registral (arts. 9 y 99 LH, RR. DG 6 de febrero 2020 y 31 de mayo de 2022).
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por el plazo que señala el artículo 323.1.º L.H.
Contra dicha calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Josefa Adoración Madrid García registrador/a titular de Registro de la Propiedad de Villena a día cuatro de febrero del dos mil veinticinco.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don B. M. M., en nombre y representación de la mercantil «Sistemas Fotovoltaico de Levante, SAU», interpuso recurso el día 4 de marzo de 2025 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Que mediante el presente escrito, siguiendo instrucciones expresas de mi representada, entendiendo dicha calificación lesiva para mis intereses y no ajustada a derecho, respetuosamente y en escritos términos de defensa, mediante el presente escrito y al amparo del artículo 324 de la Ley Hipotecaria (“LH”), formulo recurso gubernativo ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
I. Calificación que se recurre.
Que, con fecha 10 de febrero de 2025 me ha sido notificada la nota de calificación desfavorable emitida por la Sra. Registradora del Registro de la Propiedad de Villena (Alicante) Asiento n.º: 1.603 Diario: 2024, respecto de la solicitud de inscripción de la Escritura de Constitución de Derecho Real de Superficie otorgado con fecha 23 de octubre de 2.024 ante el Notario de Villena D. Enrique Sacristán Crisanti, bajo el número 2.340 de orden de su protocolo (…)
II. Hechos y Fundamentos de Derecho de la calificación recurrida.
1. El documento presentado para su inscripción y que ha sido objeto de calificación por parte de la Sra. Registradora ha sido la citada escritura de Constitución de Derecho Real de Superficie otorgado con fecha 23 de octubre de 2024 ante el Notario de Villena don Enrique Sacristán Crisanti, bajo el número 2.340 de orden de su protocolo (Asiento n.º: 1.603 Diario: 2024), en virtud de la cual el compareciente don R. A. C., como Propietario Concedente y la mercantil Sistemas Fotovoltaico de Levante, S.L.U., como Superficiaria, constituyen un derecho de superficie sobre la finca objeto de la escritura.
2. Se admiten y se dan por reproducidos los Hechos recogidos en la Nota de Calificación recurrida, por cuanto, únicamente se dispone de manera literal en la misma:
“El Registrador que suscribe previo examen y calificación del precedente documento, en uso de las facultades atribuidas por la legislación vigente y de conformidad a lo establecido en los artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria y sus concordantes legales y reglamentarias, emite la siguiente nota de calificación por la que se suspende la inscripción del derecho de superficie ya que el mismo no se constituye sobre la finca registral, sino que, según la documentación que se protocoliza, recae sobre una porción de finca que se identifica con referencia a una parcela catastral pero sin que pueda establecerse la identidad con la finca registral. Por consiguiente, será precisa la previa georreferenciación de la finca registral para poder determinar que la porción de la finca delimitada con coordenadas sobre las que recae el derecho de superficie se ubica efectivamente en la finca registral (arts. 9 y 99 LH, RR.DG 6 de febrero de 2020 y 31 de mayo de 2022).”
3. El Acuerdo de Calificación, basa su negativa a la inscripción únicamente en que el hecho de que el derecho de superficie no se constituye sobre la totalidad de la finca registral, en este caso la finca n.º 23.408 de Villena, Limitándose a señalar que en esos casos es precia la previa georreferenciación de la finca registral para poder determinar que la porción de la finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho de superficie se ubica efectivamente en la finca registral.
4. Considerando esta parte, dicho sea en estrictos términos de defensa, que los argumentos esgrimidos en el referido Acuerdo de Calificación recurrido no son aplicables al presente caso, por cuanto su justificación jurídica, en concreto, las resoluciones referenciadas, que utiliza la Sra. Registradora para calificar desfavorablemente la Escritura Pública presentada a la inscripción y denegar la misma, no son de aplicación, ni siquiera por analogía, al caso que nos ocupa, en atención a la fundamentación jurídica material que se expondrá, esta Dirección General deberá estimar el presente recurso, dictando resolución que ordene practicar la inscripción solicitada.
Fundamentos de Derecho.
I. Jurídicos procesales:
i) Competencia: Resulta competente la Dirección General De Seguridad Jurídica y Fe Pública, al amparo de lo dispuesto en el artículo 324 del Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria
ii) Legitimación: La legitimación del recurrente resulta del artículo 325 apartado a) de la Ley Hipotecaria, por su condición de persona jurídica, a cuyo favor se hubiera de practicar la inscripción.
iii) Objeto, plazo y requisitos del recurso: El objeto del recurso, según señala expresamente el artículo 326 de la LH, lo constituye exclusivamente las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador.
Del mismo modo, esta parte ha interpuesto el Recurso dentro del plazo legalmente establecido para ello, así como ha dado cumplimiento a los requisitos que debe expresar aquel.
II. Jurídico materiales:
Primero. Que en la Escritura de Constitución Derecho Real de Superficie objeto de inscripción, se identifica la finca conforme a su descripción registral y se adjuntan como anexos el certificado y plano catastral correspondiente a la parcela catastral 25 del polígono 28, que delimitan de forma adecuada y más que suficiente, la superficie objeto de derecho real de superficie, por cuanto se describe el detalle de la zona de la Finca registral descrita sobre la que se concede el derecho de superficie.
En primer lugar, procede reiterar la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en supuestos idénticos al que nos ocupa, sobre la posibilidad de constituir un derecho de superficie sobre parte de una finca registral, así como la delimitación de la porción sobre la que recae el derecho.
La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de noviembre de 2019 afirmó que “tiene declarado este Centro Directivo (Resoluciones de 16 de diciembre de 1.994, 3 de abril de 2022 y 16 de junio de 2012, entre otras) que en nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptibles de aprovechamiento independiente de un inmueble y que lo anterior no es incompatible con el mantenimiento de la unidad objetiva el todo pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce reales o personales– concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se constituyen (vid. Artículos 469, 517, 523 y siguientes, 545, 553, 564 y 1.582 del Código Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede suficientemente determinada (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. Artículos 1.261 y 1.273 y siguientes del Código Civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario)”.
Como ya señalara la Resolución de 7 de septiembre de 2017 dado que se trata de una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral. Tal y como señala el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las coordenadas se refieren a la superficie ocupada por la edificación lo que debe entenderse en el sentido de que tiene que estar realmente ocupada, no meramente proyectada su ocupación. De otro modo, si la edificación no llegase a ejecutarse o se modificase a su terminación, el Registro publicaría una información errónea.
El artículo 9 LH si exige la representación gráfica georreferenciada de la finca cuando se produzca la segregación de la finca, y el artículo 202 LH cuando se produzca la edificación en la finca. Ninguna de estas circunstancias se ha producido en nuestro supuesto particular, sino que, como decimos, simplemente se ha configurado un derecho de superficie susceptible de inscripción registral.
En el supuesto que nos ocupa, como ya hemos expuesto, la delimitación de la porción de la Finca registral 23.408 sobre la que se constituye el derecho de superficie se encuentra claramente determinada en el título con la incorporación del plano y certificado catastral correspondientes a la parcela catastral 25 del polígono 28 de la que resulta la ubicación indubitada de la porción sobre la que se constituye el derecho, con pleno respeto al principio de especialidad registral.
Así, en el Exponen IV de la Escritura se recoge:
“Que la parte propietaria está interesada en constituir un derecho de superficie a favor de la superficiaria y ésta, está interesada en adquirirlo sobre la parte de la finca registral descrita correspondiente a la totalidad de la parcela catastral 25 del polígono 28, cuyo plano se incorpora.”
Describiéndose la Finca registral, conforme a su descripción registral, en los siguientes términos:
“Rústica. Cinco hectáreas, siete áreas, sesenta y cinco centiáreas (50.765 m2), de tierra viña, en las que existen las siguientes edificaciones: un cobertizo de 140 m2 un conjunto de edificaciones adosadas y ensanches comprensivas de: una antigua bodega de 184 m2; una vivienda de 61 m2. en la que existe una segunda planta que ocupa 50 m2; almacenes de 270 m2. y un cobertizo de 34 m2.; y ensanches o egidos, que ocupan una superficie de suelo de 336 m2. los cuales están formados por las tierras o ensanches de la edificación comprendidos dentro de las líneas siguientes: la determinada por la prolongación hacia el Este, herederos de P. A.; la determinada por la prolongación al Oeste de la fachada posterior del edificio bodega hasta el bancal propio de esta finca. Está situada en término de Villena, partida (…) y linda todo ello: al Norte, con el camino (…); Levante, con camino y la parte de casa y dos tahúllas de R. A. C.; Mediodía, con camino (…); y Oeste, con tierras de don E. L. S.
Según catastro se atribuye una superficie gráfica de parcela de cuarenta y nueve mil novecientos doce metros cuadrados (49.912 m²).
Inscripción. En el Registro de la Propiedad de Villena, al tomo 1280, libro 723 de Villena, folio 131, finca 23.408, inscripción 6.ª
Catastro: Polígono 28 parcela 25 en cuanto al terreno. Las construcciones forman parte de la parcela 53 del polígono 28.”
De esta descripción se desprende claramente que la finca 23.408 se corresponde con dos parcelas catastrales:
– Parcela 25 del Polígono 28, en cuanto al terreno.
– Parcela 53 del Polígono 28, en cuanto a las edificaciones.
Habiéndose otorgado el derecho de superficie por el propietario concedente sobre la parte de la finca registral 23.408 que se corresponde con la Parcela 25 del Polígono 28. Quedando fuera la parte de la finca que se corresponde con la Parcela 53 del Polígono 28.
Así, dicho documento (certificado y plano catastral) forma parte del instrumento público (cfr. Artículo 221 Reglamento Notarial), de modo que podrá el registrador trasladar su contenido a la inscripción en la medida de lo posible, de modo análogo a lo que sucede en las declaraciones de obra nueva, sin perjuicio de poder proceder a su tratamiento informático en la aplicación homologada para el tratamiento de representaciones gráficas o incluso el archivo de copia del plano en el legajo correspondiente.
A lo que cabe añadir que la Dirección General a la que nos dirigimos ya admitido en reiteradas ocasiones la aportación de plano complementario o auxiliar a los efectos de determinar las servidumbres, doctrina perfectamente trasladable al caso que nos ocupa. Así, la Resolución de 19 de septiembre de 2002 (reiterada en otras posteriores) afirmó que “la evidente dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres, como ocurre con los caminos por los que haya de ejercitarse la de paso, y su más fácil expresión gráfica en un plano, ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiendo, procedimiento que, respetando las exigencias del sistema, pudiera servir a una mejor inteligencia de la publicidad que aquél brinde sobre el contenido y extensión de las servidumbres, pero no puede descansar la publicidad de los asientos exclusivamente en documentos complementarios ni imponer al Registrador la traducción de su grafía a la hora de redactar aquéllos”.
Y por lo que se refiere a la necesidad de aportar la previa georreferenciación de la Finca como se exige por la Registradora cuya calificación recurrimos, en primer lugar cabe recordar la doctrina de las Resoluciones de 16 de junio de 2012 en las que se analizó si la constitución del derecho de superficie sobre parte de fincas rústicas para la instalación de parque eólicos puede equiparase a la existencia de una parcelación, lo que justificaría –tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015 de 24 de junio y al amparo del artículo 9 de la Ley Hipotecaria– la inscripción preceptiva de la representación gráfica de la finca y de las porciones en las que se constituye el derecho.
Así, para que un determinado acto o negocio jurídico pueda equiparase a una parcelación de terrenos y provocar la aplicación de los mecanismos de defensa del ordenamiento jurídico para evitar la inscripción den [sic] el Registro de la Propiedad de divisiones que sean contrarias a lo establecido en la legislación reguladora del suelo, no basta la merca [sic] sospecha de que pudiera existir parcelación ilegal ni tampoco la subsunción del actor o negocio jurídico en unca [sic] categoría que pudiera producir ese resultado. Al respecto, la doctrina del Centro Directivo al que nos dirigimos (Resolución de 10 de octubre de 2025 entre otras) afirma para el caso de venta de cuotas indivisas de fincas que su existencia no implica, por sí sola, la afirmación de que exista tal parcelación ilegal ya que para ello es necesario bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuya el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación.
En consecuencia, a la luz de esta doctrina no puede afirmarse que estemos en presencia de un negocio equiparable al de parcelación urbanística. Debiendo tenerse en cuenta que la constitución de un derecho de superficie en los términos expresados, aunque implique una división del aprovechamiento de las fincas sobe que se constituye, carece de carácter permanente pues viene determinado por la duración temporal del derecho. Y sobre todo, no existe actividad de urbanización o edificación ni indicio alguno que permita afirmar que puede generarse un núcleo de población, supuesto que requeriría la exigencia de una licencia de parcelación, conforme a la normativa autonómica aplicable, v que legitimaría la actuación del registrador de exigir su acreditación para la práctica de la inscripción solicitada.
En consecuencia de todo lo expuesto, no encontrándose la constitución del derecho de superficie entre los supuestos de inscripción obligatoria de la representación gráfica previstos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, la previa georreferenciación sólo será exigible cuando existan duda de que la porción de finca delimitada en la Escritura sobre la que recae el derecho de superficie se ubique efectivamente en la finca registral.
Sin embargo, la Sra. Registradora en la calificación recurrida no ha explicitado de ningún modo las dudas sobre si la porción georreferenciada de la finca registral 23.408 pueda extralimitarse de la misma. Resultando absolutamente necesaria dicha motivación, y que la misma se realice de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación.
En estos términos se manifestó la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública a la que nos dirigimos, en supuesto idéntico al que nos ocupa, en Resolución de fecha 8 de octubre de 2021. Concluyendo la misma:
“6. En el caso de este expediente es cierto que existe una falta de correspondencia entre la superficie de la finca registral y la de la parcela a la que se refiere la certificación catastral, lo cual se pone de manifiesto por el registrador en la nota de calificación.
Sin embargo, el registrador no ha explicitado en su calificación las dudas de que la porción georreferenciada de la finca pueda extralimitarse de la finca registral, más allá de la falta de concordancia superficial de la finca registral con la parcela catastral.
Debe recordarse que las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al Registrador aclarar y resolver las dudas fácticas planteadas.
Por tanto, no estando justificadas tales dudas, la calificación no puede mantenerse en este punto y el recurso debe estimarse”.
Por tanto, no estando justificadas en este caso por la Sra. Registradora tales dudas, entendemos que la calificación no puede mantenerse, debiendo acordarse la inscripción del derecho de superficie en los términos fijados en la Escritura de derecho de superficie, esto es, sobre la parte de la Finca Registral 23.408 de Villena determinada por el plano catastral que se adjunta a la Escritura.
Por todo lo expuesto,
Solicito, a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que admita el presente escrito, con los documentos que acompaño, tenga por presentado recurso gubernativo contra el acuerdo de calificación negativa de fecha 4 de febrero de 2025 de la Sra. Registradora del Registro de la Propiedad de Villena, notificada a esta parte con fecha 10 de febrero de 2025, a practicar la inscripción de la escritura de Constitución de Derecho Real de Superficie otorgado con fecha 23 de octubre de 2024 ante el Notario de Villena, don Enrique Sacristán Crisanti, bajo el número 2.340 de orden de su protocolo y, tras los trámites legales oportunos, dicte resolución ordenando la práctica de la inscripción de la referida escritura.»
IV
La registradora de la Propiedad en su informe señalaba que mantenía la calificación por existir dudas de identidad en cuanto a la delimitación del derecho de superficie, por constituirse el derecho sobre la parcela catastral 25 del polígono 28, excluyendo del derecho de superficie la parcela 53 del mismo polígono 28, ocupada por determinadas construcciones, cuya certificación catastral descriptiva y gráfica no se incorporaba al título, ni constaban en el Registro las coordenadas de la porción de suelo ocupada por tales edificaciones, no pudiendo conocerse cuál es su ubicación geográfica a efectos de determinar si el derecho de superficie excluía las citadas construcciones. Más concretamente, ponía de manifiesto como circunstancias que justificaban las dudas de identidad advertidas el hecho de que el derecho de superficie ocupaba la práctica totalidad de la superficie de la finca, que no se conocía la ubicación geográfica de las construcciones y el hecho de que tres de los linderos de la finca eran caminos, lo que le llevaba a la duda de si la porción sobre la que se constituía el derecho se extralimitaba respecto de la finca sobre la que se constituía desde el punto de vista espacial o geométrico. Y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 9, 10, 199, 202 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de febrero de 2001, 19 de septiembre de 2002, 10 de octubre de 2005, 24 de septiembre de 2010, 29 de febrero, 2 de marzo, 7 de junio, 16 de julio, 18 de octubre y 12 de noviembre de 2012, 21 de enero de 2014, 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo, 5 y 12 de julio y 28 de septiembre de 2016, 3 de abril de 2017 y 4 de enero, 1 de marzo y 28 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 de marzo de 2023 y 21 de febrero de 2024.
1. Mediante escritura pública otorgada el día 23 de octubre de 2024 ante el notario de Villena, don Enrique Sacristán Crisanti, protocolo número 2.340, que fue presentada telemáticamente en el Registro de la Propiedad de Villena el mismo día del otorgamiento, aportándose copia autorizada de la misma el siguiente día 3 de diciembre de 2024, causando el asiento de presentación número 1.603 del Diario 2024, se solicita la inscripción del derecho de superficie que se constituye sobre parte de la registral 23.408, según resulta del título, incorporándose certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela catastral sobre la que se constituye el referido derecho.
La registradora suspende la inscripción del derecho de superficie constituido por recaer el mismo sobre una porción de la referida finca, que se identifica con referencia a una parcela catastral, pero sin establecerse identidad con las fincas registrales, entendiendo que es precisa la previa inscripción de la representación gráfica georreferenciada de las mismas para poder determinar la concreta porción de finca sobre las que se constituye el derecho. En su informe, añade que mantiene la calificación por existir dudas de identidad en cuanto a la delimitación del derecho de superficie, por constituirse el derecho sobre la parcela catastral 25 del polígono 28, excluyendo del derecho de superficie la parcela 53 del mismo polígono 28, ocupada por determinadas construcciones, cuya certificación catastral descriptiva y gráfica no se incorpora al título, ni constan en el Registro las coordenadas de la porción de suelo ocupada por tales edificaciones, no pudiendo conocerse cuál es su ubicación geográfica a efectos de determinar si el derecho de superficie excluye las citadas construcciones. Más concretamente, pone de manifiesto como circunstancias que justifican las dudas de identidad advertidas el hecho de que el derecho de superficie ocupe la práctica totalidad de la superficie de la finca, que no se conozca la ubicación geográfica de las construcciones y el hecho de que tres de los linderos de la finca sean caminos, lo que le lleva a la duda de si la porción sobre la que se constituye el derecho se extralimita respecto de la finca sobre la que se constituye desde el punto de vista espacial o geométrico.
El recurrente sostiene, en síntesis, que la porción de finca sobre la que se constituye el derecho de superficie está perfectamente identificada en virtud de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela 25 del polígono 28 que se incorporan al título; que es posible la constitución de un derecho de superficie sobre parte de una finca registral, delimitando la porción sobre la recae el referido derecho, sin necesidad de proceder a la previa segregación de la misma, según doctrina emanada de este Centro Directivo; que los artículos 9 y 202 de la Ley Hipotecaria exigen el primero la inscripción de la representación gráfica cuando se produzca la segregación de la finca y el segundo la constancia de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación cuando la misma se haya ejecutado y ninguna de estas circunstancias concurren en el supuesto de hecho; entiende que la constitución de un derecho de superficie no puede equipararse a un supuesto de parcelación, en que sí sería exigible la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, de conformidad con el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, y, finalmente, que las dudas manifestadas por la registradora no se expresan de manera clara y suficiente en la nota de calificación, de tal forma que no se ha podido conocer con claridad cuáles son los fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa su calificación.
2. En primer lugar, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo sobre la posibilidad de constituir un derecho de superficie sobre parte de una finca registral, así como la delimitación de la porción sobre la que recae el derecho.
La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de noviembre de 2019, afirmó que «tiene declarado este Centro Directivo (Resoluciones de 16 de diciembre de 1994, 3 de abril de 2002 y 16 de junio de 2012, entre otras) que en nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptibles de aprovechamiento independiente de un inmueble y que lo anterior no es incompatible con el mantenimiento de la unidad objetiva del todo pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce –reales o personales– concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se constituyen (vid. artículos 469, 517, 523 y siguientes, 545, 553, 564 y 1582 del Código Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede suficientemente determinada (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. artículos 1261 y 1273 y siguientes del Código Civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario)».
Y añade en su fundamento jurídico tercero que «en cuanto a la necesidad de georreferenciación obligatoria del derecho de superficie debe también estimarse el recurso, pues esto sólo es obligatorio para determinados supuestos, como ocurrirá en el caso de la segregación de la finca (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria) que como vemos no es exigible en este momento».
3. En el caso que nos ocupa la delimitación de la porción de finca sobre la que se constituye el derecho de superficie se encuentra claramente determinada en el título con la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela cuya correspondencia parcial se afirma en el título –parcela 25 del polígono 28, excluyendo la parcela 53 del mismo polígono– de la que resulta la ubicación de la porción sobre la que se constituye el derecho, con pleno respeto al principio de especialidad registral, bastando a estos efectos la constancia del mero listado de coordenadas, sin necesidad de ser aportada tal georreferenciación en un concreto formato GML ni que la misma venga suscrita por técnico o, como en el caso que motiva esta resolución, mediante la aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela sobre la que se constituye el referido derecho de superficie y cuya correspondencia con la concreta finca registral objeto del derecho no se cuestiona en la nota de calificación recurrida. Tal certificación catastral descriptiva y gráfica forma parte del título público presentado a inscripción, cumpliendo, por tanto, con las exigencias del principio de titulación pública.
Esta Dirección General ya ha admitido en reiteradas ocasiones la aportación de plano complementario o auxiliar a los efectos de determinar las servidumbres, doctrina perfectamente trasladable al caso que nos ocupa. Así, la Resolución de 19 de septiembre de 2002 (reiterada en otras posteriores) afirmó que «la evidente dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres, como ocurre con los caminos por los que haya de ejercitarse la de paso, y su más fácil expresión gráfica en un plano, ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento, procedimiento que, respetando las exigencias del sistema, pudiera servir a una mejor inteligencia de la publicidad que aquél brinde sobre el contenido y extensión de las servidumbres, pero no puede hacerse descansar la publicidad de los asientos exclusivamente en documentos complementarios ni imponer al Registrador la traducción de su grafía a la hora de redactar aquéllos».
4. La registradora, en su calificación, objeta que al constituirse el derecho de superficie sobre parte de la registral 23.408, debe procederse previamente a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la citada finca, porque la porción sobre la que se constituye el derecho está identificada en relación a una parcela catastral cuya identidad o correspondencia con la respectiva finca registral no puede establecerse.
Manifiesta el recurrente que no estamos en este supuesto ante un caso de inscripción obligatoria de representación gráfica georreferenciada de los contemplados en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Efectivamente, cabe recordar la doctrina de las Resoluciones de 16 de junio de 2012 en las que se analizó si la constitución del derecho de superficie sobre parte de fincas rústicas para la instalación de parques eólicos puede equipararse a la existencia de una parcelación, lo que justificaría –tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, y al amparo del artículo 9 de la Ley Hipotecaria– la inscripción preceptiva de la representación gráfica de la finca y de las porciones en las que se constituye el derecho.
Al respecto tiene declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 12 de julio de 2010 y 2 de marzo de 2012) que el concepto de parcelación ha trascendido la estricta división material de fincas o terrenos para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos y en general siempre que pudiere surgir una «duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población» (cfr. artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio).
Ahora bien, para que un determinado acto o negocio jurídico pueda equipararse a una parcelación de terrenos y provocar la aplicación de los mecanismos de defensa del ordenamiento jurídico para evitar la inscripción en el Registro de la Propiedad de divisiones que sean contrarias a lo establecido en la legislación reguladora del suelo, no basta la mera sospecha de que pudiera existir una parcelación ilegal ni tampoco la subsunción del acto o negocio jurídico en una categoría que pudiera producir ese resultado. Al respecto, la doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 10 de octubre de 2005, entre otras) afirma para el caso de venta de cuotas indivisas de fincas que su existencia no implica, por sí sola, la afirmación de que exista tal parcelación ilegal ya que para ello es necesario bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuya el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación.
A la luz de esta doctrina no puede afirmarse que estemos en presencia de un negocio equiparable al de parcelación urbanística si se tiene en cuenta que la constitución de un derecho de superficie en los términos expresados, aunque implique una división del aprovechamiento de las fincas sobre que se constituye, carece de carácter permanente pues viene determinado por la duración temporal del derecho. Y, sobre todo, no existe actividad de urbanización o edificación ni indicio alguno que permita afirmar que puede generarse un núcleo de población, supuesto que requeriría la exigencia de una licencia de parcelación, conforme a la normativa autonómica aplicable, y que legitimaría la actuación del registrador de exigir su acreditación para la práctica de la inscripción solicitada.
5. Rechazada la posibilidad de que en la escritura objeto de presentación se contenga un negocio asimilado al de parcelación de terrenos, en cuanto a la exigencia de previa georreferenciación de la parcela procede aquí reiterar la doctrina consolidada de esta Dirección General para los supuestos de declaración de obra nueva, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, que es aplicable de forma análoga a este caso de constitución de un derecho sobre parte de finca delimitada por un listado de coordenadas.
No encontrándose la constitución del derecho de superficie entre los supuestos de inscripción obligatoria de la representación gráfica previstos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, esta previa georreferenciación solamente será exigible cuando existan dudas de que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho se ubique efectivamente en la finca registral.
Según afirma la doctrina de este Centro Directivo para la inscripción de obras nuevas, la razón de dicha exigencia estriba en que el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que la porción delimitada esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.
Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.
Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara.
Por ello, como ha afirmado reiteradamente esta Dirección General, (cfr. Resoluciones de 8 de febrero, 19 de abril, 9 de mayo y 5 de julio de 2016), para que el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.
También ha afirmado esta Dirección General que, aun sin la comparación geométrica de recintos, hipotéticamente podría darse el caso de que, por otros datos descriptivos no georreferenciados el registrador, ya bajo su responsabilidad, alcanzara la certeza de que esa porción de suelo ocupado por las edificaciones se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, a lo que cabría añadir que llegase a esta conclusión por otros datos o documentos técnicos que se aporten en el título.
La circunstancia de ubicarse las coordenadas aportadas en los límites de la parcela o aún más, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si las mismas pueden extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, tal y como se puso de manifiesto por esta Dirección General en la Resolución de 28 de septiembre de 2016 y reiterada en otras posteriores como la de 4 de enero de 2019.
La expresión de las coordenadas de la porción de finca ocupada conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, tal y como prevén los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria. Por tanto, en tales supuestos resultan justificadas las dudas sobre si dicha ubicación excede efectivamente de la finca registral.
Además, en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya representación gráfica no se ha inscrito.
6. En el caso de este expediente, la registradora no ha explicitado en su calificación las dudas de que la porción georreferenciada de finca pueda extralimitarse de la finca registral, más allá de indicar en su calificación que la identificación de la porción sobre la que se constituye el derecho está identificada en relación a una parcela catastral cuya correspondencia parcial se afirma con la finca registral, pero sin que pueda establecerse la necesaria identidad entre ésta y aquélla.
Debe recordarse que las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al Registrador aclarar y resolver las dudas fácticas planteadas.
Sin embargo, las razones y motivos que justifican las dudas de identidad manifestadas por la registradora son señaladas en el informe emitido en defensa de la nota de calificación. A este respecto, debe recordarse que como señaló este Centro Directivo en su Resolución de 24 de septiembre de 2020, las «consideraciones realizadas en el informe no pueden ser tenidas en cuenta. En primer lugar, la nota de calificación omite toda la motivación» que luego sí se contiene en el informe exponiendo los motivos que llevaron al registrador a la conclusión expresada en su nota de calificación. «Circunstancias todas estas que se omiten en la calificación y que el interesado no ha tenido ocasión de conocer para formular su recurso». Y «es doctrina de esta Dirección General que el informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción (cfr. artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y resoluciones de 29 de febrero de 2012, 17 de febrero y 3 de abril de 2017)».
7. No obstante, debe señalarse que la registral 23.408 consta con una cabida inscrita de 50.765 metros cuadrados, contando con una serie de edificaciones en su interior que totalizan una superficie ocupada de 336 metros cuadrados, lindando al norte, con el camino (…); levante, con camino y la parte de casa y dos tahúllas de don R. A. C; mediodía, con camino (…); y oeste, con tierras de don E. L. S.
En el título se afirma su correspondencia con la parcela 25 del polígono 28, que tiene una cabida catastral de 49.912 metros cuadrados y parte de la parcela 53 del polígono 28, la cual está integrada por una serie de edificaciones que según Catastro ocupan una superficie de parcela ocupada de 328 metros cuadrados.
Es preciso advertir que en el historial registral no consta incorporada la referencia catastral y, lindando la finca por tres de sus vientos con camino, los mismos son plenamente respetados por la delimitación que del derecho de superficie se realiza, según la certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorpora, la cual, además, no se afirma en la calificación que no cumple los criterios de correspondencia que permiten su incorporación al historial registral. Como ya ha advertido esta Dirección General, para que puedan acceder al Registro los datos identificativos de la parcela catastral, la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada al título debe ser calificada por el registrador (cfr. Resolución de 6 de mayo de 2016). Y así resulta expresamente de lo dispuesto en el artículo 48.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, ya que dicho precepto establece que «el registrador, una vez calificada la documentación presentada, recogerá en el asiento como uno más de los datos descriptivos de la finca y con el carácter y efectos establecidos en el artículo 6.3, la referencia catastral que se le atribuya por los otorgantes en el documento inscribible, cuando exista correspondencia entre la referencia catastral y la identidad de la finca en los términos expresados en el artículo 45». Para que proceda la pretendida constancia registral de la referencia catastral es preciso que exista correspondencia entre la finca registral y el documento aportado para acreditar dicha referencia catastral, en el caso de este expediente, certificación catastral descriptiva y gráfica, en los términos que resultan del artículo 45 de la Ley del Catastro Inmobiliario: «se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos: a) Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad. b) Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, notario o registrador».
No existiendo invasión demanial, no calificándose una pretendida falta de correspondencia entre finca y parcela catastral con la que parcialmente se corresponde, ni excediendo la extensión sobre la que se constituye el derecho de superficie la cabida inscrita de la finca, no se aprecian razones que permitan sostener las dudas de identidad manifestadas por la registradora, más allá de la circunstancia de no extenderse el derecho de superficie a la totalidad de la finca que, conforme a lo expuesto en los anteriores fundamentos, no puede justificar una negativa a la práctica de la inscripción solicitada.
Por tanto, no estando justificadas las dudas, la calificación no puede mantenerse.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 3 de junio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.