en Procesal

La reclamación de cuotas impagadas por una comunidad en el juicio monitorio

Autora: Nuria Barcones Agustín. Licenciada en Derecho. Secretario Judicial.

Se han venido produciendo en la práctica diaria de los juzgados dudas sobre el ámbito de aplicación del llamado juicio monitorio. La gran eficacia del mismo para la reclamación de impagados de toda clase ha ido determinado que desde su entrada en nuestro sistema procesal civil hayan aumentado las reclamaciones efectuadas a su amparo.

En este breve trabajo analizaremos la posibilidad de permitir la incoación de un juicio monitorio para la reclamación de las cuotas impagadas por un cotitular de una Comunidad de Titulares de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles y como tal constituida al amparo de la Ley 42/1998 de 15 de diciembre sobre aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, dictada para la debida transposición a nuestra legislación nacional de la Directiva 94/47/CEE del Parlamento y del Consejo de 26 de octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido.

Se trataría de determinar si tales reclamaciones tendrían cabida en el artículo 812. 2 de La LEC donde se establece una regulación específica para la reclamación de cuotas impagadas por un copropietario de una comunidad de propietarios . El tenor literal del artículo 812 .2. prescribe que “ cuando se trate de deudas que reúnan los requisitos establecidos en el apartado anterior de este artículo (a saber , que se trate de una deuda dineraria, vencida y exigible , de cantidad determinada que no exceda de treinta mil euros), podrá acudirse también al juicio monitorio para el pago de tales deudas cuando la deuda se acredite mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de Comunidad de Propietarios de inmuebles urbanos.

Se han venido produciendo diversas resoluciones judiciales en las que se inadmite la petición de juicio monitorio fundamentando las mismas en que la actora no es una comunidad de propietarios constituida al amparo de la Ley de Propiedad Horizontal, sino una comunidad de cotitulares de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles ,constituida con arreglo a la Ley 42/1998.

Es necesario hacer una breve referencia a la naturaleza jurídica del derecho de aprovechamiento por turnos y a cual es el régimen aplicable a las mismas.

Se encuentran posiciones discrepantes tanto en la doctrina como en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales que han tenido la ocasión de pronunciarse sobre esta materia.

Por un lado, se considera dicha institución como un derecho real de carácter limitado, un usufructo, o bien un derecho de carácter puramente obligacional , un arrendamiento de lo que se deduce que no son una comunidad de propietarios de inmuebles sometida al régimen de propiedad horizontal , y por ello no puede incluirse en el ámbito del artículo 812.2 de la LEC. Entienden que a ello no se opone la remisión legal que el artículo 15.5 de la Ley 42/1998 efectúa a las normas de la LPH reguladoras del funcionamiento de las comunidades de propietarios . Entienden que ello vendría avalado, además, por la prohibición legal que efectúa el artículo 4 de la Ley 42/1998 de cualquier conexión del derecho de aprovechamiento con la propiedad incluyendo la multipropiedad o cuota indivisa sobre la misma. Sostienen , en esta misma línea, algunos tribunales que no pueden equiparse ambos regímenes , el de aprovechamiento y el de comunidad de propietarios , a los efectos de su inclusión en el artículo 21 de la LPH, ya que este precepto regula un procedimiento especial de carácter ejecutivo y que regula una serie de requisitos y garantías de difícil aplicación al régimen de aprovechamiento por turnos.

Y en cuanto a la posibilidad de que los titulares de un régimen de aprovechamiento al pactar sus estatutos efectuaran una remisión al régimen de copropiedad entiende que ello no sería posible en cuanto a las disposiciones de carácter procesal, al ser normas estas de derecho público indisponible por las partes.

En este sentido se han pronunciado entre otras la Audiencia de Málaga.

Frente a esta opinión se alza quienes entienden que con arreglo al artículo 14.2 de la Ley 42/1998 el prestador del servicio puede acudir a cualquiera de los procedimientos ejecutivos que la LPH permite usar a la comunidad de propietarios para reclamar las cuotas impagadas por gastos comunes. Sostienen que, además, el artículo 15 de la Ley 42/1998 establece en su apartado 4, que la escritura reguladora del régimen de aprovechamiento por turnos deberá prever la constitución de una comunidad de titulares, que se regirá por los estatutos previstos en la escritura reguladora o en los que libremente pacten los titulares , siendo en todo caso de aplicación supletoria las normas reguladoras de la comunidad de propietarios.

En este sentido se han pronunciado la Audiencia de Baleares (sentencia de 16 de mayo de 2000) y la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (sentencia 16 de febrero de 2004 y 23 de febrero del mismo año).

Entiendo que efectivamente la solución debe venir dada por el llamamiento general que efectúa la ley 42/1998 a la normativa de la LPH sino, además, por entender que en ambos casos existe una identidad o un fundamento similar, ya que se defiende el mismo bien jurídico, cual es la agilidad a la hora de reclamar gastos que son comunes y para ello debería ser admitida la petición de juicio monitorio efectuada por los cotitulares de un régimen de aprovechamiento por turnos. Petición, que dadas sus peculiaridades debería ser formulada por el administrador de la comunidad, en nombre de ésta, a quien correspondería ejercitar las acciones para reclamar el pago de las cuotas de la multipropiedad.

Por último destacar que a esta postura no puede oponérsele la especialidad del aprovechamiento del inmueble por meses o semanas pues tanto la LPH como el artículo 815 de la LEC establecen los adecuados mecanismos para la notificación a los interesados con independencia de que se trate de una residencia de temporada. Y así el artículo 815 prescribe que tal notificación deberá efectuarse en el lugar previamente designado por el deudor para las notificaciones y citaciones de toda índole relacionadas con los asuntos de la comunidad de propietarios. Y si tal domicilio no se hubiera designado se intentará la notificación en el piso y en caso negativo, y de forma subsidiaria se acudiría a a la comunicación edictal prevista en el artículo 164 de la LEC.